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Vente appartement 2 pièces Coulommiers (77120) - Superimmo

VilleCoulommiers (77)
Surface33m²
Coût Total103 032€
Loyer Annuel7 146€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 2 118,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

F2 de 33 m2 - terrasse - saint-siméon nouveaute en exclusivite de l'agence eric vaugeois immobilier à coulommiers au milieu de la rue piétonne. eric vaugeois vous propose sur le secteur tout proche de coulommiers, dans le village tranquille de saint-siméon 77169 dans un petit immeuble de seulement 5 lots. l'appartement se compose : entrée avec placard sur grand séjour avec sa cuisine aménagée et équipée - dégagement - salle d'eau avec meuble vasque et wc - chambre avec grand placard. equipements : fenêtres et porte d'entrée double vitrage. chauffage par convecteurs électriques éco. ballon d'eau chaude électrique de 200l de fév/2026. raccordé au tout-à-l'égout conforme. extérieurs : terrasse. taxe foncière : 410 e/an. charges de copro de 157 e/an avec syndic bénévole. À visiter sans tarder ! visite visite 3d pro disponible en ligne ! -Afficher plus

Ville : Coulommiers
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77120
Total : 103 032€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 27 540€
Valeur du bien : 97 440€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 18.04€/m²/mois
Fourchette : 14.94€ - 21.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7146€/an
Fourchette totale : 493€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5916€ - 8631€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 541,92 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 883 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :-13 983€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-19 149€ (-22.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 206,51€
Coût de l'assurance :9 015,30€
Taxe foncière : 410,00€/an
Soit par mois : 34,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 13,08€/mois
Soit par an : 157,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 282 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique éco.
Quantité: 1 système pour 33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 11 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 540 €(835 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Revêtement sol (parquet flottant): 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:440€
    Peinture murs et plafonds: 11 m² × 40€/m² = 440€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coulommiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 146 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 032 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 410 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 157 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 059 €
Revenus locatifs : +7 146 €
Charges déductibles : -32 059 €
Résultat foncier Année 1 : -24 914 €(Déficit de 24 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 519 €/an
Revenus locatifs : +7 146 €
Charges déductibles : -4 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3513.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 146 €32 063 €3 595 €-24 917 €21 400 €3 517 €3 517 €
27 288 €4 429 €3 501 €2 860 €--657 €
37 434 €4 332 €3 404 €3 103 €---
47 583 €4 231 €3 303 €3 352 €---
57 735 €4 127 €3 199 €3 608 €---
67 889 €4 019 €3 091 €3 871 €---
78 047 €3 907 €2 979 €4 140 €---
88 208 €3 791 €2 863 €4 417 €---
98 372 €3 671 €2 743 €4 701 €---
108 540 €3 547 €2 619 €4 993 €---
118 710 €3 418 €2 490 €5 293 €---
128 885 €3 284 €2 357 €5 600 €---
139 062 €3 146 €2 218 €5 916 €---
149 244 €3 003 €2 075 €6 241 €---
159 428 €2 855 €1 927 €6 574 €---
169 617 €2 701 €1 773 €6 916 €---
179 809 €2 542 €1 614 €7 268 €---
1810 006 €2 377 €1 449 €7 629 €---
1910 206 €2 206 €1 278 €8 000 €---
2010 410 €2 029 €1 102 €8 381 €---
2110 618 €1 846 €918 €8 772 €---
2210 830 €1 656 €728 €9 174 €---
2311 047 €1 459 €532 €9 587 €---
2411 268 €1 256 €328 €10 012 €---
2511 493 €1 045 €117 €10 448 €---
TOTAL228 874 €102 937 €52 207 €125 938 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-6 420 €+7 921 €
2+1 501 €0 €+1 501 €
3+1 501 €+734 €+767 €
4+1 501 €+1 006 €+495 €
5+1 501 €+1 082 €+419 €
6+1 501 €+1 161 €+340 €
7+1 501 €+1 242 €+259 €
8+1 501 €+1 325 €+176 €
9+1 501 €+1 410 €+91 €
10+1 501 €+1 498 €+3 €
11+1 501 €+1 588 €-87 €
12+1 501 €+1 680 €-179 €
13+1 501 €+1 775 €-274 €
14+1 501 €+1 872 €-371 €
15+1 501 €+1 972 €-471 €
16+1 501 €+2 075 €-574 €
17+1 501 €+2 180 €-679 €
18+1 501 €+2 289 €-788 €
19+1 501 €+2 400 €-899 €
20+1 501 €+2 514 €-1 013 €
21+1 501 €+2 632 €-1 131 €
22+1 501 €+2 752 €-1 251 €
23+1 501 €+2 876 €-1 375 €
24+1 501 €+3 004 €-1 503 €
25+1 501 €+3 135 €-1 634 €
Total+37 525 €+37 781 €+-256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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