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Maison 12 pièces 284 m²

VilleLoyat (56)
Surface284m²
Coût Total439 216€
Loyer Annuel30 659€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 323 950 €
Surface : 284 m²
Prix au m² : 1 140,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 12 pièces 284 m²

Situé sur la commune de LOYAT, proche de PLOERMEL et de l'axe rapide, ensemble de deux belles maisons identiques, exposées plein sud, libre d'occupants. Elles comprennent chacune au rez-de-chaussée, cuisine aménagée et équipée ouverte sur séjour très lumineux, toilettes et buanderie. Au 1er étage, palier desservant trois chambres, salle de bains et toilettes. Au 2ème, deux autres chambres et salle d'eau avec wc. Terrasse, cour à l'avant et bâtiment comprenant un double garage, sur un terrain de 1 600 m². Idéales soit pour investissement locatif, gites ou résidence principale. Potentiel locatif 1800euros à 2 000euros/mois. Les deux maisons peuvent n'en faire qu'une, si besoin. Ref 1667

Surface : 284 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/05/2025

Consommation énergie primaire : 113 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 920 € et 2 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Loyat
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56800
Coordonnées : 47.993470, -2.381400
Total : 439 216€
Prix d'acquisition : 323 950€
Travaux : 89 350€
Valeur du bien : 413 300€
Frais de notaire : 25 916€
Coût estimé : 25 916€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 284m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2555€/mois
Loyer annuel estimé : 30659€/an
Fourchette totale : 2000€ - 3263€/mois
Fourchette annuelle : 24005€ - 39159€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 325,58 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 465 €
Prix d'achat :323 950 €
Décote à l'achat :-52 515€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-62 751€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :439 216€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 151,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :128,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 280,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 380,88€
Coût de l'assurance :38 431,40€
Taxe foncière : 3 065,93€/an
Soit par mois : 255,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 554,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 535,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :19,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 284 m²
Raison: DPE D - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 284 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 350 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:43 100€
    Isolation combles: 284 m² × 150€/m² = 42600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:23 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 600€ = 21000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 30€/m² × 30m² = 900€, Main d'œuvre: 150€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 20€/m² × 30m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loyat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 79 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 659 €/an
Calcul : 2 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 307 €/an
Base de calcul : Emprunt de 439 216 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 537 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 066 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 260 €
Revenus locatifs : +30 659 €
Charges déductibles : -108 260 €
Résultat foncier Année 1 : -77 601 €(Déficit de 77 601 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 201 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 910 €/an
Revenus locatifs : +30 659 €
Charges déductibles : -18 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 749 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56201.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 323 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 210 568 €(65% de 323 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 657 €/an
Calcul : 210 568 € × 3,636% = 7 657 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 659 €108 274 €14 321 €-77 615 €21 400 €56 215 €56 215 €
231 272 €18 539 €13 936 €12 733 €--43 482 €
331 898 €18 141 €13 538 €13 757 €--29 724 €
432 536 €17 729 €13 126 €14 807 €--14 918 €
533 187 €17 304 €12 700 €15 883 €---
633 850 €16 864 €12 261 €16 986 €---
734 527 €16 410 €11 806 €18 118 €---
835 218 €15 940 €11 337 €19 278 €---
935 922 €15 455 €10 851 €20 468 €---
1036 641 €14 953 €10 350 €21 688 €---
1137 373 €14 434 €9 831 €22 939 €---
1238 121 €13 899 €9 295 €24 222 €---
1338 883 €13 345 €8 742 €25 538 €---
1439 661 €12 773 €8 169 €26 888 €---
1540 454 €12 181 €7 578 €28 273 €---
1641 263 €11 570 €6 967 €29 694 €---
1742 089 €10 938 €6 335 €31 151 €---
1842 930 €10 285 €5 682 €32 645 €---
1943 789 €9 610 €5 007 €34 179 €---
2044 665 €8 913 €4 310 €35 752 €---
2145 558 €8 192 €3 589 €37 366 €---
2246 469 €7 447 €2 844 €39 022 €---
2347 399 €6 677 €2 074 €40 722 €---
2448 347 €5 881 €1 278 €42 465 €---
2549 313 €5 059 €456 €44 255 €---
TOTAL982 025 €410 810 €206 381 €571 215 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 571 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 659 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 438 €-6 420 €+12 858 €
2+6 438 €0 €+6 438 €
3+6 438 €0 €+6 438 €
4+6 438 €0 €+6 438 €
5+6 438 €+290 €+6 148 €
6+6 438 €+5 096 €+1 342 €
7+6 438 €+5 435 €+1 003 €
8+6 438 €+5 783 €+655 €
9+6 438 €+6 140 €+298 €
10+6 438 €+6 506 €-68 €
11+6 438 €+6 882 €-444 €
12+6 438 €+7 267 €-829 €
13+6 438 €+7 662 €-1 224 €
14+6 438 €+8 067 €-1 629 €
15+6 438 €+8 482 €-2 044 €
16+6 438 €+8 908 €-2 470 €
17+6 438 €+9 345 €-2 907 €
18+6 438 €+9 794 €-3 356 €
19+6 438 €+10 254 €-3 816 €
20+6 438 €+10 726 €-4 288 €
21+6 438 €+11 210 €-4 772 €
22+6 438 €+11 707 €-5 269 €
23+6 438 €+12 216 €-5 778 €
24+6 438 €+12 740 €-6 302 €
25+6 438 €+13 276 €-6 838 €
Total+160 950 €+171 364 €+-10 414 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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