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Grand T2 Saint Marcel, rue des Rimas

Bien expiré
VilleMarseille 11e (13)
Surface43m²
Coût Total110 640€
Loyer Annuel9 514€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 98 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 2 279,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

AGENCES S'ABSTENIR !!

Grand T2 Saint Marcel, rue des Rimas T2 en duplex de 43 m² Petite copropriété bien entretenue de 6 lots. Faibles charges à environ 15€ / mois. Grande pièce à vivre avec cuisine équipée, 1 chambre, sdb Très bon état Electroménager neuf, chauffages neufs Pas d’amiante, aucune anomalie électrique Taxe foncière 600 €

AGENCES S'ABSTENIR !!

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.287990, 5.466070
Total : 110 640€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 102 800€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 18.44€/m²/mois
Fourchette : 14.65€ - 23.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9514€/an
Fourchette totale : 630€ - 998€/mois
Fourchette annuelle : 7558€ - 11976€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.83% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 571,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 285,40€
Coût de l'assurance :9 404,40€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 15,00€/mois
Soit par an : 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 792,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, travaux nécessaires pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour le revêtement de sol). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 514 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 640 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 180 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 516 €
Revenus locatifs : +9 514 €
Charges déductibles : -9 516 €
Résultat foncier Année 1 : -2 €(Déficit de 2 €)
Imputable sur revenu global : 2 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +9 514 €
Charges déductibles : -4 716 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 798 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 514 €9 520 €3 564 €-5 €5 €--
29 705 €4 623 €3 467 €5 081 €---
39 899 €4 524 €3 368 €5 375 €---
410 097 €4 421 €3 265 €5 676 €---
510 299 €4 315 €3 158 €5 984 €---
610 505 €4 205 €3 049 €6 300 €---
710 715 €4 091 €2 935 €6 623 €---
810 929 €3 974 €2 818 €6 955 €---
911 148 €3 853 €2 697 €7 295 €---
1011 370 €3 728 €2 572 €7 643 €---
1111 598 €3 599 €2 442 €7 999 €---
1211 830 €3 465 €2 309 €8 365 €---
1312 066 €3 327 €2 171 €8 739 €---
1412 308 €3 185 €2 029 €9 123 €---
1512 554 €3 038 €1 881 €9 516 €---
1612 805 €2 885 €1 729 €9 920 €---
1713 061 €2 728 €1 572 €10 333 €---
1813 322 €2 566 €1 410 €10 756 €---
1913 589 €2 398 €1 242 €11 190 €---
2013 861 €2 225 €1 069 €11 635 €---
2114 138 €2 046 €890 €12 092 €---
2214 420 €1 861 €705 €12 559 €---
2314 709 €1 670 €514 €13 039 €---
2415 003 €1 473 €317 €13 530 €---
2515 303 €1 269 €113 €14 034 €---
TOTAL304 746 €84 990 €51 285 €219 756 €5 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 998 €-2 €+2 000 €
2+1 998 €+1 524 €+474 €
3+1 998 €+1 612 €+386 €
4+1 998 €+1 703 €+295 €
5+1 998 €+1 795 €+203 €
6+1 998 €+1 890 €+108 €
7+1 998 €+1 987 €+11 €
8+1 998 €+2 086 €-88 €
9+1 998 €+2 188 €-190 €
10+1 998 €+2 293 €-295 €
11+1 998 €+2 400 €-402 €
12+1 998 €+2 509 €-511 €
13+1 998 €+2 622 €-624 €
14+1 998 €+2 737 €-739 €
15+1 998 €+2 855 €-857 €
16+1 998 €+2 976 €-978 €
17+1 998 €+3 100 €-1 102 €
18+1 998 €+3 227 €-1 229 €
19+1 998 €+3 357 €-1 359 €
20+1 998 €+3 491 €-1 493 €
21+1 998 €+3 627 €-1 629 €
22+1 998 €+3 768 €-1 770 €
23+1 998 €+3 912 €-1 914 €
24+1 998 €+4 059 €-2 061 €
25+1 998 €+4 210 €-2 212 €
Total+49 950 €+65 927 €+-15 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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