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Maison à vendre

VilleCordes-sur-Ciel (81)
Surface198
Coût Total226 040
Loyer Annuel17 030
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+107
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 621,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

TARN (81) A Vendre dans CORDES-SUR-CIEL cette maison traversante composée d'un studio, d'un appartement 3 pièces, d'un appartement 4 pièces, d'une pièce sous combles,d'une pièce au rez de chaussée pouvant constituer un espace commercial et d'une cave. Cet ensemble est à réhabiliter entièrement, mais son emplacement à proximité de tous commerces ainsi que sa décomposition permettent d'envisager une habitation avec espaces locatifs. Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques. Selon l'article L.561.5 du code monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée pour l'organisation de la visite. REF 54470 - Réseau ABESSAN - Michel DALENS - () - Votre agent commercial en immobilier (E.I.) RSAC N° 378 255 616 - Tous nos biens sont visibles L'immobilier vous intéresse, contactez-moi! Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques. Selon l'article L.561.5 du code monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée pour l'organisation de la visite.

Ville : Cordes-sur-Ciel
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81170
Coordonnées : 44.065306, 1.955253
Total : 226 040
Prix d'acquisition : 123 000
Travaux : 93 200
Valeur du bien : 216 200
Frais de notaire : 9 840
Coût estimé : 9 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1419€/mois
Loyer annuel estimé : 17030€/an
Fourchette totale : 1103€ - 1826€/mois
Fourchette annuelle : 13233€ - 21917€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 467,39 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 543
Prix d'achat :123 000
Décote à l'achat :-167 543 (-57.7%)
Marge achat-revente :64 503€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 169,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 135,76
Coût de l'assurance :19 778,50
Taxe foncière : 1 702,99€/an
Soit par mois : 141,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 419,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie et des évacuations
Quantité: plomberie complète pour 198 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 200(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:11 880
    Isolation toiture/combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 600
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:4 800
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:7 920
    Réfection complète plomberie: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cordes-sur-Ciel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 030 €/an
Calcul : 1 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 040 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 990
Revenus locatifs : +17 030
Charges déductibles : -102 990
Résultat foncier Année 1 : -85 960(Déficit de 85 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 560
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 790 €/an
Revenus locatifs : +17 030
Charges déductibles : -9 790
Résultat foncier Années 2+ : 7 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64559.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 030102 9977 303-85 96721 400 €64 567 €64 567 €
217 3719 6007 1067 771--56 796 €
317 7189 3966 9028 322--48 474 €
418 0729 1856 6918 887--39 587 €
518 4348 9686 4749 466--30 121 €
618 8028 7436 24910 060--20 062 €
719 1788 5116 01610 668--9 394 €
819 5628 2705 77611 292---
919 9538 0235 52811 931---
1020 3527 7665 27212 586---
1120 7597 5025 00713 258---
1221 1757 2284 73413 947---
1321 5986 9454 45114 653---
1422 0306 6534 15915 377---
1522 4716 3523 85816 119---
1622 9206 0403 54616 880---
1723 3785 7183 22417 660---
1823 8465 3852 89118 461---
1924 3235 0422 54819 281---
2024 8094 6872 19220 123---
2125 3064 3201 82520 986---
2225 8123 9401 44621 871---
2326 3283 5491 05522 779---
2426 8553 14465023 711---
2527 3922 72623224 666---
TOTAL545 474260 689105 136284 78521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 785
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 576-6 420+9 996
2+3 5760+3 576
3+3 5760+3 576
4+3 5760+3 576
5+3 5760+3 576
6+3 5760+3 576
7+3 5760+3 576
8+3 576+569+3 007
9+3 576+3 579-3
10+3 576+3 776-200
11+3 576+3 977-401
12+3 576+4 184-608
13+3 576+4 396-820
14+3 576+4 613-1 037
15+3 576+4 836-1 260
16+3 576+5 064-1 488
17+3 576+5 298-1 722
18+3 576+5 538-1 962
19+3 576+5 784-2 208
20+3 576+6 037-2 461
21+3 576+6 296-2 720
22+3 576+6 561-2 985
23+3 576+6 834-3 258
24+3 576+7 113-3 537
25+3 576+7 400-3 824
Total+89 400+85 436+3 964
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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