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Appartement à vendre

VillePortel (62)
Surface80m²
Coût Total175 370€
Loyer Annuel8 837€
Rentabilité5.04%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 487,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 3 chambres, Jardin, Pas de balcon

Votre agence Braga immobilier vous proose en exclusivité cet appartement à 2 pas de la plage !! Situé dans une copropriété de 4 lots il se compose d'un vaste salon séjour une cuisine, 3 chambres et une salle de bains Rare sur le marché de part son volume (plus 80m2) proximité plage et centre ville Les gros plus: Un jardin et une cave Très belle opportunité sur le Portel ! Visites et renseignements Nicolas Pruvost R.S.A.C. 492562145 Prix: 119 000 euros F.A.I

Ville : Portel
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62480
Coordonnées : 50.709077, 1.575996
Total : 175 370€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 46 850€
Valeur du bien : 165 850€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8837€/an
Fourchette totale : 621€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 7452€ - 10481€/an
Rentabilité brute :5.04%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 5.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944,44 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 555 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-36 555€ (-23.5%)
Marge achat-revente :-19 815€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :859,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :51,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 910,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 403,68€
Coût de l'assurance :15 344,88€
Taxe foncière : 883,74€/an
Soit par mois : 73,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 736,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 984,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 850 €(586 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Portel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 837 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 713 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 370 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 060 €
Revenus locatifs : +8 837 €
Charges déductibles : -54 060 €
Résultat foncier Année 1 : -45 223 €(Déficit de 45 223 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 823 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 210 €/an
Revenus locatifs : +8 837 €
Charges déductibles : -7 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 627 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23822.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 837 €54 066 €5 718 €-45 228 €21 400 €23 828 €23 828 €
29 014 €7 062 €5 564 €1 952 €--21 876 €
39 194 €6 903 €5 405 €2 292 €--19 584 €
49 378 €6 738 €5 241 €2 640 €--16 944 €
59 566 €6 569 €5 071 €2 997 €--13 947 €
69 757 €6 393 €4 895 €3 364 €--10 583 €
79 952 €6 212 €4 714 €3 741 €--6 842 €
810 151 €6 024 €4 527 €4 127 €--2 715 €
910 354 €5 830 €4 333 €4 524 €---
1010 562 €5 630 €4 132 €4 932 €---
1110 773 €5 423 €3 925 €5 350 €---
1210 988 €5 209 €3 711 €5 779 €---
1311 208 €4 988 €3 490 €6 220 €---
1411 432 €4 759 €3 262 €6 673 €---
1511 661 €4 523 €3 026 €7 138 €---
1611 894 €4 279 €2 782 €7 615 €---
1712 132 €4 027 €2 529 €8 105 €---
1812 375 €3 766 €2 269 €8 608 €---
1912 622 €3 497 €1 999 €9 125 €---
2012 874 €3 218 €1 721 €9 656 €---
2113 132 €2 930 €1 433 €10 201 €---
2213 395 €2 633 €1 135 €10 762 €---
2313 662 €2 326 €828 €11 337 €---
2413 936 €2 008 €510 €11 928 €---
2514 214 €1 680 €182 €12 535 €---
TOTAL283 065 €166 692 €82 404 €116 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 837 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 856 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 856 €-6 420 €+8 276 €
2+1 856 €0 €+1 856 €
3+1 856 €0 €+1 856 €
4+1 856 €0 €+1 856 €
5+1 856 €0 €+1 856 €
6+1 856 €0 €+1 856 €
7+1 856 €0 €+1 856 €
8+1 856 €0 €+1 856 €
9+1 856 €+543 €+1 313 €
10+1 856 €+1 479 €+377 €
11+1 856 €+1 605 €+251 €
12+1 856 €+1 734 €+122 €
13+1 856 €+1 866 €-10 €
14+1 856 €+2 002 €-146 €
15+1 856 €+2 141 €-285 €
16+1 856 €+2 284 €-428 €
17+1 856 €+2 432 €-576 €
18+1 856 €+2 583 €-727 €
19+1 856 €+2 738 €-882 €
20+1 856 €+2 897 €-1 041 €
21+1 856 €+3 060 €-1 204 €
22+1 856 €+3 228 €-1 372 €
23+1 856 €+3 401 €-1 545 €
24+1 856 €+3 578 €-1 722 €
25+1 856 €+3 760 €-1 904 €
Total+46 400 €+34 912 €+11 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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