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Achat appartement

Bien expiré
VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface70m²
Coût Total253 432€
Loyer Annuel13 072€
Rentabilité5.16%
Cashflow/mois-474€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 570 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Terrasse, Surface de 70 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1981, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 27 m², Etat : bon

APPARTEMENT A VENDRE DE TYPE F3 DE 70M² TRES LUMINEUX GRACE A SON EXPOSITION SUD-EST ET SITUE A PROXIMITE DES COMMERCES ET DE LA GARE, offrant une vaste entrée, un double séjour de 27m² donnant sur une terrasse de 19m² sans vis-à-vis exposé sud-est et agrémentée d'une véranda, une grande cuisine ouvrable sur le séjour, deux chambres (possibilité 3ème chambre), une salle de bains et un wc séparé. Enfin, vous disposerez de surcroit d'un parking privatif et sécurisé réservé aux résidents. Cet appartement est situé dans une résidence de trois étages et de 109 lots principaux d'habitation, dont les charges annuelles sont de 1391.32 euros. CE BIEN BENEFICIE D'UNE ASSURANCE GARANTIE APRES-VENTE OFFERTE DE 2 ANS. Il se trouve dans la commune de ROISSY EN BRIE, ville paisible dotée de supermarchés, de plusieurs commerces de proximité et dans laquelle sont installées un grand nombre d'infrastructures de santé, dont profitent ses habitants, ainsi que des complexes sportifs, gymnases, crèche et halte-garderie. Des établissements scolaires de tous types sont présents dans la commune, dont plusieurs écoles primaires, deux collèges et un lycée. Elle est de plus desservie par une gare RER E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prenez contact avec votre agence Laforêt de ROISSY-EN-BRIE pour une première visite Copropriété de 210 lots - dont 109 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1391.32 euros.

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Coordonnées : 48.793942, 2.659503
Total : 253 432€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 59 140€
Valeur du bien : 239 040€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1089€/mois
Loyer annuel estimé : 13072€/an
Fourchette totale : 933€ - 1272€/mois
Fourchette annuelle : 11195€ - 15264€/an
Rentabilité brute :5.16%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 6.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 432€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :73,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 338,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 967,92€
Coût de l'assurance :22 175,30€
Taxe foncière : 1 307,22€/an
Soit par mois : 108,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 116,11€/mois
Soit par an : 1 393,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 089,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 563,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-474,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 140 €(845 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 680€
    Parquet flottant: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:100€
    Peinture murs: 5 m² × 20€/m² = 100€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 072 €/an
Calcul : 1 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 432 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 307 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 393 €/an
Calcul : 116 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 140 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 411 €
Revenus locatifs : +13 072 €
Charges déductibles : -71 411 €
Résultat foncier Année 1 : -58 339 €(Déficit de 58 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 271 €/an
Revenus locatifs : +13 072 €
Charges déductibles : -12 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 801 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36938.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 072 €71 419 €8 692 €-58 347 €21 400 €36 947 €36 947 €
213 334 €12 051 €8 463 €1 283 €--35 664 €
313 600 €11 814 €8 226 €1 786 €--33 877 €
413 872 €11 569 €7 981 €2 303 €--31 574 €
514 150 €11 315 €7 728 €2 835 €--28 739 €
614 433 €11 053 €7 465 €3 380 €--25 359 €
714 721 €10 781 €7 193 €3 941 €--21 419 €
815 016 €10 499 €6 912 €4 517 €--16 902 €
915 316 €10 208 €6 620 €5 108 €--11 794 €
1015 622 €9 906 €6 319 €5 716 €--6 078 €
1115 935 €9 594 €6 006 €6 341 €---
1216 254 €9 271 €5 683 €6 983 €---
1316 579 €8 936 €5 348 €7 643 €---
1416 910 €8 589 €5 002 €8 321 €---
1517 248 €8 231 €4 643 €9 018 €---
1617 593 €7 859 €4 272 €9 734 €---
1717 945 €7 475 €3 887 €10 470 €---
1818 304 €7 077 €3 489 €11 227 €---
1918 670 €6 665 €3 077 €12 005 €---
2019 044 €6 238 €2 651 €12 805 €---
2119 425 €5 797 €2 209 €13 628 €---
2219 813 €5 340 €1 752 €14 474 €---
2320 209 €4 866 €1 279 €15 343 €---
2420 613 €4 376 €789 €16 237 €---
2521 026 €3 869 €281 €17 157 €---
TOTAL418 705 €274 797 €125 968 €143 909 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 745 €-6 420 €+9 165 €
2+2 745 €0 €+2 745 €
3+2 745 €0 €+2 745 €
4+2 745 €0 €+2 745 €
5+2 745 €0 €+2 745 €
6+2 745 €0 €+2 745 €
7+2 745 €0 €+2 745 €
8+2 745 €0 €+2 745 €
9+2 745 €0 €+2 745 €
10+2 745 €0 €+2 745 €
11+2 745 €+79 €+2 666 €
12+2 745 €+2 095 €+650 €
13+2 745 €+2 293 €+452 €
14+2 745 €+2 496 €+249 €
15+2 745 €+2 705 €+40 €
16+2 745 €+2 920 €-175 €
17+2 745 €+3 141 €-396 €
18+2 745 €+3 368 €-623 €
19+2 745 €+3 602 €-857 €
20+2 745 €+3 842 €-1 097 €
21+2 745 €+4 088 €-1 343 €
22+2 745 €+4 342 €-1 597 €
23+2 745 €+4 603 €-1 858 €
24+2 745 €+4 871 €-2 126 €
25+2 745 €+5 147 €-2 402 €
Total+68 625 €+43 173 €+25 452 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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