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Maison à vendre

VilleChâtillon-sur-Indre (36)
Surface80
Coût Total79 900
Loyer Annuel6 030
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+33
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 562,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Antoine Charluet votre conseiller en immobilier SAFTI vous présente cette maison situé à Châtillon sur Indre (36700) proche des commodités essentielles (cabinet médical, pharmacie, école, associations, marchés, restaurant,..). situé à 5 min du magnifique parc naturel régional de la Brenne et à 35 min du zoo parc de Beauval et à la jonction de la ligne TER Tours/Châteauroux. Cette maison de 80 m² se compose d'un spacieux séjour-cuisine de 50 m² offrant un espace de vie convivial, d'une chambre de 10 m² pour plus d'intimité, et d'une salle d'eau/WC de 10 m². À l'étage, un grenier aménageable de 90 m² offre un potentiel d'agrandissement intéressant. Le bien dispose de chauffage électrique, de volets roulants électriques, de fenêtres en double vitrage PVC, avec la possibilité d'installer un poêle pour plus de confort. Du rafraichissement et des travaux sont à prévoir surtout à l'étage.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 45 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Antoine CHARLUET - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Châteauroux sous le numéro 932819071

Ville : Châtillon-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36700
Coordonnées : 46.990653, 1.167826
Total : 79 900
Prix d'acquisition : 45 000
Travaux : 31 300
Valeur du bien : 76 300
Frais de notaire : 3 600
Coût estimé : 3 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.28€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6030€/an
Fourchette totale : 394€ - 641€/mois
Fourchette annuelle : 4726€ - 7695€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :698,06 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 844
Prix d'achat :45 000
Décote à l'achat :-10 844 (-19.4%)
Marge achat-revente :-24 056€ (-43.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :29,96€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 419,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 909,70
Coût de l'assurance :8 988,75
Taxe foncière : 603,03€/an
Soit par mois : 50,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 502,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :32,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 487 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles aménageables pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 90 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager, peinture des murs, et réfection de la plomberie si nécessaire
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage par un revêtement plus moderne dans la chambre
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état correct nécessitant amélioration
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE G - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300(391 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:9 000
    Isolation combles: 90 m² × 100€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 000
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 250€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800
    Revêtement sol chambre: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 900 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 826
Revenus locatifs : +6 030
Charges déductibles : -34 826
Résultat foncier Année 1 : -28 795(Déficit de 28 795 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 395
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 526 €/an
Revenus locatifs : +6 030
Charges déductibles : -3 526
Résultat foncier Années 2+ : 2 505 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7395.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 03034 8282 566-28 79821 400 €7 398 €7 398 €
26 1513 4592 4962 692--4 706 €
36 2743 3872 4242 887--1 818 €
46 3993 3132 3503 087---
56 5273 2362 2733 291---
66 6583 1572 1943 501---
76 7913 0752 1133 716---
86 9272 9912 0283 936---
97 0652 9041 9414 162---
107 2072 8131 8514 393---
117 3512 7201 7584 631---
127 4982 6241 6624 874---
137 6482 5251 5625 123---
147 8012 4221 4605 379---
157 9572 3161 3545 641---
168 1162 2071 2445 909---
178 2782 0941 1316 185---
188 4441 9771 0146 467---
198 6131 8568946 757---
208 7851 7327697 053---
218 9611 6036407 358---
229 1401 4705077 670---
239 3231 3323707 990---
249 5091 1902288 319---
259 6991 044818 656---
TOTAL193 15392 27436 910100 87921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 879
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266-6 420+7 686
2+1 2660+1 266
3+1 2660+1 266
4+1 266+380+886
5+1 266+987+279
6+1 266+1 050+216
7+1 266+1 115+151
8+1 266+1 181+85
9+1 266+1 249+17
10+1 266+1 318-52
11+1 266+1 389-123
12+1 266+1 462-196
13+1 266+1 537-271
14+1 266+1 614-348
15+1 266+1 692-426
16+1 266+1 773-507
17+1 266+1 855-589
18+1 266+1 940-674
19+1 266+2 027-761
20+1 266+2 116-850
21+1 266+2 207-941
22+1 266+2 301-1 035
23+1 266+2 397-1 131
24+1 266+2 496-1 230
25+1 266+2 597-1 331
Total+31 650+30 264+1 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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