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Appartement - 2 pièce(s) - 48 m²

VilleForbach (57)
Surface48m²
Coût Total62 300€
Loyer Annuel6 694€
Rentabilité10.75%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ

  • SPECIAL INVESTISSEURAPPARTEMENT VENDU LOUE 382 + 75 €En vente : à FORBACH (57600) venez découvrir cet appartement T2 de 48 m².Il se situe dans un immeuble semi-récent. L'appartement offre un séjour de 23 m², une chambre, une cuisine équipée et une salle de bains. Cet appartement possède un chauffage individuel alimenté à l'électricité. Il est en bon état général.Pour les véhicules, il est vendu avec une place de parking.Des établissements scolaires du primaire et du secondaire se trouvent à moins de 10 minutes. Niveau transports en commun, il y a la gare Forbach à quelques pas du bien. Les autoroutes A320 et A4 sont accessibles à moins de 8 km. Vous trouverez le cinéma Paris de même qu'un théâtre, une bibliothèque et un conservatoire dans les environs. Il y a aussi de nombreux restaurants et un bureau de poste. Enfin, le marché Place Briand anime le quartier toutes les semaines.Contactez votre agence CITYA POIREL pour plus de renseignements sur cet appartement à vendre à FORBACH.

Numéro de mandat : 14605

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.187350, 6.893279
Total : 62 300€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 8 300€
Valeur du bien : 58 300€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6694€/an
Fourchette totale : 440€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5278€ - 8491€/an
Rentabilité brute :10.75%
Fourchette de rentabilité :8.47% - 13.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :62 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :303,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :23,36€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 326,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 779,40€
Coût de l'assurance :7 008,75€
Taxe foncière : 669,44€/an
Soit par mois : 55,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 145,00€/mois
Soit par an : 1 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 557,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 527,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (robinetterie, lavabo) pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la chambre pour rafraîchir l'espace
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - murs en bon état mais rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne mais rafraîchissement cosmétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 300 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (coût moyen pour modernisation incluant robinetterie et lavabo, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (coût moyen incluant peinture et main d'œuvre)
  • Cuisine:320€
    Peinture murs cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (coût moyen incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 694 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 62 300 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 280 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 740 €/an
Calcul : 145 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 988 €
Revenus locatifs : +6 694 €
Charges déductibles : -12 988 €
Résultat foncier Année 1 : -6 294 €(Déficit de 6 294 €)
Imputable sur revenu global : 6 294 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 688 €/an
Revenus locatifs : +6 694 €
Charges déductibles : -4 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 006 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 694 €12 990 €2 000 €-6 296 €6 296 €--
26 828 €4 636 €1 946 €2 192 €---
36 965 €4 580 €1 890 €2 385 €---
47 104 €4 522 €1 832 €2 582 €---
57 246 €4 462 €1 773 €2 784 €---
67 391 €4 401 €1 711 €2 990 €---
77 539 €4 337 €1 647 €3 202 €---
87 690 €4 271 €1 581 €3 419 €---
97 844 €4 203 €1 513 €3 640 €---
108 000 €4 133 €1 443 €3 867 €---
118 160 €4 060 €1 371 €4 100 €---
128 324 €3 985 €1 296 €4 338 €---
138 490 €3 908 €1 218 €4 582 €---
148 660 €3 828 €1 138 €4 832 €---
158 833 €3 745 €1 056 €5 088 €---
169 010 €3 660 €970 €5 350 €---
179 190 €3 572 €882 €5 618 €---
189 374 €3 481 €791 €5 893 €---
199 561 €3 387 €697 €6 175 €---
209 752 €3 289 €600 €6 463 €---
219 948 €3 189 €499 €6 759 €---
2210 146 €3 085 €395 €7 061 €---
2310 349 €2 978 €288 €7 371 €---
2410 556 €2 867 €178 €7 689 €---
2510 767 €2 753 €63 €8 014 €---
TOTAL214 423 €104 324 €28 779 €110 099 €6 296 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 889 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-1 889 €+3 295 €
2+1 406 €+658 €+748 €
3+1 406 €+715 €+691 €
4+1 406 €+775 €+631 €
5+1 406 €+835 €+571 €
6+1 406 €+897 €+509 €
7+1 406 €+961 €+445 €
8+1 406 €+1 026 €+380 €
9+1 406 €+1 092 €+314 €
10+1 406 €+1 160 €+246 €
11+1 406 €+1 230 €+176 €
12+1 406 €+1 301 €+105 €
13+1 406 €+1 375 €+31 €
14+1 406 €+1 450 €-44 €
15+1 406 €+1 526 €-120 €
16+1 406 €+1 605 €-199 €
17+1 406 €+1 685 €-279 €
18+1 406 €+1 768 €-362 €
19+1 406 €+1 852 €-446 €
20+1 406 €+1 939 €-533 €
21+1 406 €+2 028 €-622 €
22+1 406 €+2 118 €-712 €
23+1 406 €+2 211 €-805 €
24+1 406 €+2 307 €-901 €
25+1 406 €+2 404 €-998 €
Total+35 150 €+33 030 €+2 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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