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maison vente 3 pieces saint savin 76m2

VilleSaint-Savin (86)
Surface76
Coût Total96 800
Loyer Annuel6 078
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-52
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 736,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéale projet personnel : 7 rue des Bans à Saint Savin : coquette maison en pierre mitoyenne de 76m2 libre le 1er juillet 2026, composée d'un espace séjour avec plancher bois, cuisine, wc. A l'étage, un palier desservant 2 chambres avec huisseries PVC et volets bois, salle de bain. Espace jardinet extérieur avec dépendance/chaufferie en fonds de parcelle. Mode de chauffage fioul. Réseau assainissement collectif. Pas de vis à vis, une opportunité en plein centre ville.... à découvrir rapidement...

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 231 et classe CLIMAT E indice 54. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laure Tartarin mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 813968419, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Savin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86310
Total : 96 800
Prix d'acquisition : 56 000
Travaux : 36 320
Valeur du bien : 92 320
Frais de notaire : 4 480
Coût estimé : 4 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 506€/mois
Loyer annuel estimé : 6078€/an
Fourchette totale : 395€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 4737€ - 7798€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :820 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :62 320
Prix d'achat :56 000
Décote à l'achat :-6 320 (-10.1%)
Marge achat-revente :-34 480€ (-55.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :479,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 507,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 028,29
Coût de l'assurance :8 470,00
Taxe foncière : 607,78€/an
Soit par mois : 50,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 558,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 231 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 320(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 320
    Isolation toiture/combles: 76 m² × 70€/m² = 5320€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:5 400
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 600
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Savin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 720✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 078 €/an
Calcul : 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 249 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 339 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 516
Revenus locatifs : +6 078
Charges déductibles : -40 516
Résultat foncier Année 1 : -34 438(Déficit de 34 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 038
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 196 €/an
Revenus locatifs : +6 078
Charges déductibles : -4 196
Résultat foncier Années 2+ : 1 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13038.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 07840 5193 252-34 44121 400 €13 041 €13 041 €
26 1994 1133 1662 087--10 955 €
36 3234 0233 0772 300--8 655 €
46 4503 9312 9842 519--6 136 €
56 5793 8352 8892 743--3 392 €
66 7103 7362 7902 974--418 €
76 8453 6342 6873 211---
86 9813 5282 5823 453---
97 1213 4192 4723 702---
107 2633 3052 3593 958---
117 4093 1882 2424 221---
127 5573 0672 1204 490---
137 7082 9411 9954 767---
147 8622 8121 8655 051---
158 0192 6771 7315 342---
168 1802 5381 5925 641---
178 3432 3951 4485 949---
188 5102 2461 2996 264---
198 6812 0921 1466 588---
208 8541 9339866 921---
219 0311 7688227 263---
229 2121 5986527 614---
239 3961 4224757 974---
249 5841 2402938 344---
259 7761 0511058 725---
TOTAL194 672107 01347 02887 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 276 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 276-6 420+7 696
2+1 2760+1 276
3+1 2760+1 276
4+1 2760+1 276
5+1 2760+1 276
6+1 2760+1 276
7+1 276+838+438
8+1 276+1 036+240
9+1 276+1 111+165
10+1 276+1 187+89
11+1 276+1 266+10
12+1 276+1 347-71
13+1 276+1 430-154
14+1 276+1 515-239
15+1 276+1 603-327
16+1 276+1 692-416
17+1 276+1 785-509
18+1 276+1 879-603
19+1 276+1 977-701
20+1 276+2 076-800
21+1 276+2 179-903
22+1 276+2 284-1 008
23+1 276+2 392-1 116
24+1 276+2 503-1 227
25+1 276+2 617-1 341
Total+31 900+26 298+5 602
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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