Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLyon 6e (69)
Surface71m²
Coût Total211 700€
Loyer Annuel14 310€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 323,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Balcon, Belle vue, Digicode, Non meublé

Fiche Id-SLG183674 : A seulement 200m du Parc de la Tête d'or - cet appartement de 70m2 est un véritable havre de paix. Situé au 9ème et dernière étage - il offre une vue dégagée et imprenable sur Lyon. Ce bien est composé d'un séjour très lumineux avec parquet chêne au sol - de 2 chambres spacieuses avec placards intégrés - d'une Cuisine équipée pour une préparation culinaire moderne - d'une Salle de bain avec grande baignoire - d'un WC séparé - d'un Grand balcon pour profiter de la vue et de la lumière. Cave pour stocker vos affaires personnelles - d'un Chauffage urbain pour une gestion efficace des dépenses énergétiques. Localisation: Proximité immédiate du parc de la Tête d'Or idéal pour des activités en plein air et une qualité de vie exceptionnelle. N'hésitez pas à me contacter pour une visite et découvrir ce bien par vous même

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 165000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 24/10/2024 - Classe-Energie F : 412 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Bien en copropriété - Charges annuelles : 2760 Euros/an (soit 230 Euros/mois) - Affaire suivie par Mr Didier VALENCY (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Chalon Sur Saone - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Lyon 6e
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69006
Coordonnées : 45.774071, 4.850851
Total : 211 700€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 198 500€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 16.80€/m²/mois
Fourchette : 12.42€ - 22.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1192€/mois
Loyer annuel estimé : 14310€/an
Fourchette totale : 881€ - 1613€/mois
Fourchette annuelle : 10578€ - 19359€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 300 €/m²
Basé sur :741 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :376 300 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-211 300€ (-56.2%)
Marge achat-revente :164 600€ (43.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :84,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 120,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 138,17€
Coût de l'assurance :25 404,00€
Taxe foncière : 1 430,98€/an
Soit par mois : 119,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 192,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 470,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-277,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 412 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage urbain performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(472 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 300€ = 10 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lyon (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 310 €/an
Calcul : 1 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 431 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 582 €
Revenus locatifs : +14 310 €
Charges déductibles : -45 582 €
Résultat foncier Année 1 : -31 272 €(Déficit de 31 272 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 872 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 082 €/an
Revenus locatifs : +14 310 €
Charges déductibles : -12 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 228 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9872.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 310 €45 589 €6 882 €-31 279 €21 400 €9 879 €9 879 €
214 596 €11 903 €6 696 €2 693 €--7 187 €
314 888 €11 712 €6 505 €3 176 €--4 010 €
415 186 €11 514 €6 307 €3 672 €--339 €
515 489 €11 309 €6 102 €4 180 €---
615 799 €11 098 €5 890 €4 701 €---
716 115 €10 879 €5 672 €5 236 €---
816 437 €10 653 €5 446 €5 784 €---
916 766 €10 420 €5 213 €6 346 €---
1017 101 €10 179 €4 972 €6 923 €---
1117 444 €9 929 €4 722 €7 514 €---
1217 792 €9 672 €4 465 €8 120 €---
1318 148 €9 406 €4 199 €8 742 €---
1418 511 €9 131 €3 924 €9 381 €---
1518 881 €8 846 €3 639 €10 035 €---
1619 259 €8 553 €3 346 €10 706 €---
1719 644 €8 249 €3 042 €11 395 €---
1820 037 €7 935 €2 728 €12 102 €---
1920 438 €7 611 €2 404 €12 827 €---
2020 847 €7 276 €2 069 €13 570 €---
2121 264 €6 930 €1 723 €14 333 €---
2221 689 €6 572 €1 365 €15 116 €---
2322 123 €6 203 €996 €15 920 €---
2422 565 €5 821 €614 €16 744 €---
2523 016 €5 426 €219 €17 590 €---
TOTAL458 346 €262 817 €99 138 €195 529 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 005 €-6 420 €+9 425 €
2+3 005 €0 €+3 005 €
3+3 005 €0 €+3 005 €
4+3 005 €0 €+3 005 €
5+3 005 €+1 152 €+1 853 €
6+3 005 €+1 410 €+1 595 €
7+3 005 €+1 571 €+1 434 €
8+3 005 €+1 735 €+1 270 €
9+3 005 €+1 904 €+1 101 €
10+3 005 €+2 077 €+928 €
11+3 005 €+2 254 €+751 €
12+3 005 €+2 436 €+569 €
13+3 005 €+2 623 €+382 €
14+3 005 €+2 814 €+191 €
15+3 005 €+3 010 €-5 €
16+3 005 €+3 212 €-207 €
17+3 005 €+3 419 €-414 €
18+3 005 €+3 630 €-625 €
19+3 005 €+3 848 €-843 €
20+3 005 €+4 071 €-1 066 €
21+3 005 €+4 300 €-1 295 €
22+3 005 €+4 535 €-1 530 €
23+3 005 €+4 776 €-1 771 €
24+3 005 €+5 023 €-2 018 €
25+3 005 €+5 277 €-2 272 €
Total+75 125 €+58 659 €+16 466 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →