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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface150m²
Coût Total263 040€
Loyer Annuel20 264€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 40,39 m²), 5 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

Albi, maison d'environ 150 m² sur un terrain clos et arboré de 536 m². Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, grand séjour donnant sur le jardin, une chambre, salle d'eau. À l'étage : quatre chambres, salle de bains. Deux garages et une dépendance. Travaux à prévoir.

Idéale aussi pour investisseur avec possibilité de 2, voire 3 logements.

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.922571, 2.136610
Total : 263 040€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 81 600€
Valeur du bien : 249 600€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1689€/mois
Loyer annuel estimé : 20264€/an
Fourchette totale : 1356€ - 2103€/mois
Fourchette annuelle : 16273€ - 25233€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 205,37 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 806 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-162 806€ (-49.2%)
Marge achat-revente :67 766€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 302,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 379,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 792,57€
Coût de l'assurance :23 016,00€
Taxe foncière : 2 026,37€/an
Soit par mois : 168,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 688,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 548,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :140,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des sols
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture à rafraîchir
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité
Quantité: 150 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 600 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:13 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 180€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée:200€
    Peinture entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:13 500€
    Mise aux normes plomberie: 150 m² × 90€/m² = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 264 €/an
Calcul : 1 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 040 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 026 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 377 €
Revenus locatifs : +20 264 €
Charges déductibles : -93 377 €
Résultat foncier Année 1 : -73 113 €(Déficit de 73 113 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 713 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 777 €/an
Revenus locatifs : +20 264 €
Charges déductibles : -11 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 487 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51712.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 264 €93 385 €8 838 €-73 121 €21 400 €51 721 €51 721 €
220 669 €11 550 €8 603 €9 119 €--42 603 €
321 082 €11 308 €8 361 €9 775 €--32 828 €
421 504 €11 057 €8 110 €10 448 €--22 381 €
521 934 €10 797 €7 850 €11 137 €--11 243 €
622 373 €10 528 €7 581 €11 845 €---
722 820 €10 250 €7 303 €12 570 €---
823 277 €9 962 €7 015 €13 315 €---
923 742 €9 664 €6 717 €14 078 €---
1024 217 €9 357 €6 410 €14 860 €---
1124 701 €9 038 €6 091 €15 663 €---
1225 195 €8 708 €5 761 €16 487 €---
1325 699 €8 368 €5 421 €17 332 €---
1426 213 €8 015 €5 068 €18 198 €---
1526 738 €7 650 €4 703 €19 088 €---
1627 272 €7 273 €4 325 €20 000 €---
1727 818 €6 882 €3 935 €20 936 €---
1828 374 €6 478 €3 531 €21 896 €---
1928 942 €6 060 €3 113 €22 882 €---
2029 520 €5 628 €2 681 €23 893 €---
2130 111 €5 180 €2 233 €24 931 €---
2230 713 €4 718 €1 771 €25 996 €---
2331 327 €4 239 €1 292 €27 089 €---
2431 954 €3 744 €797 €28 210 €---
2532 593 €3 231 €284 €29 362 €---
TOTAL649 054 €283 068 €127 793 €365 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 365 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 264 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 255 €-6 420 €+10 675 €
2+4 255 €0 €+4 255 €
3+4 255 €0 €+4 255 €
4+4 255 €0 €+4 255 €
5+4 255 €0 €+4 255 €
6+4 255 €+181 €+4 074 €
7+4 255 €+3 771 €+484 €
8+4 255 €+3 994 €+261 €
9+4 255 €+4 223 €+32 €
10+4 255 €+4 458 €-203 €
11+4 255 €+4 699 €-444 €
12+4 255 €+4 946 €-691 €
13+4 255 €+5 200 €-945 €
14+4 255 €+5 460 €-1 205 €
15+4 255 €+5 726 €-1 471 €
16+4 255 €+6 000 €-1 745 €
17+4 255 €+6 281 €-2 026 €
18+4 255 €+6 569 €-2 314 €
19+4 255 €+6 864 €-2 609 €
20+4 255 €+7 168 €-2 913 €
21+4 255 €+7 479 €-3 224 €
22+4 255 €+7 799 €-3 544 €
23+4 255 €+8 127 €-3 872 €
24+4 255 €+8 463 €-4 208 €
25+4 255 €+8 809 €-4 554 €
Total+106 375 €+109 796 €+-3 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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