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Appartement à vendre

VilleVillefranche-sur-Saône (69)
Surface80.1m²
Coût Total187 900€
Loyer Annuel11 053€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-146€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 80.1 m²
Prix au m² : 1 872,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 18,72 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition nord-ouest, Interphone

Situé au 3 € étage avec ascenseur, cet appartement T4 offre un grand salon-séjour lumineux, avec la possibilité d'aménager une troisième chambre selon vos besoins. Des travaux de rénovation sont à prévoir, vous permettant de personnaliser ce bien à votre goût. Chauffage collectif au gaz de ville - Les huisseries en double vitrage PVC garantissent une bonne isolation thermique et phonique. Ce bien représente une belle opportunité pour les familles ou investisseurs souhaitant rénover et valoriser un appartement. Une place de stationnement privative et une cave complète le bien.

Ville : Villefranche-sur-Saône
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69400
Coordonnées : 45.989571, 4.728015
Total : 187 900€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 175 900€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.1m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 8.92€ - 14.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11053€/an
Fourchette totale : 714€ - 1188€/mois
Fourchette annuelle : 8569€ - 14256€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 242,27 €/m²
Basé sur :325 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 606 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-29 606€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-8 294€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :920,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 975,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 291,34€
Coût de l'assurance :16 441,25€
Taxe foncière : 1 105,28€/an
Soit par mois : 92,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 067,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif au gaz de ville.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu ternie.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage est collectif au gaz de ville.
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre: 2000€)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre: 1500€)
  • Chambres:6 300€
    Rénovation chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (parquet flottant), 30 m² × 30€/m² = 900€ (peinture murs), main d'œuvre: 3000€
  • Salon:2 100€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre: 600€)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-sur-Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 900 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 658 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 784 €
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -33 784 €
Résultat foncier Année 1 : -22 731 €(Déficit de 22 731 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 331 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 884 €/an
Revenus locatifs : +11 053 €
Charges déductibles : -7 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1330.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 053 €33 790 €6 127 €-22 737 €21 400 €1 337 €1 337 €
211 274 €7 725 €5 962 €3 549 €---
311 499 €7 554 €5 791 €3 945 €---
411 729 €7 378 €5 615 €4 351 €---
511 964 €7 196 €5 433 €4 768 €---
612 203 €7 008 €5 245 €5 195 €---
712 447 €6 814 €5 051 €5 633 €---
812 696 €6 613 €4 850 €6 083 €---
912 950 €6 405 €4 642 €6 545 €---
1013 209 €6 191 €4 428 €7 018 €---
1113 473 €5 969 €4 206 €7 504 €---
1213 743 €5 740 €3 977 €8 003 €---
1314 018 €5 503 €3 740 €8 515 €---
1414 298 €5 258 €3 495 €9 040 €---
1514 584 €5 005 €3 242 €9 579 €---
1614 876 €4 743 €2 980 €10 132 €---
1715 173 €4 473 €2 710 €10 700 €---
1815 477 €4 194 €2 431 €11 283 €---
1915 786 €3 905 €2 142 €11 881 €---
2016 102 €3 607 €1 844 €12 495 €---
2116 424 €3 298 €1 535 €13 126 €---
2216 752 €2 980 €1 217 €13 773 €---
2317 087 €2 650 €887 €14 437 €---
2417 429 €2 310 €547 €15 119 €---
2517 778 €1 958 €195 €15 820 €---
TOTAL354 024 €158 265 €88 291 €195 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €+664 €+1 657 €
3+2 321 €+1 183 €+1 138 €
4+2 321 €+1 305 €+1 016 €
5+2 321 €+1 430 €+891 €
6+2 321 €+1 558 €+763 €
7+2 321 €+1 690 €+631 €
8+2 321 €+1 825 €+496 €
9+2 321 €+1 963 €+358 €
10+2 321 €+2 106 €+215 €
11+2 321 €+2 251 €+70 €
12+2 321 €+2 401 €-80 €
13+2 321 €+2 554 €-233 €
14+2 321 €+2 712 €-391 €
15+2 321 €+2 874 €-553 €
16+2 321 €+3 040 €-719 €
17+2 321 €+3 210 €-889 €
18+2 321 €+3 385 €-1 064 €
19+2 321 €+3 564 €-1 243 €
20+2 321 €+3 749 €-1 428 €
21+2 321 €+3 938 €-1 617 €
22+2 321 €+4 132 €-1 811 €
23+2 321 €+4 331 €-2 010 €
24+2 321 €+4 536 €-2 215 €
25+2 321 €+4 746 €-2 425 €
Total+58 025 €+58 728 €+-703 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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