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Achat : Appartement (74100)

VilleAnnemasse (74)
Surface61m²
Coût Total226 220€
Loyer Annuel15 317€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 169 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 770,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Sur la villed'Annemasse, vivez dans cet appartement ayant 3 chambres. Offrant 61m², l'espace intérieur comprend un espace nuit comprenant 3 chambres, une salle d'eau et un espace cuisine. L'appartement donne accès à un espace de stockage en sous-sol. Le double vitrage garantit la tranquillité des occupants. Pour vous aérer sans quitter votre appartement, vous bénéficierez de 2 balcons totalisant 3m², ce qui porte la surface exploitable à 64m². L'habitation se trouve au troisième niveau dans un immeuble de 4 étages. Construit en 1975. Prix de vente proposé par Christelle HENRI: 169 000 . Si ce domicile vous intéresse, Christelle HENRI se tient à votre disposition. Ce logement convient tout à fait à un premier investissement immobilier.

Ville : Annemasse
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74100
Coordonnées : 46.190420, 6.244360
Total : 226 220€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 212 700€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 20.92€/m²/mois
Fourchette : 15.56€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1276€/mois
Loyer annuel estimé : 15317€/an
Fourchette totale : 949€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 11391€ - 20596€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 355,23 €/m²
Basé sur :650 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 669 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-35 669€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-21 551€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :65,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 190,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 990,70€
Coût de l'assurance :19 794,25€
Taxe foncière : 1 531,68€/an
Soit par mois : 127,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 276,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 317,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Construit en 1975, généralement associé à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annemasse (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 317 €/an
Calcul : 1 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 220 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 532 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 685 €
Revenus locatifs : +15 317 €
Charges déductibles : -53 685 €
Résultat foncier Année 1 : -38 368 €(Déficit de 38 368 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 968 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 985 €/an
Revenus locatifs : +15 317 €
Charges déductibles : -9 985 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 332 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16967.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 317 €53 692 €7 668 €-38 375 €21 400 €16 975 €16 975 €
215 623 €9 789 €7 466 €5 834 €--11 141 €
315 936 €9 579 €7 256 €6 356 €--4 785 €
416 254 €9 362 €7 039 €6 892 €---
516 579 €9 137 €6 814 €7 442 €---
616 911 €8 905 €6 581 €8 006 €---
717 249 €8 664 €6 341 €8 585 €---
817 594 €8 415 €6 092 €9 179 €---
917 946 €8 157 €5 834 €9 789 €---
1018 305 €7 891 €5 567 €10 414 €---
1118 671 €7 615 €5 291 €11 057 €---
1219 044 €7 329 €5 005 €11 716 €---
1319 425 €7 033 €4 710 €12 392 €---
1419 814 €6 727 €4 404 €13 086 €---
1520 210 €6 411 €4 087 €13 799 €---
1620 614 €6 083 €3 760 €14 531 €---
1721 027 €5 744 €3 421 €15 282 €---
1821 447 €5 394 €3 070 €16 054 €---
1921 876 €5 030 €2 707 €16 846 €---
2022 314 €4 655 €2 331 €17 659 €---
2122 760 €4 266 €1 943 €18 494 €---
2223 215 €3 864 €1 540 €19 351 €---
2323 679 €3 447 €1 124 €20 232 €---
2424 153 €3 017 €693 €21 136 €---
2524 636 €2 571 €247 €22 065 €---
TOTAL490 600 €212 777 €110 991 €277 824 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 217 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 217 €-6 420 €+9 637 €
2+3 217 €0 €+3 217 €
3+3 217 €0 €+3 217 €
4+3 217 €+632 €+2 585 €
5+3 217 €+2 233 €+984 €
6+3 217 €+2 402 €+815 €
7+3 217 €+2 576 €+641 €
8+3 217 €+2 754 €+463 €
9+3 217 €+2 937 €+280 €
10+3 217 €+3 124 €+93 €
11+3 217 €+3 317 €-100 €
12+3 217 €+3 515 €-298 €
13+3 217 €+3 718 €-501 €
14+3 217 €+3 926 €-709 €
15+3 217 €+4 140 €-923 €
16+3 217 €+4 359 €-1 142 €
17+3 217 €+4 585 €-1 368 €
18+3 217 €+4 816 €-1 599 €
19+3 217 €+5 054 €-1 837 €
20+3 217 €+5 298 €-2 081 €
21+3 217 €+5 548 €-2 331 €
22+3 217 €+5 805 €-2 588 €
23+3 217 €+6 070 €-2 853 €
24+3 217 €+6 341 €-3 124 €
25+3 217 €+6 620 €-3 403 €
Total+80 425 €+83 347 €+-2 922 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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