Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleTulle (19)
Surface78m²
Coût Total120 400€
Loyer Annuel7 193€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 576,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, 1 parking: Garage, Terrasse, Pas de cave

NOUVEAUTÉ Situé dans une petite résidence proche commodités, appartement de 78 m² à finir de rénover. Il se compose d'une cuisine ouverte sur le séjour, 3 chambres, 1 bureau, une salle d'eau. Il dispose d'une terrasse de 30 m², une cave, un grenier et d'un garage. Charges : 400 euros / an (syndic bénévole)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.271931, 1.786043
Total : 120 400€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 71 800€
Valeur du bien : 116 800€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7193€/an
Fourchette totale : 473€ - 759€/mois
Fourchette annuelle : 5682€ - 9107€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :673,08 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 500 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-7 500€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-67 900€ (-129.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 637,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 038,03€
Coût de l'assurance :10 836,00€
Taxe foncière : 719,33€/an
Soit par mois : 59,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 33,33€/mois
Soit par an : 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 599,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - Salon en très mauvais état nécessitant rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage) dans l'ensemble de l'appartement
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Mise aux normes nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations) dans l'ensemble de l'appartement
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 800 €(921 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Revêtement sol chambres: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture chambres: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:11 700€
    Mise aux normes électricité: 78 m² × 150€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:11 700€
    Mise aux normes plomberie: 78 m² × 150€/m² = 11700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 193 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 400 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 490 €
Revenus locatifs : +7 193 €
Charges déductibles : -77 490 €
Résultat foncier Année 1 : -70 297 €(Déficit de 70 297 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 897 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 690 €/an
Revenus locatifs : +7 193 €
Charges déductibles : -5 690 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 503 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48896.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 193 €77 494 €4 141 €-70 301 €21 400 €48 901 €48 901 €
27 337 €5 585 €4 032 €1 752 €--47 149 €
37 484 €5 473 €3 920 €2 011 €--45 137 €
47 634 €5 356 €3 803 €2 278 €--42 860 €
57 786 €5 235 €3 682 €2 551 €--40 309 €
67 942 €5 110 €3 557 €2 832 €--37 477 €
78 101 €4 981 €3 428 €3 120 €--34 357 €
88 263 €4 847 €3 294 €3 416 €--30 941 €
98 428 €4 708 €3 155 €3 720 €--27 221 €
108 597 €4 564 €3 012 €4 032 €--23 188 €
118 769 €4 416 €2 863 €4 353 €--18 835 €
128 944 €4 262 €2 709 €4 682 €---
139 123 €4 102 €2 549 €5 021 €---
149 305 €3 937 €2 384 €5 368 €---
159 491 €3 766 €2 213 €5 725 €---
169 681 €3 589 €2 037 €6 092 €---
179 875 €3 406 €1 853 €6 469 €---
1810 072 €3 216 €1 664 €6 856 €---
1910 274 €3 020 €1 467 €7 254 €---
2010 479 €2 817 €1 264 €7 663 €---
2110 689 €2 606 €1 053 €8 083 €---
2210 903 €2 388 €835 €8 514 €---
2311 121 €2 163 €610 €8 958 €---
2411 343 €1 929 €376 €9 414 €---
2511 570 €1 687 €134 €9 883 €---
TOTAL230 403 €170 657 €60 038 €59 745 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 745 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 193 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 511 €-6 420 €+7 931 €
2+1 511 €0 €+1 511 €
3+1 511 €0 €+1 511 €
4+1 511 €0 €+1 511 €
5+1 511 €0 €+1 511 €
6+1 511 €0 €+1 511 €
7+1 511 €0 €+1 511 €
8+1 511 €0 €+1 511 €
9+1 511 €0 €+1 511 €
10+1 511 €0 €+1 511 €
11+1 511 €0 €+1 511 €
12+1 511 €+1 405 €+106 €
13+1 511 €+1 506 €+5 €
14+1 511 €+1 610 €-99 €
15+1 511 €+1 718 €-207 €
16+1 511 €+1 828 €-317 €
17+1 511 €+1 941 €-430 €
18+1 511 €+2 057 €-546 €
19+1 511 €+2 176 €-665 €
20+1 511 €+2 299 €-788 €
21+1 511 €+2 425 €-914 €
22+1 511 €+2 554 €-1 043 €
23+1 511 €+2 687 €-1 176 €
24+1 511 €+2 824 €-1 313 €
25+1 511 €+2 965 €-1 454 €
Total+37 775 €+23 574 €+14 201 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →