Détails du bien

Bien expiré

VilleMarines (95)

Surface261m²

Coût Total511 610€

Loyer Annuel40 926€

Rentabilité8.00%

Cashflow/mois+429€

Prix : 399 000 €

Surface : 261 m²

Prix au m² : 1 528,74 €/m²

Chambres : 6

Pièces : 8

Étage : 0

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A quelques minutes au nord de Marines.

Ancien relais de poste, devenu corps de ferme, comprenant une maison principale qui se compose :

au rez-de-chaussée : un séjour de 50m² environ sur tomettes anciennes avec cuisine ouverte, un salon avec cheminée de 30m² environ, pièce libre à aménager d'env 34m² (possibilité de suite parentale en rez de chaussée), un wc ;
au 1er étage : une grande suite parentale (chambre et salle de bains), trois chambres, une salle d'eau avec wc ;
au 2ème étage : grand plateau divisé en deux chambres actuellement ( 60m² environ)

Maison à rénover entièrement d'env 55m² au sol + possibilité d'étage. Dépendance d'env 100m² avec étage, avec deux stationnements véhicules. Dépendance utilisée en patio pour déjeuner extérieur couvert.

Jardin clos de murs en pierres. Deux caves voutées. Terrain clos et arboré de 1810m² sans vis à vis.

Ville : Marines

Département : Val-d'Oise

Région : Île-de-France

Code postal : 95640

Total : 511 610€

Prix d'acquisition : 399 000€

Travaux : 80 690€

Valeur du bien : 479 690€

Frais de notaire : 31 920€

Coût estimé : 31 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 261m²

Loyer prédit : 13.07€/m²/mois

Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois

Loyer total estimé : 3411€/mois

Loyer annuel estimé : 40926€/an

Fourchette totale : 2692€ - 4320€/mois

Fourchette annuelle : 32309€ - 51842€/an

Rentabilité brute :8.00%

Fourchette de rentabilité :6.32% - 10.13%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :511 610€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 495,86€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :144,96€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 2 640,82€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :237 148,60€

Coût de l'assurance :43 486,85€

Taxe foncière : 4 092,61€/an

Soit par mois : 341,05€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 3 410,51€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 981,87€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :428,64€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 261 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 261 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 261 m²

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: environ 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 261 m²)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 système

Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres

Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions

Quantité: 12 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement léger

Peinture et finitions dans le salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 690 €(309 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
Isolation:10 440€
Isolation toiture/combles: 261 m² × 40€/m² = 10440€
Menuiseries:22 000€
Fenêtres double vitrage: 33 fenêtres × 600€/fenêtre = 19800€, Main d'œuvre: 2200€
Eau chaude:3 500€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
Chambres:13 500€
Rénovation lourde chambres: 90 m² × 150€/m² = 13500€
Cuisine:4 500€
Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€
Salon:1 750€
Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 48 940€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 411 €/mois

Revenus locatifs annuels : 40 926 €/an

Calcul : 3 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 462 €/an

Base de calcul : Emprunt de 511 610 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 739 €/an

Calcul : 145 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 4 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 690 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 984 €

Revenus locatifs : +40 926 €

Charges déductibles : -102 984 €

Résultat foncier Année 1 : -62 058 €(Déficit de 62 058 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 40 658 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 294 €/an

Revenus locatifs : +40 926 €

Charges déductibles : -22 294 €

Résultat foncier Années 2+ : 18 632 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40658.11 € reporté.

Prix d'achat du bien : 399 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 259 350 €(65% de 399 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 9 431 €/an

Calcul : 259 350 € × 3,636% = 9 431 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	40 926 €	103 000 €	16 478 €	-62 074 €	21 400 €	40 674 €	40 674 €
2	41 745 €	21 865 €	16 033 €	19 880 €	-	-	20 794 €
3	42 580 €	21 404 €	15 572 €	21 175 €	-	-	-
4	43 431 €	20 928 €	15 096 €	22 503 €	-	-	-
5	44 300 €	20 437 €	14 605 €	23 863 €	-	-	-
6	45 186 €	19 929 €	14 097 €	25 257 €	-	-	-
7	46 089 €	19 404 €	13 572 €	26 685 €	-	-	-
8	47 011 €	18 862 €	13 030 €	28 149 €	-	-	-
9	47 951 €	18 302 €	12 470 €	29 649 €	-	-	-
10	48 911 €	17 724 €	11 892 €	31 187 €	-	-	-
11	49 889 €	17 126 €	11 294 €	32 762 €	-	-	-
12	50 886 €	16 509 €	10 677 €	34 377 €	-	-	-
13	51 904 €	15 871 €	10 039 €	36 033 €	-	-	-
14	52 942 €	15 212 €	9 380 €	37 730 €	-	-	-
15	54 001 €	14 532 €	8 700 €	39 469 €	-	-	-
16	55 081 €	13 828 €	7 996 €	41 253 €	-	-	-
17	56 183 €	13 102 €	7 270 €	43 081 €	-	-	-
18	57 306 €	12 351 €	6 519 €	44 955 €	-	-	-
19	58 453 €	11 576 €	5 744 €	46 877 €	-	-	-
20	59 622 €	10 775 €	4 943 €	48 847 €	-	-	-
21	60 814 €	9 948 €	4 115 €	50 867 €	-	-	-
22	62 030 €	9 093 €	3 261 €	52 938 €	-	-	-
23	63 271 €	8 209 €	2 377 €	55 062 €	-	-	-
24	64 536 €	7 297 €	1 465 €	57 239 €	-	-	-
25	65 827 €	6 354 €	522 €	59 473 €	-	-	-
TOTAL	1 310 876 €	463 641 €	237 149 €	847 235 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 847 235 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 926 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +8 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+8 594 €	-6 420 €	+15 014 €
2	+8 594 €	0 €	+8 594 €
3	+8 594 €	+114 €	+8 480 €
4	+8 594 €	+6 751 €	+1 843 €
5	+8 594 €	+7 159 €	+1 435 €
6	+8 594 €	+7 577 €	+1 017 €
7	+8 594 €	+8 006 €	+588 €
8	+8 594 €	+8 445 €	+149 €
9	+8 594 €	+8 895 €	-301 €
10	+8 594 €	+9 356 €	-762 €
11	+8 594 €	+9 829 €	-1 235 €
12	+8 594 €	+10 313 €	-1 719 €
13	+8 594 €	+10 810 €	-2 216 €
14	+8 594 €	+11 319 €	-2 725 €
15	+8 594 €	+11 841 €	-3 247 €
16	+8 594 €	+12 376 €	-3 782 €
17	+8 594 €	+12 924 €	-4 330 €
18	+8 594 €	+13 487 €	-4 893 €
19	+8 594 €	+14 063 €	-5 469 €
20	+8 594 €	+14 654 €	-6 060 €
21	+8 594 €	+15 260 €	-6 666 €
22	+8 594 €	+15 881 €	-7 287 €
23	+8 594 €	+16 518 €	-7 924 €
24	+8 594 €	+17 172 €	-8 578 €
25	+8 594 €	+17 842 €	-9 248 €
Total	+214 850 €	+254 171 €	+-39 321 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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