Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleVerdille (16)
Surface245m²
Coût Total236 410€
Loyer Annuel21 416€
Rentabilité9.06%
Cashflow/mois+366€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 245 m²
Prix au m² : 661,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 30 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 11 parkings: 10 boxs de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

Bruno VANDESTICK vous propose cette belle charentaise d'environ 245m² habitables encours de rénovation, et son grand terrain attenant de 6 650m².

La maison se compose : Entrée, grande cuisine de 28m² aménagée et équipée, cellier attenant , séjour avec cheminée, buanderie, 5 chambres à coucher dont une au Rez de Chaussée , gîte (50m²) en cours de rénovation.WC , 2 salles d'eau et une salle de bains .

Les combles sont également aménageables . Diverses dépendances dont chai attenant de 250m² environ. Travaux de finitions à prévoir mais toutes les fenêtres sont en PVC double vitrage , et les murs sont doublés. Idéal pour un projet familial ou autre ! Pour plus de renseignements : contactez Bruno VANDESTICK ou

Ville : Verdille
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16140
Coordonnées : 45.882560, -0.096446
Total : 236 410€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 61 450€
Valeur du bien : 223 450€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 245m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1785€/mois
Loyer annuel estimé : 21416€/an
Fourchette totale : 1403€ - 2270€/mois
Fourchette annuelle : 16839€ - 27236€/an
Rentabilité brute :9.06%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :673,08 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :164 905 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-2 905€ (-1.8%)
Marge achat-revente :-71 505€ (-43.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 170,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 239,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 854,93€
Coût de l'assurance :20 685,88€
Taxe foncière : 2 141,55€/an
Soit par mois : 178,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 784,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 418,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :366,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 245 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 245 m²
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 450 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 800€
    Isolation combles: 245 m² × 40€/m² = 9800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:4 900€
    Mise aux normes électricité: 245 m² × 20€/m² = 4900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 416 €/an
Calcul : 1 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 410 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 142 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 355 €
Revenus locatifs : +21 416 €
Charges déductibles : -72 355 €
Résultat foncier Année 1 : -50 939 €(Déficit de 50 939 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 539 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 905 €/an
Revenus locatifs : +21 416 €
Charges déductibles : -10 905 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29539.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 416 €72 362 €7 943 €-50 947 €21 400 €29 547 €29 547 €
221 844 €10 701 €7 732 €11 142 €--18 404 €
322 281 €10 483 €7 514 €11 797 €--6 607 €
422 726 €10 257 €7 289 €12 469 €---
523 181 €10 024 €7 055 €13 157 €---
623 644 €9 782 €6 813 €13 862 €---
724 117 €9 532 €6 563 €14 585 €---
824 600 €9 274 €6 305 €15 326 €---
925 092 €9 006 €6 037 €16 085 €---
1025 594 €8 730 €5 761 €16 864 €---
1126 105 €8 443 €5 474 €17 662 €---
1226 628 €8 147 €5 178 €18 480 €---
1327 160 €7 841 €4 872 €19 319 €---
1427 703 €7 524 €4 555 €20 180 €---
1528 257 €7 196 €4 227 €21 062 €---
1628 822 €6 857 €3 888 €21 966 €---
1729 399 €6 506 €3 537 €22 893 €---
1829 987 €6 142 €3 174 €23 844 €---
1930 587 €5 767 €2 798 €24 820 €---
2031 198 €5 378 €2 409 €25 820 €---
2131 822 €4 976 €2 007 €26 846 €---
2232 459 €4 560 €1 591 €27 899 €---
2333 108 €4 130 €1 161 €28 978 €---
2433 770 €3 685 €716 €30 085 €---
2534 446 €3 224 €255 €31 221 €---
TOTAL685 946 €250 530 €114 855 €435 416 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 416 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 416 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 497 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 497 €-6 420 €+10 917 €
2+4 497 €0 €+4 497 €
3+4 497 €0 €+4 497 €
4+4 497 €+1 759 €+2 738 €
5+4 497 €+3 947 €+550 €
6+4 497 €+4 159 €+338 €
7+4 497 €+4 375 €+122 €
8+4 497 €+4 598 €-101 €
9+4 497 €+4 826 €-329 €
10+4 497 €+5 059 €-562 €
11+4 497 €+5 299 €-802 €
12+4 497 €+5 544 €-1 047 €
13+4 497 €+5 796 €-1 299 €
14+4 497 €+6 054 €-1 557 €
15+4 497 €+6 318 €-1 821 €
16+4 497 €+6 590 €-2 093 €
17+4 497 €+6 868 €-2 371 €
18+4 497 €+7 153 €-2 656 €
19+4 497 €+7 446 €-2 949 €
20+4 497 €+7 746 €-3 249 €
21+4 497 €+8 054 €-3 557 €
22+4 497 €+8 370 €-3 873 €
23+4 497 €+8 693 €-4 196 €
24+4 497 €+9 026 €-4 529 €
25+4 497 €+9 366 €-4 869 €
Total+112 425 €+130 625 €+-18 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →