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Maison 5 pièces 148 m²

VilleSaint-Dizier (52)
Surface148
Coût Total164 320
Loyer Annuel14 330
Rentabilité8.72%
Cashflow/mois+205
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 668,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BELLE MAISON DE VILLAGE AVEC DÉPENDANCES ET JARDINET

A 5 minutes à peine de SAINT DIZIER, dans une des communes les plus prisées du secteur et disposant de toutes les commodités ( commerces, écoles, collège, associations sportives et culturelles, banque, maison médicale, pharmacie, ...)

  • MAISON EN PIERRES APPARENTES - PRÈS DE 150m2 HABITABLE - BELLES PIÈCES DE VIE - 3 CHAMBRES - 2 SALLES D'EAU / 2 WC - GRANGE ET REMISES ATTENANTES - JARDINET -

A découvrir, sans tarder, cette belle maison de construction traditionnelle en pierres, vous offre le cachet de l'ancien associé à de belles surfaces lumineuses

Au RDC de la bâtisse, vous pourrez profiter d'une vaste cuisine aménagée avec cheminée, d'un grand salon, d'une salle d'eau avec douche, d'un WC indépendant, ainsi que d'un débarras et d'une chaufferie / buanderie. A l'étage, vous pourrez disposer de 3 grandes chambres dont une de près de 30m2 et d'une salle de bains avec baignoire et un second WC.

Double vitrage PVC, chauffage central mixte (fuel et bois), tout à l'égout,...

Directement attenante et accessible de la maison, grande grange de 60m2. Egalement une remise et un jardinet.

De beaux atouts et un grand potentiel pour cette belle opportunité!

A visiter EXCLUSIVEMENT sur RDV - Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez François DEBRAY Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°792 954 323 Greffe de BAR LE DUC) [Coordonnées masquées] (réf. 611331 ) Référence annonce : 830032421471 Date de réalisation du diagnostic : 03/04/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.636680, 4.948934
Total : 164 320
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 57 400
Valeur du bien : 156 400
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1194€/mois
Loyer annuel estimé : 14330€/an
Fourchette totale : 941€ - 1515€/mois
Fourchette annuelle : 11292€ - 18185€/an
Rentabilité brute :8.72%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 065,54 €/m²
Basé sur :86 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 700
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-58 700 (-37.2%)
Marge achat-revente :-6 620€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,30€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 870,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 938,95
Coût de l'assurance :14 788,80
Taxe foncière : 1 432,97€/an
Soit par mois : 119,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 194,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul et bois existant
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon, y compris peinture et revêtement
Quantité: 35 m² (20 m² + 15 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 (sans photo) - nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 400(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 400
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 50€/m² = 7400€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:1 400
    Rafraîchissement salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (peinture incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 330 €/an
Calcul : 1 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 320 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 433 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 071
Revenus locatifs : +14 330
Charges déductibles : -65 071
Résultat foncier Année 1 : -50 741(Déficit de 50 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 341
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 671 €/an
Revenus locatifs : +14 330
Charges déductibles : -7 671
Résultat foncier Années 2+ : 6 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29341.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 33065 0765 652-50 74721 400 €29 347 €29 347 €
214 6167 5285 5037 088--22 258 €
314 9097 3745 3507 534--14 724 €
415 2077 2155 1907 992--6 732 €
515 5117 0505 0268 461---
615 8216 8804 8558 941---
716 1386 7034 6789 435---
816 4606 5204 4969 940---
916 7896 3314 30610 459---
1017 1256 1354 11010 991---
1117 4685 9323 90711 536---
1217 8175 7223 69712 096---
1318 1735 5043 47912 669---
1418 5375 2793 25413 258---
1518 9085 0453 02113 862---
1619 2864 8042 77914 482---
1719 6724 5542 52915 118---
1820 0654 2952 27115 770---
1920 4664 0272 00316 439---
2020 8763 7501 72517 126---
2121 2933 4621 43817 831---
2221 7193 1651 14018 554---
2322 1532 85783219 297---
2422 5962 53851320 059---
2523 0482 20818320 841---
TOTAL458 983189 95281 939269 03121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 031
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 009 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 009-6 420+9 429
2+3 0090+3 009
3+3 0090+3 009
4+3 0090+3 009
5+3 009+519+2 490
6+3 009+2 682+327
7+3 009+2 830+179
8+3 009+2 982+27
9+3 009+3 138-129
10+3 009+3 297-288
11+3 009+3 461-452
12+3 009+3 629-620
13+3 009+3 801-792
14+3 009+3 977-968
15+3 009+4 159-1 150
16+3 009+4 345-1 336
17+3 009+4 535-1 526
18+3 009+4 731-1 722
19+3 009+4 932-1 923
20+3 009+5 138-2 129
21+3 009+5 349-2 340
22+3 009+5 566-2 557
23+3 009+5 789-2 780
24+3 009+6 018-3 009
25+3 009+6 252-3 243
Total+75 225+80 709+-5 484
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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