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Appartement à vendre

VilleNancy (54)
Surface95m²
Coût Total204 660€
Loyer Annuel12 290€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 494,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/6 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking

NANCY rue de Boudonville dans une résidence bien tenue proche toutes commodités Appartement de 4 pièces de 95 m² au 4ème étage avec ascenseur composé d’une belle entrée avec placard, salon-séjour, grande cuisine, partie nuit avec 3 chambres, salle d’eau, wc séparé. Parking souterrain et cave. Travaux à prévoir. Possibilité d’une chambre indépendante en sus. Rénovation et isolation de la façade à la charge des vendeurs, début des travaux en Mai 2026! Copropriété de 42 lots. Charges annuelles : 3542 € chauffage compris. Classe énergétique : E. 142.000,00 €

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.695584, 6.167289
Total : 204 660€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 51 300€
Valeur du bien : 193 300€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12290€/an
Fourchette totale : 808€ - 1298€/mois
Fourchette annuelle : 9699€ - 15572€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 332,76 €/m²
Basé sur :817 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 612 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-79 612€ (-35.9%)
Marge achat-revente :16 952€ (7.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 059,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 191,49€
Coût de l'assurance :17 907,75€
Taxe foncière : 1 228,99€/an
Soit par mois : 102,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 295,17€/mois
Soit par an : 3 542,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 024,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-432,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage daté
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état jugé mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état jugé mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux avec murs nécessitant une peinture
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - hall d'entrée avec parquet usé nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 300 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Hall d'entrée:300€
    Peinture hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 290 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 542 €/an
Calcul : 295 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 393 €
Revenus locatifs : +12 290 €
Charges déductibles : -63 393 €
Résultat foncier Année 1 : -51 103 €(Déficit de 51 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 093 €/an
Revenus locatifs : +12 290 €
Charges déductibles : -12 093 €
Résultat foncier Années 2+ : 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29703.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 290 €63 399 €6 612 €-51 110 €21 400 €29 710 €29 710 €
212 536 €11 921 €6 434 €615 €--29 095 €
312 786 €11 736 €6 249 €1 050 €--28 045 €
413 042 €11 546 €6 058 €1 497 €--26 548 €
513 303 €11 349 €5 861 €1 954 €--24 594 €
613 569 €11 145 €5 658 €2 424 €--22 170 €
713 840 €10 935 €5 447 €2 906 €--19 264 €
814 117 €10 717 €5 230 €3 400 €--15 864 €
914 400 €10 493 €5 005 €3 907 €--11 957 €
1014 688 €10 261 €4 773 €4 427 €--7 530 €
1114 981 €10 021 €4 534 €4 960 €--2 570 €
1215 281 €9 773 €4 286 €5 507 €---
1315 587 €9 518 €4 030 €6 069 €---
1415 898 €9 253 €3 766 €6 645 €---
1516 216 €8 980 €3 493 €7 236 €---
1616 541 €8 698 €3 211 €7 843 €---
1716 871 €8 406 €2 919 €8 465 €---
1817 209 €8 105 €2 618 €9 104 €---
1917 553 €7 794 €2 307 €9 759 €---
2017 904 €7 472 €1 985 €10 432 €---
2118 262 €7 140 €1 653 €11 122 €---
2218 627 €6 797 €1 309 €11 831 €---
2319 000 €6 442 €955 €12 558 €---
2419 380 €6 076 €588 €13 304 €---
2519 767 €5 697 €210 €14 070 €---
TOTAL393 648 €283 674 €95 191 €109 974 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 974 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 290 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581 €-6 420 €+9 001 €
2+2 581 €0 €+2 581 €
3+2 581 €0 €+2 581 €
4+2 581 €0 €+2 581 €
5+2 581 €0 €+2 581 €
6+2 581 €0 €+2 581 €
7+2 581 €0 €+2 581 €
8+2 581 €0 €+2 581 €
9+2 581 €0 €+2 581 €
10+2 581 €0 €+2 581 €
11+2 581 €0 €+2 581 €
12+2 581 €+1 652 €+929 €
13+2 581 €+1 821 €+760 €
14+2 581 €+1 994 €+587 €
15+2 581 €+2 171 €+410 €
16+2 581 €+2 353 €+228 €
17+2 581 €+2 540 €+41 €
18+2 581 €+2 731 €-150 €
19+2 581 €+2 928 €-347 €
20+2 581 €+3 130 €-549 €
21+2 581 €+3 337 €-756 €
22+2 581 €+3 549 €-968 €
23+2 581 €+3 767 €-1 186 €
24+2 581 €+3 991 €-1 410 €
25+2 581 €+4 221 €-1 640 €
Total+64 525 €+33 763 €+30 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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