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Appartement 2 pièces 42 m²

VilleMetz (57)
Surface42m²
Coût Total111 004€
Loyer Annuel7 558€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 300 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 816,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 42 m²

Metz - Boulevard Paixans. Proche de toutes commodités, les accès pour l'autoroute à deux minutes, direction Paris et Luxembourg. Nous vous proposons cet appartement de type F2 situé dans un immeuble de 5 logements, au 2ème étage. Composé d'une pièce principale avec une belle hauteur et sa cuisine américaine, un rangement sous combles, une salle de bains avec baignoire et toilette, une chambre, un petit balcon à la française. Des travaux de rénovation seront à prévoir. Nous consulter à ce sujet. Parking facile à proximité.

Surface : 42 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/03/2026

Consommation énergie primaire : 411 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 216.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Coordonnées : 49.118860, 6.185163
Total : 111 004€
Prix d'acquisition : 76 300€
Travaux : 28 600€
Valeur du bien : 104 900€
Frais de notaire : 6 104€
Coût estimé : 6 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7558€/an
Fourchette totale : 504€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6042€ - 9454€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 004€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :549,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 582,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 929,01€
Coût de l'assurance :9 712,85€
Taxe foncière : 755,83€/an
Soit par mois : 62,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre avec peinture et éventuellement changement de revêtement
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600 €(681 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Metz (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 558 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 726 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 004 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 470 €
Revenus locatifs : +7 558 €
Charges déductibles : -33 470 €
Résultat foncier Année 1 : -25 912 €(Déficit de 25 912 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 512 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 870 €/an
Revenus locatifs : +7 558 €
Charges déductibles : -4 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 688 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4512.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595 €(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 558 €33 474 €3 730 €-25 916 €21 400 €4 516 €4 516 €
27 709 €4 775 €3 631 €2 934 €--1 581 €
37 864 €4 673 €3 528 €3 191 €---
48 021 €4 567 €3 422 €3 454 €---
58 181 €4 457 €3 313 €3 724 €---
68 345 €4 344 €3 199 €4 001 €---
78 512 €4 226 €3 082 €4 286 €---
88 682 €4 105 €2 960 €4 577 €---
98 856 €3 979 €2 835 €4 877 €---
109 033 €3 849 €2 705 €5 184 €---
119 214 €3 715 €2 570 €5 499 €---
129 398 €3 576 €2 431 €5 822 €---
139 586 €3 432 €2 287 €6 154 €---
149 777 €3 283 €2 139 €6 494 €---
159 973 €3 129 €1 985 €6 844 €---
1610 173 €2 970 €1 825 €7 203 €---
1710 376 €2 805 €1 661 €7 571 €---
1810 583 €2 634 €1 490 €7 949 €---
1910 795 €2 458 €1 314 €8 337 €---
2011 011 €2 276 €1 131 €8 735 €---
2111 231 €2 087 €942 €9 144 €---
2211 456 €1 892 €747 €9 564 €---
2311 685 €1 689 €545 €9 996 €---
2411 919 €1 480 €336 €10 438 €---
2512 157 €1 264 €120 €10 893 €---
TOTAL242 095 €111 138 €53 929 €130 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 558 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587 €-6 420 €+8 007 €
2+1 587 €0 €+1 587 €
3+1 587 €+483 €+1 104 €
4+1 587 €+1 036 €+551 €
5+1 587 €+1 117 €+470 €
6+1 587 €+1 200 €+387 €
7+1 587 €+1 286 €+301 €
8+1 587 €+1 373 €+214 €
9+1 587 €+1 463 €+124 €
10+1 587 €+1 555 €+32 €
11+1 587 €+1 650 €-63 €
12+1 587 €+1 747 €-160 €
13+1 587 €+1 846 €-259 €
14+1 587 €+1 948 €-361 €
15+1 587 €+2 053 €-466 €
16+1 587 €+2 161 €-574 €
17+1 587 €+2 271 €-684 €
18+1 587 €+2 385 €-798 €
19+1 587 €+2 501 €-914 €
20+1 587 €+2 621 €-1 034 €
21+1 587 €+2 743 €-1 156 €
22+1 587 €+2 869 €-1 282 €
23+1 587 €+2 999 €-1 412 €
24+1 587 €+3 131 €-1 544 €
25+1 587 €+3 268 €-1 681 €
Total+39 675 €+39 287 €+388 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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