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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSeptfonds (82)
Surface161m²
Coût Total185 900€
Loyer Annuel15 930€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 614,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Terrasse, Non meublé

A découvrir, charmante maison de caractère datant des années 1900, idéalement située au cœur de Septfonds, Tarn-et-Garonne. Avec une superficie de 160 m², cette propriété offre un potentiel pour les amateurs de rénovation.

Cette maison spacieuse comprend un potentiel de quatre chambres, un salon lumineux, et un balcon terrasse parfait pour les moments de détente. Les volets roulants ajoutent une touche de modernité à cette demeure au cachet indéniable. Vous apprécierez également la cave pratique et le garage intérieur, offrant de nombreuses possibilités de rangement.

Son emplacement est un atout majeur : à proximité des commodités, des transports en commun, et d'une école, elle permet un mode de vie pratique et agréable. De plus, la ville de Caussade est facilement accessible.

Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir une maison pleine de potentiel. Contactez-nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite dès aujourd'hui ! Référence agence : 10508

Ville : Septfonds
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82240
Coordonnées : 44.178370, 1.619050
Total : 185 900€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 78 980€
Valeur du bien : 177 980€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 10.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1327€/mois
Loyer annuel estimé : 15930€/an
Fourchette totale : 1032€ - 1708€/mois
Fourchette annuelle : 12383€ - 20492€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 11.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 523,08 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :245 216 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-146 216€ (-59.6%)
Marge achat-revente :59 316€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :54,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 962,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 465,84€
Coût de l'assurance :16 266,25€
Taxe foncière : 1 592,97€/an
Soit par mois : 132,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 094,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :232,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, avec carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 980 €(491 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 380€
    Isolation combles: 161 m² × 80€/m² = 12880€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (installation incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Septfonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 327 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 930 €/an
Calcul : 1 327 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 224 €
Revenus locatifs : +15 930 €
Charges déductibles : -87 224 €
Résultat foncier Année 1 : -71 294 €(Déficit de 71 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 244 €/an
Revenus locatifs : +15 930 €
Charges déductibles : -8 244 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 686 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49894.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 930 €87 230 €6 006 €-71 300 €21 400 €49 900 €49 900 €
216 248 €8 087 €5 844 €8 161 €--41 739 €
316 573 €7 920 €5 676 €8 653 €--33 086 €
416 905 €7 747 €5 503 €9 158 €--23 928 €
517 243 €7 568 €5 324 €9 675 €--14 252 €
617 588 €7 383 €5 139 €10 205 €--4 047 €
717 939 €7 192 €4 948 €10 748 €---
818 298 €6 994 €4 751 €11 304 €---
918 664 €6 790 €4 547 €11 874 €---
1019 037 €6 580 €4 336 €12 458 €---
1119 418 €6 362 €4 118 €13 056 €---
1219 807 €6 137 €3 893 €13 670 €---
1320 203 €5 904 €3 661 €14 298 €---
1420 607 €5 664 €3 421 €14 942 €---
1521 019 €5 416 €3 173 €15 603 €---
1621 439 €5 160 €2 916 €16 279 €---
1721 868 €4 895 €2 651 €16 973 €---
1822 305 €4 621 €2 378 €17 684 €---
1922 751 €4 339 €2 095 €18 413 €---
2023 207 €4 047 €1 803 €19 160 €---
2123 671 €3 745 €1 501 €19 926 €---
2224 144 €3 433 €1 189 €20 711 €---
2324 627 €3 111 €867 €21 516 €---
2425 119 €2 778 €534 €22 341 €---
2525 622 €2 434 €191 €23 188 €---
TOTAL510 232 €221 536 €86 466 €288 696 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 696 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 345 €-6 420 €+9 765 €
2+3 345 €0 €+3 345 €
3+3 345 €0 €+3 345 €
4+3 345 €0 €+3 345 €
5+3 345 €0 €+3 345 €
6+3 345 €0 €+3 345 €
7+3 345 €+2 010 €+1 335 €
8+3 345 €+3 391 €-46 €
9+3 345 €+3 562 €-217 €
10+3 345 €+3 737 €-392 €
11+3 345 €+3 917 €-572 €
12+3 345 €+4 101 €-756 €
13+3 345 €+4 289 €-944 €
14+3 345 €+4 483 €-1 138 €
15+3 345 €+4 681 €-1 336 €
16+3 345 €+4 884 €-1 539 €
17+3 345 €+5 092 €-1 747 €
18+3 345 €+5 305 €-1 960 €
19+3 345 €+5 524 €-2 179 €
20+3 345 €+5 748 €-2 403 €
21+3 345 €+5 978 €-2 633 €
22+3 345 €+6 213 €-2 868 €
23+3 345 €+6 455 €-3 110 €
24+3 345 €+6 702 €-3 357 €
25+3 345 €+6 956 €-3 611 €
Total+83 625 €+86 609 €+-2 984 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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