Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison À Vendre

Bien expiré
VilleGouzon (23)
Surface140m²
Coût Total152 160€
Loyer Annuel12 459€
Rentabilité8.19%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 514,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 167 m² de terrain, Mandat exclusif, Cave, 1 place de parking, chauffage central au fuel

Ref 40910 Baisse de prix ! En exclusivité Orpi Allin Immobilier Gouzon(23) En plein centre ville de Gouzon cette maison à usage d'habitation et ancien commerce, construite en pierres et briques, couverte en ardoises est composée comme suit en rez de chaussée : Une ancienne salle de bar avec arrière salle, un couloir, cuisine, salle d'eau ,wc, cave et petite pièce avec chaudière fioul. Au 1er 4 chambres, couloir et petit grenier. Grange attenante, pas de jardin. Tout à l'égout. Fenêtres pvc triple vitrage. Ce bien est à rénover entièrement, possibilité de faire 2 logements, plans sur demande. Pour plus de renseignements et prendre rendez-vous ou Référence agence : 40910

Ville : Gouzon
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23230
Coordonnées : 46.193890, 2.238770
Total : 152 160€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 74 400€
Valeur du bien : 146 400€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 9.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1038€/mois
Loyer annuel estimé : 12459€/an
Fourchette totale : 795€ - 1356€/mois
Fourchette annuelle : 9541€ - 16268€/an
Rentabilité brute :8.19%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :854,75 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 665 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-47 665€ (-39.8%)
Marge achat-revente :-32 495€ (-27.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 808,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 099,76€
Coût de l'assurance :13 314,00€
Taxe foncière : 1 245,87€/an
Soit par mois : 103,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 038,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant une rénovation lourde
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 400 €(531 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:10 800€
    Rénovation chambres: 60 m² × 180€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation lourde:5 400€
    Rénovation salon: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification plomberie générale: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gouzon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 459 €/an
Calcul : 1 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 304 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 483 €
Revenus locatifs : +12 459 €
Charges déductibles : -81 483 €
Résultat foncier Année 1 : -69 024 €(Déficit de 69 024 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 624 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 083 €/an
Revenus locatifs : +12 459 €
Charges déductibles : -7 083 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47623.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 459 €81 488 €5 309 €-69 029 €21 400 €47 629 €47 629 €
212 708 €6 949 €5 171 €5 759 €--41 870 €
312 962 €6 806 €5 027 €6 156 €--35 714 €
413 221 €6 657 €4 879 €6 564 €--29 149 €
513 486 €6 503 €4 725 €6 983 €--22 166 €
613 755 €6 343 €4 565 €7 412 €--14 754 €
714 031 €6 178 €4 400 €7 852 €--6 902 €
814 311 €6 007 €4 229 €8 304 €---
914 597 €5 830 €4 051 €8 768 €---
1014 889 €5 646 €3 868 €9 243 €---
1115 187 €5 456 €3 677 €9 731 €---
1215 491 €5 259 €3 480 €10 232 €---
1315 801 €5 055 €3 276 €10 746 €---
1416 117 €4 843 €3 065 €11 274 €---
1516 439 €4 624 €2 846 €11 815 €---
1616 768 €4 397 €2 619 €12 371 €---
1717 103 €4 162 €2 384 €12 941 €---
1817 445 €3 919 €2 140 €13 527 €---
1917 794 €3 667 €1 888 €14 128 €---
2018 150 €3 405 €1 627 €14 745 €---
2118 513 €3 135 €1 356 €15 378 €---
2218 883 €2 854 €1 076 €16 029 €---
2319 261 €2 564 €785 €16 697 €---
2419 646 €2 263 €485 €17 383 €---
2520 039 €1 951 €173 €18 088 €---
TOTAL399 057 €195 961 €77 100 €203 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 616 €-6 420 €+9 036 €
2+2 616 €0 €+2 616 €
3+2 616 €0 €+2 616 €
4+2 616 €0 €+2 616 €
5+2 616 €0 €+2 616 €
6+2 616 €0 €+2 616 €
7+2 616 €0 €+2 616 €
8+2 616 €+421 €+2 195 €
9+2 616 €+2 630 €-14 €
10+2 616 €+2 773 €-157 €
11+2 616 €+2 919 €-303 €
12+2 616 €+3 070 €-454 €
13+2 616 €+3 224 €-608 €
14+2 616 €+3 382 €-766 €
15+2 616 €+3 544 €-928 €
16+2 616 €+3 711 €-1 095 €
17+2 616 €+3 882 €-1 266 €
18+2 616 €+4 058 €-1 442 €
19+2 616 €+4 238 €-1 622 €
20+2 616 €+4 423 €-1 807 €
21+2 616 €+4 614 €-1 998 €
22+2 616 €+4 809 €-2 193 €
23+2 616 €+5 009 €-2 393 €
24+2 616 €+5 215 €-2 599 €
25+2 616 €+5 426 €-2 810 €
Total+65 400 €+60 929 €+4 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →