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Appartement Pontcharra 5 pièce(s) 137.75 m2 hab.

VillePontcharra (38)
Surface137.75m²
Coût Total269 500€
Loyer Annuel19 094€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 240 000 €
Surface : 137.75 m²
Prix au m² : 1 742,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Jardin

Venez découvrir ce bel appartement T5 en duplex aux volumes rares. Il est situé en plein centre de Pontcharra à quelques pas des écoles / commodités et il est aménagé de la manière suivante : R+ 2 : Entrée, séjour, cuisine, salle d'eau, WC et terrasse R+3 (dernier étage) : 4 chambres , salle de bain et WC Cet appartement est vendu avec une place de parking privative en sous-sol et une cave. Les charges annuelles comprennent les consommations privatives de chauffage ainsi que d'eau chaude et froide. A visiter auprès d'ARTEMIS Immobilier à GONCELIN Tél. 04 76 71 75 15 Réf. 2277RF Copropriété de 17 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 4081.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/247529.pdf

Ville : Pontcharra
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38530
Coordonnées : 45.428674, 6.019790
Total : 269 500€
Prix d'acquisition : 240 000€
Travaux : 10 300€
Valeur du bien : 250 300€
Frais de notaire : 19 200€
Coût estimé : 19 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137.75m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 8.92€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1591€/mois
Loyer annuel estimé : 19094€/an
Fourchette totale : 1228€ - 2062€/mois
Fourchette annuelle : 14737€ - 24739€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 800 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :385 700 €
Prix d'achat :240 000 €
Décote à l'achat :-145 700€ (-37.8%)
Marge achat-revente :116 200€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 353,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 432,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 556,15€
Coût de l'assurance :23 581,25€
Taxe foncière : 1 909,41€/an
Soit par mois : 159,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 340,08€/mois
Soit par an : 4 081,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 591,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 931,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 102 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne bien entretenue
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 300 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 800€
    Carrelage salle de bain: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Remplacement éléments sanitaires: 2000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture cuisine: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification électroménager: 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontcharra (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 094 €/an
Calcul : 1 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 943 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 909 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 081 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 628 €
Revenus locatifs : +19 094 €
Charges déductibles : -26 628 €
Résultat foncier Année 1 : -7 534 €(Déficit de 7 534 €)
Imputable sur revenu global : 7 534 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 328 €/an
Revenus locatifs : +19 094 €
Charges déductibles : -16 328 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 766 €/an
Prix d'achat du bien : 240 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 000 €(65% de 240 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 673 €/an
Calcul : 156 000 € × 3,636% = 5 673 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 094 €26 637 €9 403 €-7 543 €7 543 €--
219 476 €16 092 €9 158 €3 384 €---
319 866 €15 838 €8 904 €4 028 €---
420 263 €15 574 €8 641 €4 689 €---
520 668 €15 302 €8 368 €5 367 €---
621 081 €15 019 €8 085 €6 062 €---
721 503 €14 726 €7 793 €6 777 €---
821 933 €14 423 €7 490 €7 510 €---
922 372 €14 109 €7 176 €8 263 €---
1022 819 €13 784 €6 850 €9 035 €---
1123 276 €13 447 €6 513 €9 829 €---
1223 741 €13 098 €6 164 €10 643 €---
1324 216 €12 736 €5 803 €11 480 €---
1424 700 €12 362 €5 428 €12 338 €---
1525 194 €11 974 €5 040 €13 220 €---
1625 698 €11 572 €4 638 €14 126 €---
1726 212 €11 156 €4 222 €15 056 €---
1826 736 €10 724 €3 791 €16 012 €---
1927 271 €10 278 €3 344 €16 993 €---
2027 817 €9 815 €2 881 €18 002 €---
2128 373 €9 336 €2 402 €19 037 €---
2228 940 €8 839 €1 905 €20 101 €---
2329 519 €8 325 €1 391 €21 194 €---
2430 110 €7 792 €858 €22 318 €---
2530 712 €7 240 €306 €23 472 €---
TOTAL611 591 €320 198 €136 556 €291 393 €7 543 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 263 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 393 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 094 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 010 €-2 263 €+6 273 €
2+4 010 €+1 015 €+2 995 €
3+4 010 €+1 208 €+2 802 €
4+4 010 €+1 407 €+2 603 €
5+4 010 €+1 610 €+2 400 €
6+4 010 €+1 819 €+2 191 €
7+4 010 €+2 033 €+1 977 €
8+4 010 €+2 253 €+1 757 €
9+4 010 €+2 479 €+1 531 €
10+4 010 €+2 711 €+1 299 €
11+4 010 €+2 949 €+1 061 €
12+4 010 €+3 193 €+817 €
13+4 010 €+3 444 €+566 €
14+4 010 €+3 702 €+308 €
15+4 010 €+3 966 €+44 €
16+4 010 €+4 238 €-228 €
17+4 010 €+4 517 €-507 €
18+4 010 €+4 804 €-794 €
19+4 010 €+5 098 €-1 088 €
20+4 010 €+5 400 €-1 390 €
21+4 010 €+5 711 €-1 701 €
22+4 010 €+6 030 €-2 020 €
23+4 010 €+6 358 €-2 348 €
24+4 010 €+6 695 €-2 685 €
25+4 010 €+7 042 €-3 032 €
Total+100 250 €+87 418 €+12 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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