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Maison de ville 3 pièces 106 m²

VillePamiers (09)
Surface106m²
Coût Total110 500€
Loyer Annuel11 081€
Rentabilité10.03%
Cashflow/mois+249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 500 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 872,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 106 m² - Maison de ville 3 pièces 106 m²

EXCLUSIVITE : PAMIERS : Idéalement située à proximité de l'IFSI, venez découvrir cette maison de ville de type 3, d'une surface habitable d'environ 106 m2, édifiée sur une parcelle de120 m2. Elle se compose d'une pièce de vie, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC indépendants. Les menuiseries sont en PVC. Des travaux de modernisation sont à prévoir, offrant une belle opportunité de repenser les espaces et de mettre cette maison à votre goût. Un bien rare sur le secteur, idéal pour une résidence principale ou un projet d'investissement. À découvrir sans tarder ! Vous pouvez consulter l'ensemble des annonces au : [URL masquée pour votre sécurité] Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 106 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/01/2023

Consommation énergie primaire : 213 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 208 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 050 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Pamiers
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09100
Coordonnées : 43.112392, 1.609420
Total : 110 500€
Prix d'acquisition : 92 500€
Travaux : 10 600€
Valeur du bien : 103 100€
Frais de notaire : 7 400€
Coût estimé : 7 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.71€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 923€/mois
Loyer annuel estimé : 11081€/an
Fourchette totale : 699€ - 1220€/mois
Fourchette annuelle : 8388€ - 14640€/an
Rentabilité brute :10.03%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 13.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 422,19 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 752 €
Prix d'achat :92 500 €
Décote à l'achat :-58 252€ (-38.6%)
Marge achat-revente :40 252€ (26.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :32,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 569,10€
Coût de l'assurance :9 668,75€
Taxe foncière : 1 108,12€/an
Soit par mois : 92,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et les appareils électroménagers
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 600 €(100 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 600€
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 100€/m² = 10600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 081 €/an
Calcul : 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 764 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 500 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 859 €
Revenus locatifs : +11 081 €
Charges déductibles : -15 859 €
Résultat foncier Année 1 : -4 778 €(Déficit de 4 778 €)
Imputable sur revenu global : 4 778 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 259 €/an
Revenus locatifs : +11 081 €
Charges déductibles : -5 259 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 822 €/an
Prix d'achat du bien : 92 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 125 €(65% de 92 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 186 €/an
Calcul : 60 125 € × 3,636% = 2 186 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 081 €15 863 €3 768 €-4 781 €4 781 €--
211 303 €5 163 €3 668 €6 140 €---
311 529 €5 060 €3 565 €6 469 €---
411 760 €4 954 €3 459 €6 806 €---
511 995 €4 844 €3 349 €7 151 €---
612 235 €4 730 €3 235 €7 505 €---
712 479 €4 612 €3 117 €7 868 €---
812 729 €4 489 €2 995 €8 239 €---
912 983 €4 363 €2 868 €8 621 €---
1013 243 €4 232 €2 737 €9 011 €---
1113 508 €4 097 €2 602 €9 411 €---
1213 778 €3 956 €2 461 €9 822 €---
1314 054 €3 811 €2 316 €10 243 €---
1414 335 €3 661 €2 166 €10 674 €---
1514 621 €3 505 €2 011 €11 116 €---
1614 914 €3 344 €1 850 €11 569 €---
1715 212 €3 178 €1 683 €12 034 €---
1815 516 €3 005 €1 510 €12 511 €---
1915 827 €2 827 €1 332 €13 000 €---
2016 143 €2 642 €1 147 €13 501 €---
2116 466 €2 451 €956 €14 015 €---
2216 795 €2 253 €758 €14 542 €---
2317 131 €2 048 €553 €15 083 €---
2417 474 €1 836 €341 €15 638 €---
2517 823 €1 617 €122 €16 207 €---
TOTAL354 935 €102 541 €54 569 €252 394 €4 781 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 434 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 252 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 327 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 327 €-1 434 €+3 761 €
2+2 327 €+1 842 €+485 €
3+2 327 €+1 941 €+386 €
4+2 327 €+2 042 €+285 €
5+2 327 €+2 145 €+182 €
6+2 327 €+2 251 €+76 €
7+2 327 €+2 360 €-33 €
8+2 327 €+2 472 €-145 €
9+2 327 €+2 586 €-259 €
10+2 327 €+2 703 €-376 €
11+2 327 €+2 823 €-496 €
12+2 327 €+2 947 €-620 €
13+2 327 €+3 073 €-746 €
14+2 327 €+3 202 €-875 €
15+2 327 €+3 335 €-1 008 €
16+2 327 €+3 471 €-1 144 €
17+2 327 €+3 610 €-1 283 €
18+2 327 €+3 753 €-1 426 €
19+2 327 €+3 900 €-1 573 €
20+2 327 €+4 050 €-1 723 €
21+2 327 €+4 205 €-1 878 €
22+2 327 €+4 363 €-2 036 €
23+2 327 €+4 525 €-2 198 €
24+2 327 €+4 691 €-2 364 €
25+2 327 €+4 862 €-2 535 €
Total+58 175 €+75 718 €+-17 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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