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Achat maison 4 étages

Bien expiré
VilleCours-la-Ville (69)
Surface200m²
Coût Total225 020€
Loyer Annuel17 950€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 695 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Cave, Cheminée, Surface de 200 m², Bâtiment de 4 étages, 8 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 5 Toilettes, Rangements, Cuisine équipée, Salle de séjour, Terrain de 316 m², Orientation Est, Mitoyenneté

A Cours, 1h15 de Lyon, 30 min de Roanne. Maison de village élevé sur caves comprenant 2 logements : un T2 composé d'une salle de bain avec WC, cuisine / séjour, chambre et balcon avec escalier pour accès jardin ; à l'étage, un T5 + en triplex composé d'une salle d'eau / WC, 1 séjour avec cheminée insert, 1 cuisine, 1 balcon ; à l'étage, 3 chambres, 1 chambre avec salle d'eau / WC ; au dessus, grenier aménagé en salle de jeux avec rangements en rampant, WC avec lavabo. Chauffage électrique radiant pour le T2, cheminée et électrique radiant pour le T5 +. Fenêtres à changer. Terrain en terrasses de 200 m² accessible par le T2 ou passage commun par la rue. A 3 min du centre-ville avec toutes les commodités. Ce bien retient votre attention, contactez Nathalie

Ville : Cours-la-Ville
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69470
Coordonnées : 46.089630, 4.311180
Total : 225 020€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 74 900€
Valeur du bien : 213 900€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1496€/mois
Loyer annuel estimé : 17950€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1932€/mois
Fourchette annuelle : 13895€ - 23188€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 097,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :63,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 161,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 304,41€
Coût de l'assurance :19 126,70€
Taxe foncière : 1 795,02€/an
Soit par mois : 149,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 495,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 311,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé, besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 900 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (prix moyen incluant tous les travaux)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cours-la-Ville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 950 €/an
Calcul : 1 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 241 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 020 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 765 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 795 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 701 €
Revenus locatifs : +17 950 €
Charges déductibles : -84 701 €
Résultat foncier Année 1 : -66 750 €(Déficit de 66 750 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 350 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 801 €/an
Revenus locatifs : +17 950 €
Charges déductibles : -9 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 150 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45350.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 950 €84 708 €7 248 €-66 758 €21 400 €45 358 €45 358 €
218 309 €9 612 €7 052 €8 698 €--36 660 €
318 675 €9 409 €6 849 €9 266 €--27 394 €
419 049 €9 200 €6 640 €9 849 €--17 545 €
519 430 €8 984 €6 424 €10 446 €--7 098 €
619 818 €8 760 €6 200 €11 058 €---
720 215 €8 530 €5 969 €11 685 €---
820 619 €8 291 €5 731 €12 328 €---
921 032 €8 045 €5 485 €12 987 €---
1021 452 €7 790 €5 230 €13 662 €---
1121 881 €7 528 €4 968 €14 354 €---
1222 319 €7 256 €4 696 €15 063 €---
1322 765 €6 976 €4 416 €15 790 €---
1423 221 €6 686 €4 126 €16 535 €---
1523 685 €6 386 €3 826 €17 299 €---
1624 159 €6 077 €3 517 €18 082 €---
1724 642 €5 758 €3 197 €18 884 €---
1825 135 €5 427 €2 867 €19 707 €---
1925 637 €5 086 €2 526 €20 551 €---
2026 150 €4 734 €2 174 €21 416 €---
2126 673 €4 370 €1 810 €22 303 €---
2227 207 €3 994 €1 434 €23 212 €---
2327 751 €3 606 €1 046 €24 145 €---
2428 306 €3 204 €644 €25 101 €---
2528 872 €2 790 €230 €26 082 €---
TOTAL574 951 €243 207 €104 304 €331 744 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 744 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 770 €-6 420 €+10 190 €
2+3 770 €0 €+3 770 €
3+3 770 €0 €+3 770 €
4+3 770 €0 €+3 770 €
5+3 770 €0 €+3 770 €
6+3 770 €+1 188 €+2 582 €
7+3 770 €+3 506 €+264 €
8+3 770 €+3 698 €+72 €
9+3 770 €+3 896 €-126 €
10+3 770 €+4 099 €-329 €
11+3 770 €+4 306 €-536 €
12+3 770 €+4 519 €-749 €
13+3 770 €+4 737 €-967 €
14+3 770 €+4 960 €-1 190 €
15+3 770 €+5 190 €-1 420 €
16+3 770 €+5 424 €-1 654 €
17+3 770 €+5 665 €-1 895 €
18+3 770 €+5 912 €-2 142 €
19+3 770 €+6 165 €-2 395 €
20+3 770 €+6 425 €-2 655 €
21+3 770 €+6 691 €-2 921 €
22+3 770 €+6 964 €-3 194 €
23+3 770 €+7 243 €-3 473 €
24+3 770 €+7 530 €-3 760 €
25+3 770 €+7 825 €-4 055 €
Total+94 250 €+99 523 €+-5 273 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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