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Appartement à vendre

VilleCombs-la-Ville (77)
Surface66m²
Coût Total167 400€
Loyer Annuel11 497€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-388€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 155 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 348,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Pas de cave

FONCIA vous propose ce grand F3 de 67 m2 au premier étage comprenant: une entrée avec placard, un séjour, cuisine aménagée, deux chambres de 11 et 14 m2, salle de bains wc. Belle terrasse une cave et une place de parking en sous sol complètent ce bien. Classe énergétique C A visiter sans tarder.

Ville : Combs-la-Ville
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77380
Coordonnées : 48.664394, 2.560543
Total : 167 400€
Prix d'acquisition : 155 000€
Valeur du bien : 155 000€
Frais de notaire : 12 400€
Coût estimé : 12 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 12.84€ - 16.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 958€/mois
Loyer annuel estimé : 11497€/an
Fourchette totale : 848€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 10171€ - 12997€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 701,19 €/m²
Basé sur :124 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :178 279 €
Prix d'achat :155 000 €
Décote à l'achat :-23 279€ (-13.1%)
Marge achat-revente :10 879€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 327,85€
Coût de l'assurance :14 647,50€
Taxe foncière : 2 808,00€/an
Soit par mois : 234,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 234,00€/mois
Soit par an : 2 808,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 958,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-387,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 958 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 497 €/an
Calcul : 958 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 619 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 586 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 808 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 808 €/an
Calcul : 234 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 821 €/an
Revenus locatifs : +11 497 €
Charges déductibles : -11 821 €
Résultat foncier : -324 €/an(Déficit de 324 €)

🎯 Imputation sur le Revenu Global

Seules les charges hors intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global (plafond : 10 700 €).
Montant imputable sur revenu global : 324 €
Prix d'achat du bien : 155 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 750 €(65% de 155 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 664 €/an
Calcul : 100 750 € × 3,636% = 3 664 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 497 €11 827 €5 625 €-329 €329 €--
211 727 €11 677 €5 475 €50 €---
311 962 €11 523 €5 321 €439 €---
412 201 €11 363 €5 161 €838 €---
512 445 €11 197 €4 996 €1 248 €---
612 694 €11 026 €4 825 €1 668 €---
712 948 €10 849 €4 648 €2 099 €---
813 207 €10 666 €4 464 €2 541 €---
913 471 €10 477 €4 275 €2 994 €---
1013 741 €10 281 €4 079 €3 460 €---
1114 015 €10 078 €3 876 €3 937 €---
1214 296 €9 869 €3 667 €4 427 €---
1314 582 €9 652 €3 450 €4 930 €---
1414 873 €9 427 €3 225 €5 446 €---
1515 171 €9 195 €2 993 €5 976 €---
1615 474 €8 955 €2 753 €6 519 €---
1715 784 €8 706 €2 504 €7 077 €---
1816 099 €8 449 €2 247 €7 650 €---
1916 421 €8 183 €1 981 €8 238 €---
2016 750 €7 908 €1 706 €8 842 €---
2117 085 €7 623 €1 421 €9 461 €---
2217 426 €7 329 €1 127 €10 098 €---
2317 775 €7 024 €822 €10 751 €---
2418 130 €6 709 €507 €11 422 €---
2518 493 €6 383 €181 €12 110 €---
TOTAL368 267 €236 375 €81 328 €131 892 €329 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 99 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 414 €-99 €+2 513 €
2+2 414 €+15 €+2 399 €
3+2 414 €+132 €+2 282 €
4+2 414 €+252 €+2 162 €
5+2 414 €+374 €+2 040 €
6+2 414 €+500 €+1 914 €
7+2 414 €+630 €+1 784 €
8+2 414 €+762 €+1 652 €
9+2 414 €+898 €+1 516 €
10+2 414 €+1 038 €+1 376 €
11+2 414 €+1 181 €+1 233 €
12+2 414 €+1 328 €+1 086 €
13+2 414 €+1 479 €+935 €
14+2 414 €+1 634 €+780 €
15+2 414 €+1 793 €+621 €
16+2 414 €+1 956 €+458 €
17+2 414 €+2 123 €+291 €
18+2 414 €+2 295 €+119 €
19+2 414 €+2 471 €-57 €
20+2 414 €+2 653 €-239 €
21+2 414 €+2 838 €-424 €
22+2 414 €+3 029 €-615 €
23+2 414 €+3 225 €-811 €
24+2 414 €+3 426 €-1 012 €
25+2 414 €+3 633 €-1 219 €
Total+60 350 €+39 568 €+20 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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