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Immeuble 8 pièces 200 m²

VilleCrémieu (38)
Surface200m²
Coût Total351 070€
Loyer Annuel30 453€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+467€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 260 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 200 m²

Surface : 200 m²

Consommation énergie primaire : 331 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Crémieu
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38460
Coordonnées : 45.724190, 5.250910
Total : 351 070€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 78 910€
Valeur du bien : 330 910€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 12.69€/m²/mois
Fourchette : 10.34€ - 15.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2538€/mois
Loyer annuel estimé : 30453€/an
Fourchette totale : 2069€ - 3113€/mois
Fourchette annuelle : 24825€ - 37356€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 10.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 716,67 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :543 334 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-291 334€ (-53.6%)
Marge achat-revente :192 264€ (35.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 729,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :87,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 817,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 757,03€
Coût de l'assurance :26 330,25€
Taxe foncière : 3 045,26€/an
Soit par mois : 253,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 537,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 070,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :466,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 2 salons (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 salons
Quantité: 2 salons (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - papier peint usé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 910 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 620€
    Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 160€
    Revêtement sol moderne: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crémieu (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 453 €/an
Calcul : 2 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 070 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 053 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 045 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 619 €
Revenus locatifs : +30 453 €
Charges déductibles : -94 619 €
Résultat foncier Année 1 : -64 166 €(Déficit de 64 166 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 766 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 709 €/an
Revenus locatifs : +30 453 €
Charges déductibles : -15 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 744 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42766.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 453 €94 630 €11 621 €-64 177 €21 400 €42 777 €42 777 €
231 062 €15 409 €11 311 €15 652 €--27 125 €
331 683 €15 088 €10 990 €16 595 €--10 530 €
432 317 €14 756 €10 657 €17 561 €---
532 963 €14 412 €10 314 €18 550 €---
633 622 €14 057 €9 959 €19 565 €---
734 295 €13 690 €9 592 €20 604 €---
834 980 €13 310 €9 212 €21 670 €---
935 680 €12 918 €8 819 €22 762 €---
1036 394 €12 512 €8 413 €23 882 €---
1137 122 €12 092 €7 994 €25 029 €---
1237 864 €11 658 €7 560 €26 206 €---
1338 621 €11 209 €7 111 €27 412 €---
1439 394 €10 745 €6 647 €28 649 €---
1540 182 €10 265 €6 167 €29 916 €---
1640 985 €9 769 €5 670 €31 216 €---
1741 805 €9 256 €5 157 €32 549 €---
1842 641 €8 725 €4 627 €33 916 €---
1943 494 €8 177 €4 078 €35 317 €---
2044 364 €7 609 €3 511 €36 754 €---
2145 251 €7 023 €2 924 €38 228 €---
2246 156 €6 416 €2 318 €39 740 €---
2347 079 €5 789 €1 691 €41 290 €---
2448 021 €5 141 €1 042 €42 880 €---
2548 981 €4 470 €372 €44 511 €---
TOTAL975 407 €349 129 €167 757 €626 278 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 626 278 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 395 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 395 €-6 420 €+12 815 €
2+6 395 €0 €+6 395 €
3+6 395 €0 €+6 395 €
4+6 395 €+2 109 €+4 286 €
5+6 395 €+5 565 €+830 €
6+6 395 €+5 869 €+526 €
7+6 395 €+6 181 €+214 €
8+6 395 €+6 501 €-106 €
9+6 395 €+6 829 €-434 €
10+6 395 €+7 165 €-770 €
11+6 395 €+7 509 €-1 114 €
12+6 395 €+7 862 €-1 467 €
13+6 395 €+8 224 €-1 829 €
14+6 395 €+8 595 €-2 200 €
15+6 395 €+8 975 €-2 580 €
16+6 395 €+9 365 €-2 970 €
17+6 395 €+9 765 €-3 370 €
18+6 395 €+10 175 €-3 780 €
19+6 395 €+10 595 €-4 200 €
20+6 395 €+11 026 €-4 631 €
21+6 395 €+11 468 €-5 073 €
22+6 395 €+11 922 €-5 527 €
23+6 395 €+12 387 €-5 992 €
24+6 395 €+12 864 €-6 469 €
25+6 395 €+13 353 €-6 958 €
Total+159 875 €+187 883 €+-28 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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