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Maison de ville 2 pièces 59 m²

Bien expiré
VilleSancoins (18)
Surface59
Coût Total89 320
Loyer Annuel4 740
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 830,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 2 pièces 59 m²

J'ai le plaisir de vous proposer à la vente cette chamante petite maison de ville, mitoyenne d'un côté, elle ce compose d'une entrée par salon/séjour, une cuisine donnant acces à la terrasse sans aucun vis à vis, une salle d'eau, un WC séparé. A l'étage : une chambre. Cette maison est équipée en radiateurs éléctrique a inerti, double vitrage, ballon électrique de 150L. Elle a été entièrement rafraichie (peinture). Elle ce situe en zone d'assainissemnt collectif.

Surface : 59 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/09/2025

Consommation énergie primaire : 292 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 260 € et 1 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Sancoins
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18600
Coordonnées : 46.834287, 2.914280
Total : 89 320
Prix d'acquisition : 49 000
Travaux : 36 400
Valeur du bien : 85 400
Frais de notaire : 3 920
Coût estimé : 3 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 395€/mois
Loyer annuel estimé : 4740€/an
Fourchette totale : 301€ - 518€/mois
Fourchette annuelle : 3615€ - 6215€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 467,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 108,76
Coût de l'assurance :7 815,50
Taxe foncière : 473,97€/an
Soit par mois : 39,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 394,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 59 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 400(617 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 500
    Rénovation chambre: Peinture 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant 15 m² × 50€/m² = 750€, Électricité 15 m²: 300€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sancoins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 740 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 320 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 474 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 167
Revenus locatifs : +4 740
Charges déductibles : -40 167
Résultat foncier Année 1 : -35 427(Déficit de 35 427 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 027
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 767 €/an
Revenus locatifs : +4 740
Charges déductibles : -3 767
Résultat foncier Années 2+ : 973 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14027.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 74040 1702 983-35 43021 400 €14 030 €14 030 €
24 8343 6912 9041 144--12 886 €
34 9313 6082 8221 323--11 564 €
45 0303 5232 7371 506--10 057 €
55 1303 4362 6491 695--8 362 €
65 2333 3452 5581 888--6 474 €
75 3383 2512 4642 087--4 387 €
85 4443 1532 3672 291--2 096 €
95 5533 0532 2662 501---
105 6642 9492 1622 716---
115 7782 8412 0542 937---
125 8932 7301 9433 163---
136 0112 6151 8283 396---
146 1312 4961 7093 636---
156 2542 3721 5863 882---
166 3792 2451 4584 134---
176 5072 1131 3274 393---
186 6371 9771 1904 660---
196 7691 8361 0494 934---
206 9051 6909035 215---
217 0431 5397535 504---
227 1841 3835975 801---
237 3271 2224356 106---
247 4741 0552686 419---
257 623882966 741---
TOTAL151 81399 17343 10952 64021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 640
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 740 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +995 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+995-6 420+7 415
2+9950+995
3+9950+995
4+9950+995
5+9950+995
6+9950+995
7+9950+995
8+9950+995
9+995+121+874
10+995+815+180
11+995+881+114
12+995+949+46
13+995+1 019-24
14+995+1 091-96
15+995+1 164-169
16+995+1 240-245
17+995+1 318-323
18+995+1 398-403
19+995+1 480-485
20+995+1 564-569
21+995+1 651-656
22+995+1 740-745
23+995+1 832-837
24+995+1 926-931
25+995+2 022-1 027
Total+24 875+15 792+9 083
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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