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Maison de ville 4 pièces 95 m²

Bien expiré
VilleChâtillon-Coligny (45)
Surface95m²
Coût Total95 340€
Loyer Annuel8 393€
Rentabilité8.80%
Cashflow/mois+129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 873,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante Maison de ville

Découvrez le style de vie dont vous rêvez dans cette charmante maison de ville composée de 3 chambres. En plein cœur de Châtillon-Coligny, répartie sur trois niveaux et mitoyenne des 2 côtés, cette demeure d'environ 95 m² allie harmonieusement le charme rustique au confort moderne.

L'entrée débouche directement sur la pièce de vie et sa cuisine ouverte, ce qui instaure une atmosphère aérée et accueillante. Les chambres offrent de généreux volumes et bénéficient de nombreuses ouvertures qui laissent entrer une abondante lumière naturelle, créant ainsi un véritable havre de paix. Les poutres apparentes apportent une touche d'authenticité et renforcent la chaleur de l'ensemble.

Cette propriété vous promet une vie confortable et élégante dans le pittoresque village de Châtillon-Coligny. Grâce à la proximité immédiate de tous les commerces, mener une vie piétonne est tout à fait envisageable.

Les plus : -Une cour -Proximité immédiate des commerces -Nouveau ballon d'eau chaude -Toiture nettoyée

Idéal comme premier achat, pour une famille ou un investisseur !!

On visite ?!

—

Cette annonce référence 327223 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier LANDRY NITU (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 91371383000044.

Prix du bien : 83 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2025 Score DPE : 514 kWhEP/m²/an Score GES : 20 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3490.00 € et 4769.99 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 327223 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 490 € et 4769.99 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Châtillon-Coligny
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45230
Coordonnées : 47.837067, 2.903484
Total : 95 340€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 5 700€
Valeur du bien : 88 700€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.61€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8393€/an
Fourchette totale : 533€ - 918€/mois
Fourchette annuelle : 6398€ - 11011€/an
Rentabilité brute :8.80%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 11.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :853,66 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 098 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :+1 902€ (+2.3%)
Marge achat-revente :-14 242€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 500,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 318,98€
Coût de l'assurance :8 342,25€
Taxe foncière : 839,33€/an
Soit par mois : 69,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 699,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 700 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 700€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 393 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 340 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 073 €
Revenus locatifs : +8 393 €
Charges déductibles : -10 073 €
Résultat foncier Année 1 : -1 680 €(Déficit de 1 680 €)
Imputable sur revenu global : 1 680 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 373 €/an
Revenus locatifs : +8 393 €
Charges déductibles : -4 373 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 020 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 393 €10 076 €3 203 €-1 683 €1 683 €--
28 561 €4 291 €3 118 €4 270 €---
38 732 €4 203 €3 030 €4 529 €---
48 907 €4 112 €2 939 €4 795 €---
59 085 €4 018 €2 845 €5 067 €---
69 267 €3 921 €2 748 €5 346 €---
79 452 €3 820 €2 647 €5 632 €---
89 641 €3 716 €2 543 €5 926 €---
99 834 €3 608 €2 435 €6 226 €---
1010 031 €3 496 €2 323 €6 535 €---
1110 231 €3 381 €2 208 €6 851 €---
1210 436 €3 261 €2 088 €7 175 €---
1310 645 €3 138 €1 965 €7 507 €---
1410 858 €3 010 €1 837 €7 848 €---
1511 075 €2 878 €1 705 €8 197 €---
1611 296 €2 741 €1 568 €8 555 €---
1711 522 €2 599 €1 426 €8 923 €---
1811 753 €2 453 €1 280 €9 300 €---
1911 988 €2 301 €1 128 €9 686 €---
2012 227 €2 145 €972 €10 083 €---
2112 472 €1 982 €809 €10 489 €---
2212 721 €1 815 €642 €10 907 €---
2312 976 €1 641 €468 €11 335 €---
2413 235 €1 462 €289 €11 774 €---
2513 500 €1 276 €103 €12 224 €---
TOTAL268 838 €81 344 €46 319 €187 494 €1 683 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 505 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 494 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 763 €-505 €+2 268 €
2+1 763 €+1 281 €+482 €
3+1 763 €+1 359 €+404 €
4+1 763 €+1 438 €+325 €
5+1 763 €+1 520 €+243 €
6+1 763 €+1 604 €+159 €
7+1 763 €+1 690 €+73 €
8+1 763 €+1 778 €-15 €
9+1 763 €+1 868 €-105 €
10+1 763 €+1 960 €-197 €
11+1 763 €+2 055 €-292 €
12+1 763 €+2 152 €-389 €
13+1 763 €+2 252 €-489 €
14+1 763 €+2 354 €-591 €
15+1 763 €+2 459 €-696 €
16+1 763 €+2 567 €-804 €
17+1 763 €+2 677 €-914 €
18+1 763 €+2 790 €-1 027 €
19+1 763 €+2 906 €-1 143 €
20+1 763 €+3 025 €-1 262 €
21+1 763 €+3 147 €-1 384 €
22+1 763 €+3 272 €-1 509 €
23+1 763 €+3 400 €-1 637 €
24+1 763 €+3 532 €-1 769 €
25+1 763 €+3 667 €-1 904 €
Total+44 075 €+56 248 €+-12 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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