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Maison en pierre avec dépendances

VilleLabastide-du-Haut-Mont (46)
Surface50
Coût Total86 770
Loyer Annuel3 797
Rentabilité4.38%
Cashflow/mois-164
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 880 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 1, Jardin

Située sur la commune de Labastide-du-Haut-Mont, cette maison en pierre pleine de charme, datant de 1819, offre un cadre de vie paisible avec une agréable vue dégagée sur la campagne. D'une surface habitable d'environ 50 m2, elle se compose d'une pièce de vie avec cuisine ouverte et poêle à bois, d'une chambre, ainsi que d'une salle d'eau avec WC. À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain d'environ 865 m2, agrémenté de plusieurs arbres fruitiers et de nombreuses dépendances (granges, hangars et remises), offrant un beau potentiel de stockage, d'atelier ou d'aménagement selon vos projets. Le bien est habitable en l'état, tout en nécessitant des travaux de modernisation pour révéler tout son potentiel. Idéal pour un pied-à-terre à la campagne, une résidence secondaire ou un premier achat. À découvrir sans tarder !       Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://opihome.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Labastide-du-Haut-Mont
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46210
Coordonnées : 44.834495, 2.120822
Total : 86 770
Prix d'acquisition : 44 000
Travaux : 39 250
Valeur du bien : 83 250
Frais de notaire : 3 520
Coût estimé : 3 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 8.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 316€/mois
Loyer annuel estimé : 3797€/an
Fourchette totale : 241€ - 416€/mois
Fourchette annuelle : 2890€ - 4987€/an
Rentabilité brute :4.38%
Fourchette de rentabilité :3.33% - 5.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :941,67 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :47 084
Prix d'achat :44 000
Décote à l'achat :-3 084 (-6.5%)
Marge achat-revente :-39 686€ (-84.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 770
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :427,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :21,69€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 449,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 462,61
Coût de l'assurance :6 507,75
Taxe foncière : 379,68€/an
Soit par mois : 31,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 316,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 480,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 318 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 250(785 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 000
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:750
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labastide-du-Haut-Mont (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 316 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 797 €/an
Calcul : 316 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 770 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 260 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 380 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 760
Revenus locatifs : +3 797
Charges déductibles : -42 760
Résultat foncier Année 1 : -38 963(Déficit de 38 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 563
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 510 €/an
Revenus locatifs : +3 797
Charges déductibles : -3 510
Résultat foncier Années 2+ : 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17562.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 79742 7622 872-38 96621 400 €17 566 €17 566 €
23 8733 4362 796437--17 128 €
33 9503 3562 716594--16 534 €
44 0293 2742 634755--15 779 €
54 1103 1892 549921--14 859 €
64 1923 1012 4611 091--13 768 €
74 2763 0112 3711 265--12 503 €
84 3612 9172 2771 444--11 059 €
94 4492 8202 1801 629--9 430 €
104 5372 7192 0791 818--7 612 €
114 6282 6161 9762 013--5 599 €
124 7212 5081 8682 212---
134 8152 3971 7572 418---
144 9122 2831 6432 629---
155 0102 1641 5242 846---
165 1102 0411 4023 068---
175 2121 9151 2753 297---
185 3161 7841 1443 533---
195 4231 6481 0083 775---
205 5311 5088684 023---
215 6421 3637234 279---
225 7551 2135734 542---
235 8701 0584184 812---
245 9878982585 090---
256 107732925 375---
TOTAL121 61296 71241 46324 89921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 899
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +797 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+797-6 420+7 217
2+7970+797
3+7970+797
4+7970+797
5+7970+797
6+7970+797
7+7970+797
8+7970+797
9+7970+797
10+7970+797
11+7970+797
12+797+664+133
13+797+725+72
14+797+789+8
15+797+854-57
16+797+921-124
17+797+989-192
18+797+1 060-263
19+797+1 132-335
20+797+1 207-410
21+797+1 284-487
22+797+1 363-566
23+797+1 444-647
24+797+1 527-730
25+797+1 612-815
Total+19 925+9 150+10 775
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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