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En Residence Appart 27m2

VilleArgentat (19)
Surface27
Coût Total30 199
Loyer Annuel3 374
Rentabilité11.17%
Cashflow/mois-105
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 24 999 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 925,89 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente de Particulier à Particulier Aucun frais d'agence

En bordure de la Dordogne, dans un cadre idyllique, appartement de type 2 (27m2) avec terrasse dans une superbe résidence de tourisme avec piscine chauffée, aire de jeux et parc arboré et fleuri.

Cet appartement fonctionnel et lumineux offre une pièce principale avec cuisine ouverte aménagée et équipée donnant sur terrasse couverte, un couloir avec placards, une chambre avec lit double, une salle de bains et un WC indépendant.

Au total 4 couchages avec les deux banquettes du séjour.

Résidence avec gardien, double vitrage, chauffage collectif, appartement à usage de résidence de tourisme vendu avec les équipements intérieurs.

Ce logement séduira de nombreux touristes en quête de nature et de tranquillité, aussi bien un couple qu'une famille avec 2 enfants. En longeant la rive à seulement quelques pas de la résidence découverte de la réserve de biodiversité des Gravières.

Charges de copropriété : 2422EUR (communs, chauffage, eau, electricité ..)

Surface : 27 m²

Visite réalisable.

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.089530, 1.937920
Total : 30 199
Prix d'acquisition : 24 999
Travaux : 3 200
Valeur du bien : 28 199
Frais de notaire : 2 000
Coût estimé : 2 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 281€/mois
Loyer annuel estimé : 3374€/an
Fourchette totale : 225€ - 351€/mois
Fourchette annuelle : 2705€ - 4208€/an
Rentabilité brute :11.17%
Fourchette de rentabilité :8.96% - 13.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :962,96 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :26 000
Prix d'achat :24 999
Décote à l'achat :-1 001 (-3.8%)
Marge achat-revente :-4 199€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :30 199
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :148,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :7,55€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 156,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :14 430,44
Coût de l'assurance :2 264,93
Taxe foncière : 337,38€/an
Soit par mois : 28,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 202,00€/mois
Soit par an : 2 424,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 281,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 386,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - légère remise en état nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - légère remise en état nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - légère remise en état nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200(119 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 281 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 374 €/an
Calcul : 281 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 999 €/an
Base de calcul : Emprunt de 30 199 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 91 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 337 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 424 €/an
Calcul : 202 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 051
Revenus locatifs : +3 374
Charges déductibles : -7 051
Résultat foncier Année 1 : -3 677(Déficit de 3 677 €)
Imputable sur revenu global : 3 677
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 851 €/an
Revenus locatifs : +3 374
Charges déductibles : -3 851
Résultat foncier Années 2+ : -477 €/an(Déficit de 477 €)
Prix d'achat du bien : 24 999
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 249(65% de 24 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 249 € × 3,636% = 591
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 3747 0521 000-3 6783 678 €--
23 4413 825973-384384 €--
33 5103 797945-287287 €--
43 5803 769917-188188 €--
53 6523 739887-8787 €--
63 7253 70985716---
73 7993 677825122---
83 8753 644792231---
93 9533 611759342---
104 0323 576724456---
114 1133 540688573---
124 1953 502650693---
134 2793 464612815---
144 3643 424572941---
154 4523 3825301 069---
164 5413 3404881 201---
174 6323 2964441 336---
184 7243 2503981 474---
194 8193 2033511 616---
204 9153 1543021 761---
215 0133 1042521 910---
225 1143 0511992 062---
235 2162 9971452 218---
245 3202 942902 379---
255 4272 884322 543---
TOTAL108 06588 93014 43019 1354 624Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 387
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 19 135
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 374 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +709 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+709-1 103+1 812
2+709-115+824
3+709-86+795
4+709-57+766
5+709-26+735
6+709+5+704
7+709+37+672
8+709+69+640
9+709+103+606
10+709+137+572
11+709+172+537
12+709+208+501
13+709+245+464
14+709+282+427
15+709+321+388
16+709+360+349
17+709+401+308
18+709+442+267
19+709+485+224
20+709+528+181
21+709+573+136
22+709+619+90
23+709+666+43
24+709+714-5
25+709+763-54
Total+17 725+5 740+11 985
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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