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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCordes-sur-Ciel (81)
Surface198m²
Coût Total226 040€
Loyer Annuel17 030€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 621,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Exposition sud, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

TARN (81) A Vendre dans CORDES-SUR-CIEL cette maison traversante composée d'un studio, d'un appartement 3 pièces, d'un appartement 4 pièces, d'une pièce sous combles,d'une pièce au rez de chaussée pouvant constituer un espace commercial et d'une cave. Cet ensemble est à réhabiliter entièrement, mais son emplacement à proximité de tous commerces ainsi que sa décomposition permettent d'envisager une habitation avec espaces locatifs. Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques. Selon l'article L.561.5 du code monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée pour l'organisation de la visite. REF 54470 - Réseau ABESSAN - Michel DALENS - () - Votre agent commercial en immobilier (E.I.) RSAC N° 378 255 616 - Tous nos biens sont visibles L'immobilier vous intéresse, contactez-moi! Prix TTC et Honoraires à charge vendeur TTC Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques. Selon l'article L.561.5 du code monétaire et Financier, une pièce d'identité vous sera demandée pour l'organisation de la visite.

Ville : Cordes-sur-Ciel
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81170
Coordonnées : 44.065306, 1.955253
Total : 226 040€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 93 200€
Valeur du bien : 216 200€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1419€/mois
Loyer annuel estimé : 17030€/an
Fourchette totale : 1103€ - 1826€/mois
Fourchette annuelle : 13233€ - 21917€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 467,39 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :290 543 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-167 543€ (-57.7%)
Marge achat-revente :64 503€ (22.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 103,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 169,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 135,76€
Coût de l'assurance :19 778,50€
Taxe foncière : 1 702,99€/an
Soit par mois : 141,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 419,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie et des évacuations
Quantité: plomberie complète pour 198 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :93 200 €(471 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:11 880€
    Isolation toiture/combles: 198 m² × 60€/m² = 11880€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 160€/m² = 9600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:4 800€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 160€/m² = 4800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:7 920€
    Réfection complète plomberie: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cordes-sur-Ciel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 030 €/an
Calcul : 1 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 040 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 791 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 703 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 93 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 990 €
Revenus locatifs : +17 030 €
Charges déductibles : -102 990 €
Résultat foncier Année 1 : -85 960 €(Déficit de 85 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 790 €/an
Revenus locatifs : +17 030 €
Charges déductibles : -9 790 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64559.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 030 €102 997 €7 303 €-85 967 €21 400 €64 567 €64 567 €
217 371 €9 600 €7 106 €7 771 €--56 796 €
317 718 €9 396 €6 902 €8 322 €--48 474 €
418 072 €9 185 €6 691 €8 887 €--39 587 €
518 434 €8 968 €6 474 €9 466 €--30 121 €
618 802 €8 743 €6 249 €10 060 €--20 062 €
719 178 €8 511 €6 016 €10 668 €--9 394 €
819 562 €8 270 €5 776 €11 292 €---
919 953 €8 023 €5 528 €11 931 €---
1020 352 €7 766 €5 272 €12 586 €---
1120 759 €7 502 €5 007 €13 258 €---
1221 175 €7 228 €4 734 €13 947 €---
1321 598 €6 945 €4 451 €14 653 €---
1422 030 €6 653 €4 159 €15 377 €---
1522 471 €6 352 €3 858 €16 119 €---
1622 920 €6 040 €3 546 €16 880 €---
1723 378 €5 718 €3 224 €17 660 €---
1823 846 €5 385 €2 891 €18 461 €---
1924 323 €5 042 €2 548 €19 281 €---
2024 809 €4 687 €2 192 €20 123 €---
2125 306 €4 320 €1 825 €20 986 €---
2225 812 €3 940 €1 446 €21 871 €---
2326 328 €3 549 €1 055 €22 779 €---
2426 855 €3 144 €650 €23 711 €---
2527 392 €2 726 €232 €24 666 €---
TOTAL545 474 €260 689 €105 136 €284 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 576 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 576 €-6 420 €+9 996 €
2+3 576 €0 €+3 576 €
3+3 576 €0 €+3 576 €
4+3 576 €0 €+3 576 €
5+3 576 €0 €+3 576 €
6+3 576 €0 €+3 576 €
7+3 576 €0 €+3 576 €
8+3 576 €+569 €+3 007 €
9+3 576 €+3 579 €-3 €
10+3 576 €+3 776 €-200 €
11+3 576 €+3 977 €-401 €
12+3 576 €+4 184 €-608 €
13+3 576 €+4 396 €-820 €
14+3 576 €+4 613 €-1 037 €
15+3 576 €+4 836 €-1 260 €
16+3 576 €+5 064 €-1 488 €
17+3 576 €+5 298 €-1 722 €
18+3 576 €+5 538 €-1 962 €
19+3 576 €+5 784 €-2 208 €
20+3 576 €+6 037 €-2 461 €
21+3 576 €+6 296 €-2 720 €
22+3 576 €+6 561 €-2 985 €
23+3 576 €+6 834 €-3 258 €
24+3 576 €+7 113 €-3 537 €
25+3 576 €+7 400 €-3 824 €
Total+89 400 €+85 436 €+3 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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