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Vendre appartement f3

Bien expiré
VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface65m²
Coût Total183 100€
Loyer Annuel13 733€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 153,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vendre appartement f3 - À vendre, un appartement de type F3 idéalement situé à proximité du gymnase Nelson Mandela, Mc Donald's, ALDI offrant un cadre de vie pratique et agréable.

Ce bien se compose d'une entrée , d'un séjour lumineux, d'une cuisine fonctionnelle, d'une salle de bain, de WC indépendants, d'un dressing/bureau et de 2 chambres confortables. Trois balcons vient compléter cet ensemble, offrant un espace extérieur convenable.

Situé dans un quartier dynamique, l'appartement bénéficie d'un accès immédiat aux commerces, aux écoles et aux transports, ainsi qu'à des axes routiers facilitant les déplacements.

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.001730, 2.396600
Total : 183 100€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 31 900€
Valeur du bien : 171 900€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1144€/mois
Loyer annuel estimé : 13733€/an
Fourchette totale : 928€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 11137€ - 16935€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 958,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 370,06€
Coût de l'assurance :16 021,25€
Taxe foncière : 1 373,33€/an
Soit par mois : 114,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 144,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 900 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villiers-le-Bel (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 144 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 733 €/an
Calcul : 1 144 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 373 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 024 €
Revenus locatifs : +13 733 €
Charges déductibles : -40 024 €
Résultat foncier Année 1 : -26 291 €(Déficit de 26 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 124 €/an
Revenus locatifs : +13 733 €
Charges déductibles : -8 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 609 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4890.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 733 €40 030 €6 116 €-26 297 €21 400 €4 897 €4 897 €
214 008 €7 967 €5 953 €6 041 €---
314 288 €7 799 €5 785 €6 489 €---
414 574 €7 625 €5 610 €6 949 €---
514 865 €7 444 €5 430 €7 421 €---
615 163 €7 258 €5 244 €7 905 €---
715 466 €7 065 €5 051 €8 401 €---
815 775 €6 866 €4 852 €8 909 €---
916 091 €6 660 €4 645 €9 431 €---
1016 413 €6 446 €4 432 €9 966 €---
1116 741 €6 226 €4 212 €10 515 €---
1217 076 €5 998 €3 983 €11 078 €---
1317 417 €5 761 €3 747 €11 656 €---
1417 765 €5 517 €3 503 €12 248 €---
1518 121 €5 265 €3 251 €12 856 €---
1618 483 €5 004 €2 990 €13 479 €---
1718 853 €4 734 €2 719 €14 119 €---
1819 230 €4 454 €2 440 €14 776 €---
1919 614 €4 165 €2 151 €15 449 €---
2020 007 €3 866 €1 852 €16 141 €---
2120 407 €3 557 €1 543 €16 850 €---
2220 815 €3 237 €1 223 €17 578 €---
2321 231 €2 906 €892 €18 325 €---
2421 656 €2 564 €550 €19 092 €---
2522 089 €2 210 €196 €19 879 €---
TOTAL439 881 €170 624 €88 370 €269 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 884 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 884 €-6 420 €+9 304 €
2+2 884 €+343 €+2 541 €
3+2 884 €+1 947 €+937 €
4+2 884 €+2 085 €+799 €
5+2 884 €+2 226 €+658 €
6+2 884 €+2 371 €+513 €
7+2 884 €+2 520 €+364 €
8+2 884 €+2 673 €+211 €
9+2 884 €+2 829 €+55 €
10+2 884 €+2 990 €-106 €
11+2 884 €+3 155 €-271 €
12+2 884 €+3 323 €-439 €
13+2 884 €+3 497 €-613 €
14+2 884 €+3 674 €-790 €
15+2 884 €+3 857 €-973 €
16+2 884 €+4 044 €-1 160 €
17+2 884 €+4 236 €-1 352 €
18+2 884 €+4 433 €-1 549 €
19+2 884 €+4 635 €-1 751 €
20+2 884 €+4 842 €-1 958 €
21+2 884 €+5 055 €-2 171 €
22+2 884 €+5 273 €-2 389 €
23+2 884 €+5 497 €-2 613 €
24+2 884 €+5 728 €-2 844 €
25+2 884 €+5 964 €-3 080 €
Total+72 100 €+80 777 €+-8 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 222 jours
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