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Maison à vendre

VilleSainte-Livrade-sur-Lot (47)
Surface240m²
Coût Total229 220€
Loyer Annuel24 003€
Rentabilité10.47%
Cashflow/mois+586€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 562,5 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé dans la belle localité de Sainte-Livrade-sur-Lot (47110), cette maison (ancien cabinet dentaire) offre un emplacement stratégique en plein cœur de la ville, proche des transports en commun, des écoles, collèges et crèches. Idéal pour une famille nombreuse, elle bénéficie d'une exposition Sud-Est avantageuse et de places de parking publiques proches. Avec une surface habitable de 240 m² répartie sur 10 pièces.L'intérieur se compose d'un séjour avec cuisine en RDC et de nombreuses pièces à usage de chambres au premier étage ainsi qu'une grande pièce polyvalente au second étage.Cette maison peut aussi devenir un local à usage de bureaux car offrant un agencement polyvalent. Très bon état Général. Exclusivité SAFTI.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 135 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Daniel RAMOS - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AGEN sous le numéro 431509611

Ville : Sainte-Livrade-sur-Lot
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47110
Coordonnées : 44.385924, 0.590407
Total : 229 220€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 83 420€
Valeur du bien : 218 420€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 2000€/mois
Loyer annuel estimé : 24003€/an
Fourchette totale : 1502€ - 2664€/mois
Fourchette annuelle : 18024€ - 31965€/an
Rentabilité brute :10.47%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 385,54 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 530 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-197 530€ (-59.4%)
Marge achat-revente :103 310€ (31.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 214,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 038,80€
Coût de l'assurance :20 056,75€
Taxe foncière : 2 400,27€/an
Soit par mois : 200,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 000,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :585,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 240 m²
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 240 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 420 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 800€
    Isolation des combles: 240 m² × 70€/m² = 16800€ (incl. main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 12500€ (incl. main d'œuvre)
  • Menuiseries:24 000€
    Remplacement de 30 fenêtres double vitrage: 800€/fenêtre × 30 = 24000€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (incl. main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (incl. main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose de parquet flottant dans 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€ (incl. main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture des murs et plafonds dans 50 m²: 40€/m² × 50 = 2000€ (incl. main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture des murs et plafonds dans 38 m²: 40€/m² × 38 = 1520€ (incl. main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes du tableau électrique: 1200€ (incl. main d'œuvre)
  • Plomberie:2 400€
    Mise à jour de la tuyauterie pour 240 m²: 10€/m² × 240 = 2400€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Livrade-sur-Lot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 003 €/an
Calcul : 2 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 545 €
Revenus locatifs : +24 003 €
Charges déductibles : -94 545 €
Résultat foncier Année 1 : -70 542 €(Déficit de 70 542 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 142 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 125 €/an
Revenus locatifs : +24 003 €
Charges déductibles : -11 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49141.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 003 €94 552 €7 930 €-70 549 €21 400 €49 149 €49 149 €
224 483 €10 924 €7 722 €13 558 €--35 591 €
324 972 €10 709 €7 507 €14 263 €--21 328 €
425 472 €10 486 €7 284 €14 985 €--6 342 €
525 981 €10 256 €7 053 €15 726 €---
626 501 €10 017 €6 814 €16 484 €---
727 031 €9 769 €6 567 €17 261 €---
827 572 €9 513 €6 311 €18 058 €---
928 123 €9 248 €6 045 €18 875 €---
1028 685 €8 973 €5 771 €19 712 €---
1129 259 €8 689 €5 486 €20 571 €---
1229 844 €8 394 €5 192 €21 450 €---
1330 441 €8 089 €4 886 €22 352 €---
1431 050 €7 773 €4 570 €23 277 €---
1531 671 €7 446 €4 243 €24 225 €---
1632 305 €7 107 €3 904 €25 198 €---
1732 951 €6 756 €3 553 €26 195 €---
1833 610 €6 393 €3 190 €27 217 €---
1934 282 €6 016 €2 814 €28 266 €---
2034 967 €5 627 €2 424 €29 341 €---
2135 667 €5 223 €2 020 €30 444 €---
2236 380 €4 805 €1 603 €31 575 €---
2337 108 €4 372 €1 170 €32 735 €---
2437 850 €3 924 €722 €33 926 €---
2538 607 €3 460 €258 €35 147 €---
TOTAL768 815 €278 522 €115 039 €490 293 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 003 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 041 €-6 420 €+11 461 €
2+5 041 €0 €+5 041 €
3+5 041 €0 €+5 041 €
4+5 041 €0 €+5 041 €
5+5 041 €+2 815 €+2 226 €
6+5 041 €+4 945 €+96 €
7+5 041 €+5 178 €-137 €
8+5 041 €+5 417 €-376 €
9+5 041 €+5 663 €-622 €
10+5 041 €+5 914 €-873 €
11+5 041 €+6 171 €-1 130 €
12+5 041 €+6 435 €-1 394 €
13+5 041 €+6 706 €-1 665 €
14+5 041 €+6 983 €-1 942 €
15+5 041 €+7 268 €-2 227 €
16+5 041 €+7 559 €-2 518 €
17+5 041 €+7 858 €-2 817 €
18+5 041 €+8 165 €-3 124 €
19+5 041 €+8 480 €-3 439 €
20+5 041 €+8 802 €-3 761 €
21+5 041 €+9 133 €-4 092 €
22+5 041 €+9 473 €-4 432 €
23+5 041 €+9 821 €-4 780 €
24+5 041 €+10 178 €-5 137 €
25+5 041 €+10 544 €-5 503 €
Total+126 025 €+147 088 €+-21 063 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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