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Maison 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleNieul-lès-Saintes (17)
Surface70m²
Coût Total100 000€
Loyer Annuel7 188€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 70 m² - Maison 3 pièces 70 m²

NIEUL-LES-SAINTES a vendre bâtiment en pierres à démolir suite à une mise en péril de la commune.

N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations. AGNES GAVARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 17012019000220911 - SAINTES.

Surface : 70 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nieul-lès-Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17810
Coordonnées : 45.760530, -0.765212
Total : 100 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 51 400€
Valeur du bien : 96 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 10.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 599€/mois
Loyer annuel estimé : 7188€/an
Fourchette totale : 494€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5926€ - 8719€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 516,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 353,39€
Coût de l'assurance :8 500,00€
Taxe foncière : 718,79€/an
Soit par mois : 59,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 576,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, y compris placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 400 €(734 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:3 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Réfection plomberie complète: 3000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nieul-lès-Saintes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 599 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 188 €/an
Calcul : 599 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 218 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 719 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 677 €
Revenus locatifs : +7 188 €
Charges déductibles : -55 677 €
Résultat foncier Année 1 : -48 489 €(Déficit de 48 489 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 089 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 277 €/an
Revenus locatifs : +7 188 €
Charges déductibles : -4 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27088.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 188 €55 680 €3 221 €-48 492 €21 400 €27 092 €27 092 €
27 332 €4 193 €3 134 €3 139 €--23 953 €
37 478 €4 103 €3 044 €3 376 €--20 577 €
47 628 €4 010 €2 951 €3 618 €--16 959 €
57 780 €3 913 €2 855 €3 867 €--13 092 €
67 936 €3 814 €2 755 €4 122 €--8 970 €
78 095 €3 712 €2 653 €4 383 €--4 587 €
88 257 €3 606 €2 547 €4 651 €---
98 422 €3 496 €2 437 €4 926 €---
108 590 €3 383 €2 324 €5 207 €---
118 762 €3 266 €2 208 €5 496 €---
128 937 €3 146 €2 087 €5 792 €---
139 116 €3 021 €1 962 €6 095 €---
149 298 €2 892 €1 833 €6 406 €---
159 484 €2 759 €1 700 €6 725 €---
169 674 €2 622 €1 563 €7 052 €---
179 867 €2 480 €1 421 €7 388 €---
1810 065 €2 333 €1 274 €7 732 €---
1910 266 €2 182 €1 123 €8 085 €---
2010 471 €2 025 €966 €8 446 €---
2110 681 €1 863 €804 €8 818 €---
2210 894 €1 696 €637 €9 198 €---
2311 112 €1 523 €465 €9 589 €---
2411 335 €1 345 €286 €9 989 €---
2511 561 €1 161 €102 €10 400 €---
TOTAL230 231 €124 223 €46 353 €106 008 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 509 €-6 420 €+7 929 €
2+1 509 €0 €+1 509 €
3+1 509 €0 €+1 509 €
4+1 509 €0 €+1 509 €
5+1 509 €0 €+1 509 €
6+1 509 €0 €+1 509 €
7+1 509 €0 €+1 509 €
8+1 509 €+19 €+1 490 €
9+1 509 €+1 478 €+31 €
10+1 509 €+1 562 €-53 €
11+1 509 €+1 649 €-140 €
12+1 509 €+1 737 €-228 €
13+1 509 €+1 828 €-319 €
14+1 509 €+1 922 €-413 €
15+1 509 €+2 018 €-509 €
16+1 509 €+2 116 €-607 €
17+1 509 €+2 216 €-707 €
18+1 509 €+2 320 €-811 €
19+1 509 €+2 425 €-916 €
20+1 509 €+2 534 €-1 025 €
21+1 509 €+2 645 €-1 136 €
22+1 509 €+2 760 €-1 251 €
23+1 509 €+2 877 €-1 368 €
24+1 509 €+2 997 €-1 488 €
25+1 509 €+3 120 €-1 611 €
Total+37 725 €+31 802 €+5 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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