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Immeuble 5 pièces 390 m²

VilleChézy-sur-Marne (02)
Surface390m²
Coût Total441 925€
Loyer Annuel52 403€
Rentabilité11.86%
Cashflow/mois+1 601€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 390 m²
Prix au m² : 730,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Ensemble immobilier à fort potentiel en hypercentre

Situé en plein cœur de Chézy-sur-Marne, à proximité immédiate des commerces, services et commodités, cet ensemble immobilier offre de nombreuses possibilités d'aménagement et constitue une belle opportunité pour un investisseur, un professionnel de l'immobilier ou un projet familial.

La propriété comprend une habitation principale composée notamment de 3 chambres. Elle bénéficie d'une cour entièrement fermée, offrant un espace extérieur agréable et sécurisé, ainsi que d'un bâtiment annexe pouvant être exploité selon les besoins.

L'ensemble est complété par quatre appartements à rénover. Après travaux, ces logements pourront constituer un intéressant projet locatif et offrir un véritable potentiel de valorisation.

Un ensemble immobilier rare sur le secteur, à découvrir pour apprécier pleinement son potentiel. Référence agence : 6280 Référence annonce : 4WSK-OUT-NQ0 Date de réalisation du diagnostic : 08/09/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 212 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Chézy-sur-Marne
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02570
Coordonnées : 48.989880, 3.369303
Total : 441 925€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 134 125€
Valeur du bien : 419 125€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 390m²
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 9.19€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 4367€/mois
Loyer annuel estimé : 52403€/an
Fourchette totale : 3585€ - 5320€/mois
Fourchette annuelle : 43018€ - 63834€/an
Rentabilité brute :11.86%
Fourchette de rentabilité :9.73% - 14.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 570,31 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :612 421 €
Prix d'achat :285 000 €
Décote à l'achat :-327 421€ (-53.5%)
Marge achat-revente :170 496€ (27.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :441 925€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 200,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :128,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 329,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :218 239,37€
Coût de l'assurance :38 668,44€
Taxe foncière : 5 240,29€/an
Soit par mois : 436,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 366,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 766,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 600,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 390 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (390 m²)
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: estimé à 49 fenêtres (390 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, réfection des murs et sols
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'éclairage
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réfection de l'éclairage
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle à manger nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :134 125 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:19 500€
    Isolation combles: 390 m² × 50€/m² = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:78 000€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1200€/fenêtre = 58800€, Main d'œuvre: 19200€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger:1 125€
    Rafraîchissement salle à manger: 15 m² × 75€/m² = 1125€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chézy-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 109 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 367 €/mois
Revenus locatifs annuels : 52 403 €/an
Calcul : 4 367 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 441 925 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 547 €/an
Calcul : 129 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 240 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 134 125 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 155 966 €
Revenus locatifs : +52 403 €
Charges déductibles : -155 966 €
Résultat foncier Année 1 : -103 563 €(Déficit de 103 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 841 €/an
Revenus locatifs : +52 403 €
Charges déductibles : -21 841 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 562 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82163.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
152 403 €155 980 €15 068 €-103 577 €21 400 €82 177 €82 177 €
253 451 €21 458 €14 671 €31 993 €--50 184 €
354 520 €21 046 €14 259 €33 473 €--16 711 €
455 610 €20 621 €13 834 €34 990 €---
556 723 €20 180 €13 393 €36 543 €---
657 857 €19 724 €12 937 €38 133 €---
759 014 €19 252 €12 465 €39 762 €---
860 194 €18 763 €11 976 €41 431 €---
961 398 €18 257 €11 470 €43 141 €---
1062 626 €17 734 €10 947 €44 892 €---
1163 879 €17 192 €10 405 €46 687 €---
1265 156 €16 631 €9 844 €48 525 €---
1366 460 €16 051 €9 263 €50 409 €---
1467 789 €15 450 €8 663 €52 339 €---
1569 144 €14 828 €8 041 €54 317 €---
1670 527 €14 184 €7 397 €56 343 €---
1771 938 €13 518 €6 731 €58 420 €---
1873 377 €12 828 €6 041 €60 549 €---
1974 844 €12 114 €5 327 €62 730 €---
2076 341 €11 375 €4 588 €64 966 €---
2177 868 €10 611 €3 824 €67 257 €---
2279 425 €9 819 €3 032 €69 606 €---
2381 014 €9 000 €2 213 €72 014 €---
2482 634 €8 152 €1 365 €74 482 €---
2584 287 €7 274 €487 €77 013 €---
TOTAL1 678 480 €522 040 €218 239 €1 156 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 156 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 52 403 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 005 €-6 420 €+17 425 €
2+11 005 €0 €+11 005 €
3+11 005 €0 €+11 005 €
4+11 005 €+5 484 €+5 521 €
5+11 005 €+10 963 €+42 €
6+11 005 €+11 440 €-435 €
7+11 005 €+11 929 €-924 €
8+11 005 €+12 429 €-1 424 €
9+11 005 €+12 942 €-1 937 €
10+11 005 €+13 468 €-2 463 €
11+11 005 €+14 006 €-3 001 €
12+11 005 €+14 558 €-3 553 €
13+11 005 €+15 123 €-4 118 €
14+11 005 €+15 702 €-4 697 €
15+11 005 €+16 295 €-5 290 €
16+11 005 €+16 903 €-5 898 €
17+11 005 €+17 526 €-6 521 €
18+11 005 €+18 165 €-7 160 €
19+11 005 €+18 819 €-7 814 €
20+11 005 €+19 490 €-8 485 €
21+11 005 €+20 177 €-9 172 €
22+11 005 €+20 882 €-9 877 €
23+11 005 €+21 604 €-10 599 €
24+11 005 €+22 345 €-11 340 €
25+11 005 €+23 104 €-12 099 €
Total+275 125 €+346 932 €+-71 807 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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