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Maison 5 pièces 148 m²

Bien expiré
VilleSaint-Dizier (52)
Surface148m²
Coût Total164 320€
Loyer Annuel14 330€
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 668,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BELLE MAISON DE VILLAGE AVEC DÉPENDANCES ET JARDINET

A 5 minutes à peine de SAINT DIZIER, dans une des communes les plus prisées du secteur et disposant de toutes les commodités ( commerces, écoles, collège, associations sportives et culturelles, banque, maison médicale, pharmacie, ...)

  • MAISON EN PIERRES APPARENTES - PRÈS DE 150m2 HABITABLE - BELLES PIÈCES DE VIE - 3 CHAMBRES - 2 SALLES D'EAU / 2 WC - GRANGE ET REMISES ATTENANTES - JARDINET -

A découvrir, sans tarder, cette belle maison de construction traditionnelle en pierres, vous offre le cachet de l'ancien associé à de belles surfaces lumineuses

Au RDC de la bâtisse, vous pourrez profiter d'une vaste cuisine aménagée avec cheminée, d'un grand salon, d'une salle d'eau avec douche, d'un WC indépendant, ainsi que d'un débarras et d'une chaufferie / buanderie. A l'étage, vous pourrez disposer de 3 grandes chambres dont une de près de 30m2 et d'une salle de bains avec baignoire et un second WC.

Double vitrage PVC, chauffage central mixte (fuel et bois), tout à l'égout,...

Directement attenante et accessible de la maison, grande grange de 60m2. Egalement une remise et un jardinet.

De beaux atouts et un grand potentiel pour cette belle opportunité!

A visiter EXCLUSIVEMENT sur RDV - Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez François DEBRAY Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°792 954 323 Greffe de BAR LE DUC) [Coordonnées masquées] (réf. 611331 ) Référence annonce : 830032421471 Date de réalisation du diagnostic : 03/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.636680, 4.948934
Total : 164 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 400€
Valeur du bien : 156 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14330€/an
Fourchette totale : 941€ - 1515€/mois
Fourchette annuelle : 11292€ - 18185€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 065,54 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 700 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-58 700€ (-37.2%)
Marge achat-revente :-6 620€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,30€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 870,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 938,95€
Coût de l'assurance :14 788,80€
Taxe foncière : 1 432,97€/an
Soit par mois : 119,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 194,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul et bois existant
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et revêtement
Quantité: 35 m² (20 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 (sans photo) - nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 400€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 50€/m² = 7400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:1 400€
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (peinture incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 330 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 071 €
Revenus locatifs : +14 330 €
Charges déductibles : -65 071 €
Résultat foncier Année 1 : -50 741 €(Déficit de 50 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 671 €/an
Revenus locatifs : +14 330 €
Charges déductibles : -7 671 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29341.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 330 €65 076 €5 652 €-50 747 €21 400 €29 347 €29 347 €
214 616 €7 528 €5 503 €7 088 €--22 258 €
314 909 €7 374 €5 350 €7 534 €--14 724 €
415 207 €7 215 €5 190 €7 992 €--6 732 €
515 511 €7 050 €5 026 €8 461 €---
615 821 €6 880 €4 855 €8 941 €---
716 138 €6 703 €4 678 €9 435 €---
816 460 €6 520 €4 496 €9 940 €---
916 789 €6 331 €4 306 €10 459 €---
1017 125 €6 135 €4 110 €10 991 €---
1117 468 €5 932 €3 907 €11 536 €---
1217 817 €5 722 €3 697 €12 096 €---
1318 173 €5 504 €3 479 €12 669 €---
1418 537 €5 279 €3 254 €13 258 €---
1518 908 €5 045 €3 021 €13 862 €---
1619 286 €4 804 €2 779 €14 482 €---
1719 672 €4 554 €2 529 €15 118 €---
1820 065 €4 295 €2 271 €15 770 €---
1920 466 €4 027 €2 003 €16 439 €---
2020 876 €3 750 €1 725 €17 126 €---
2121 293 €3 462 €1 438 €17 831 €---
2221 719 €3 165 €1 140 €18 554 €---
2322 153 €2 857 €832 €19 297 €---
2422 596 €2 538 €513 €20 059 €---
2523 048 €2 208 €183 €20 841 €---
TOTAL458 983 €189 952 €81 939 €269 031 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 031 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 009 €-6 420 €+9 429 €
2+3 009 €0 €+3 009 €
3+3 009 €0 €+3 009 €
4+3 009 €0 €+3 009 €
5+3 009 €+519 €+2 490 €
6+3 009 €+2 682 €+327 €
7+3 009 €+2 830 €+179 €
8+3 009 €+2 982 €+27 €
9+3 009 €+3 138 €-129 €
10+3 009 €+3 297 €-288 €
11+3 009 €+3 461 €-452 €
12+3 009 €+3 629 €-620 €
13+3 009 €+3 801 €-792 €
14+3 009 €+3 977 €-968 €
15+3 009 €+4 159 €-1 150 €
16+3 009 €+4 345 €-1 336 €
17+3 009 €+4 535 €-1 526 €
18+3 009 €+4 731 €-1 722 €
19+3 009 €+4 932 €-1 923 €
20+3 009 €+5 138 €-2 129 €
21+3 009 €+5 349 €-2 340 €
22+3 009 €+5 566 €-2 557 €
23+3 009 €+5 789 €-2 780 €
24+3 009 €+6 018 €-3 009 €
25+3 009 €+6 252 €-3 243 €
Total+75 225 €+80 709 €+-5 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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