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Appartement à vendre

VilleVénissieux (69)
Surface92m²
Coût Total169 790€
Loyer Annuel14 288€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 619,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/7 étage, Ascenseur, 4 chambres, Entrée séparée

Un appartement de type 5 de 92.43m² situé au 6eme et dernier étage avec ascenseur. Le bien est équipée d'une climatisation. Dans une copropriété des années 70 familiale et sécurisée, venez découvrir ce bien composé:

  • D'une entrée ouverte sur le séjour, une salle à manger et un salon, une loggia de 8m30², une cuisine indépendante et tout équipée, un couloir de distribution avec un armoire murale, une salle d'eau avec WC et quatre chambres. Vous bénéficiez d'une remise sur le palier. La taxe foncière est de 1308 €. Les charges de copropriété comprennent l'eau chaude, l'eau froide, le chauffage urbain, l'ascenseur et l'entretien des parties communes. Le DPE est en D. Pour une visite, contactez Jimmy BRILLAUD au 06x10x40x32x79. Copropriété de 200 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3542.00 euros.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Coordonnées : 45.698282, 4.870364
Total : 169 790€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 8 870€
Valeur du bien : 157 870€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14288€/an
Fourchette totale : 983€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 11799€ - 17303€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 987,95 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 891 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-33 891€ (-18.5%)
Marge achat-revente :13 101€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :48,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 877,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 972,75€
Coût de l'assurance :14 432,15€
Taxe foncière : 1 308,00€/an
Soit par mois : 109,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 295,17€/mois
Soit par an : 3 542,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 190,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 281,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire car le DPE est D et le chauffage est fourni par le chauffage urbain.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 assumé - salon en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 870 €(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le DPE est D et le chauffage est fourni par le chauffage urbain.
  • Cuisine - Peinture:1 840€
    Peinture cuisine: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 750€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€, Joints: 150€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:3 440€
    Peinture 4 chambres: 80 m² × 28€/m² = 2240€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 840€
    Peinture salon: 30 m² × 28€/m² = 840€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vénissieux. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette moyenne de 20-35€/m² pour des murs en bon état.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 480 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 790 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 308 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 542 €/an
Calcul : 295 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 870 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 778 €
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -19 778 €
Résultat foncier Année 1 : -5 490 €(Déficit de 5 490 €)
Imputable sur revenu global : 5 490 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 908 €/an
Revenus locatifs : +14 288 €
Charges déductibles : -10 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 380 €/an
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 288 €19 783 €5 486 €-5 495 €5 495 €--
214 574 €10 765 €5 337 €3 809 €---
314 865 €10 612 €5 184 €4 254 €---
415 163 €10 453 €5 026 €4 709 €---
515 466 €10 290 €4 863 €5 176 €---
615 775 €10 121 €4 694 €5 654 €---
716 091 €9 947 €4 519 €6 144 €---
816 412 €9 766 €4 339 €6 646 €---
916 741 €9 580 €4 153 €7 161 €---
1017 076 €9 388 €3 960 €7 688 €---
1117 417 €9 189 €3 761 €8 228 €---
1217 765 €8 983 €3 556 €8 782 €---
1318 121 €8 771 €3 344 €9 350 €---
1418 483 €8 552 €3 124 €9 931 €---
1518 853 €8 325 €2 898 €10 528 €---
1619 230 €8 091 €2 664 €11 139 €---
1719 614 €7 849 €2 422 €11 765 €---
1820 007 €7 599 €2 172 €12 408 €---
1920 407 €7 341 €1 914 €13 066 €---
2020 815 €7 074 €1 647 €13 741 €---
2121 231 €6 798 €1 371 €14 433 €---
2221 656 €6 514 €1 086 €15 142 €---
2322 089 €6 219 €792 €15 870 €---
2422 531 €5 915 €488 €16 615 €---
2522 981 €5 601 €174 €17 380 €---
TOTAL457 650 €223 526 €78 973 €234 124 €5 495 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 648 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 000 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 000 €-1 648 €+4 648 €
2+3 000 €+1 143 €+1 857 €
3+3 000 €+1 276 €+1 724 €
4+3 000 €+1 413 €+1 587 €
5+3 000 €+1 553 €+1 447 €
6+3 000 €+1 696 €+1 304 €
7+3 000 €+1 843 €+1 157 €
8+3 000 €+1 994 €+1 006 €
9+3 000 €+2 148 €+852 €
10+3 000 €+2 306 €+694 €
11+3 000 €+2 469 €+531 €
12+3 000 €+2 635 €+365 €
13+3 000 €+2 805 €+195 €
14+3 000 €+2 979 €+21 €
15+3 000 €+3 158 €-158 €
16+3 000 €+3 342 €-342 €
17+3 000 €+3 530 €-530 €
18+3 000 €+3 722 €-722 €
19+3 000 €+3 920 €-920 €
20+3 000 €+4 122 €-1 122 €
21+3 000 €+4 330 €-1 330 €
22+3 000 €+4 543 €-1 543 €
23+3 000 €+4 761 €-1 761 €
24+3 000 €+4 985 €-1 985 €
25+3 000 €+5 214 €-2 214 €
Total+75 000 €+70 237 €+4 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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