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Maison de village à rénover 85 m² - Jardin - Parkings

VilleTulette (26)
Surface85m²
Coût Total145 600€
Loyer Annuel9 195€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel, Cheminée, Jardin

Réf : 4115LB À Tulette, proche du centre, maison de village mitoyenne à rénover de plus de 95 m² (85 m² loi Carrez) sur 2 niveaux. Entrée et pièce de vie accessibles depuis le rez-de-jardin (espace de 40 m²). Mezzanine de 36 m² (46 m² de surface totale au sol) offrant la possibilité d’aménager 2 ou 3 chambres ou de créer une ambiance loft.

Le bien dispose de 2 places de parking et d'un jardin privatif d'environ 70 m² (parking et chemin d'accès en indivision).

Nombreuses possibilités pour ce bien : idéal investisseur (forte demande locative) ou premier achat pour créer un véritable cocon familial.

Création copropriété de 3 lots en cours, vendu séparément. Possibilité d'acheter les lots ensemble. Agent Commercial Bel Immobilier - https://belimmobilier.immo/wp-content/uploads/2023/01/Honoraires-2023.pdf

Ville : Tulette
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26790
Coordonnées : 44.280523, 4.941066
Total : 145 600€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 53 800€
Valeur du bien : 138 800€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 12.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9195€/an
Fourchette totale : 563€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 6760€ - 12509€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 337,66 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 701 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-113 701€ (-57.2%)
Marge achat-revente :53 101€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :42,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 604,13€
Coût de l'assurance :12 740,00€
Taxe foncière : 919,54€/an
Soit par mois : 76,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Chambre en état 5/5, mais rafraîchissement recommandé pour les autres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et murs
Rénovation du sol et des murs du salon, y compris le parquet et la peinture
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état et sol abîmé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 800 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 100€
    Isolation toiture/combles: 85 m² × 60€/m² = 5100€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 850€/fenêtre = 8500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (pose incluse)
  • Salon:4 500€
    Rénovation sol et murs salon: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (incluant parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Tulette (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 232 €
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -60 232 €
Résultat foncier Année 1 : -51 037 €(Déficit de 51 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 432 €/an
Revenus locatifs : +9 195 €
Charges déductibles : -6 432 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29636.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 195 €60 237 €5 008 €-51 042 €21 400 €29 642 €29 642 €
29 379 €6 306 €4 876 €3 074 €--26 568 €
39 567 €6 169 €4 740 €3 398 €--23 170 €
49 758 €6 028 €4 599 €3 730 €--19 440 €
59 953 €5 882 €4 453 €4 071 €--15 369 €
610 152 €5 731 €4 302 €4 421 €--10 948 €
710 356 €5 575 €4 145 €4 781 €--6 167 €
810 563 €5 413 €3 983 €5 150 €--1 017 €
910 774 €5 245 €3 816 €5 529 €---
1010 989 €5 071 €3 642 €5 918 €---
1111 209 €4 891 €3 462 €6 318 €---
1211 433 €4 705 €3 276 €6 728 €---
1311 662 €4 512 €3 083 €7 150 €---
1411 895 €4 313 €2 883 €7 583 €---
1512 133 €4 106 €2 677 €8 027 €---
1612 376 €3 892 €2 463 €8 484 €---
1712 623 €3 670 €2 241 €8 953 €---
1812 876 €3 441 €2 012 €9 435 €---
1913 133 €3 204 €1 774 €9 930 €---
2013 396 €2 958 €1 529 €10 438 €---
2113 664 €2 703 €1 274 €10 961 €---
2213 937 €2 439 €1 010 €11 498 €---
2314 216 €2 167 €737 €12 049 €---
2414 500 €1 884 €455 €12 616 €---
2514 790 €1 591 €162 €13 199 €---
TOTAL294 532 €162 133 €72 604 €132 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 195 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-6 420 €+8 351 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €0 €+1 931 €
4+1 931 €0 €+1 931 €
5+1 931 €0 €+1 931 €
6+1 931 €0 €+1 931 €
7+1 931 €0 €+1 931 €
8+1 931 €0 €+1 931 €
9+1 931 €+1 354 €+577 €
10+1 931 €+1 775 €+156 €
11+1 931 €+1 895 €+36 €
12+1 931 €+2 018 €-87 €
13+1 931 €+2 145 €-214 €
14+1 931 €+2 275 €-344 €
15+1 931 €+2 408 €-477 €
16+1 931 €+2 545 €-614 €
17+1 931 €+2 686 €-755 €
18+1 931 €+2 830 €-899 €
19+1 931 €+2 979 €-1 048 €
20+1 931 €+3 131 €-1 200 €
21+1 931 €+3 288 €-1 357 €
22+1 931 €+3 449 €-1 518 €
23+1 931 €+3 615 €-1 684 €
24+1 931 €+3 785 €-1 854 €
25+1 931 €+3 960 €-2 029 €
Total+48 275 €+39 720 €+8 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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