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Appartement coup de cœur Hoerdt 4 pièces 155m2

VilleHoerdt (67)
Surface155
Coût Total291 460
Loyer Annuel22 559
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+325
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 200 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vendons cet appartement coup de cœur situé rue de la République à Hoerdt. Il dispose d’une superficie de 155m2 au sol pour 87,5 en loi Carrez. Il est situé au deuxième étage d’une copropriété, à proximité de toutes les commodités et des écoles. Ce appartement de charme se compose de deux niveaux. Au premier niveau, il y a une grande entrée , deux chambres (17 et 16 m2), une salle de bain avec douche et baignoire, une buanderie /WC et une cuisine entièrement équipée ouverte sur le grand séjour/salle à manger (55m2). À l’étage se trouve une chambre mansardée de 15m2 au sol et des WC séparés. Une cave fait partie du bien. Chaudière individuelle au gaz changée en 2016. Les charges de copropriété s’élèvent à 261€ par an. Elles comprennent l’eau froide, les frais de syndic et assurances. La taxe foncière est de 300€ par an. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Hoerdt
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67720
Coordonnées : 48.698670, 7.784690
Total : 291 460
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 75 460
Valeur du bien : 275 460
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155
Loyer prédit : 12.13€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1880€/mois
Loyer annuel estimé : 22559€/an
Fourchette totale : 1523€ - 2320€/mois
Fourchette annuelle : 18280€ - 27840€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 423,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 508,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 563,93
Coût de l'assurance :25 502,75
Taxe foncière : 300,00€/an
Soit par mois : 25,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 21,75€/mois
Soit par an : 261,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 879,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 155 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 460(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 975
    Parquet flottant: 33 m² × 75€/m² = 2475€, Main d'œuvre: 25€ = 2500€
  • Chambres - Peinture:2 985
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 45€/m² = 1485€, Main d'œuvre: 15€ = 1500€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:21 500
    Mise aux normes électricité: 155 m² × 100€/m² = 15500€, Main d'œuvre: 4500€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 559 €/an
Calcul : 1 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 460 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 448
Revenus locatifs : +22 559
Charges déductibles : -86 448
Résultat foncier Année 1 : -63 889(Déficit de 63 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 489
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 988 €/an
Revenus locatifs : +22 559
Charges déductibles : -10 988
Résultat foncier Années 2+ : 11 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42489.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 55986 4589 417-63 89821 400 €42 498 €42 498 €
223 01010 7439 16212 267--30 231 €
323 47110 4808 89912 990--17 241 €
423 94010 2098 62813 731--3 510 €
524 4199 9288 34714 491---
624 9079 6388 05715 269---
725 4059 3397 75816 067---
825 9139 0297 44816 884---
926 4328 7097 12817 722---
1026 9608 3796 79818 581---
1127 5008 0386 45719 462---
1228 0507 6856 10420 364---
1328 6117 3215 74021 290---
1429 1836 9445 36322 239---
1529 7666 5554 97423 211---
1630 3626 1534 57224 208---
1730 9695 7384 15725 231---
1831 5885 3093 72826 279---
1932 2204 8663 28527 354---
2032 8654 4082 82728 457---
2133 5223 9352 35429 587---
2234 1923 4461 86530 746---
2334 8762 9411 36031 935---
2435 5742 41983833 155---
2536 2851 88029934 405---
TOTAL722 580250 552135 564472 02821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 028
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 737-6 420+11 157
2+4 7370+4 737
3+4 7370+4 737
4+4 7370+4 737
5+4 737+3 294+1 443
6+4 737+4 581+156
7+4 737+4 820-83
8+4 737+5 065-328
9+4 737+5 317-580
10+4 737+5 574-837
11+4 737+5 839-1 102
12+4 737+6 109-1 372
13+4 737+6 387-1 650
14+4 737+6 672-1 935
15+4 737+6 963-2 226
16+4 737+7 263-2 526
17+4 737+7 569-2 832
18+4 737+7 884-3 147
19+4 737+8 206-3 469
20+4 737+8 537-3 800
21+4 737+8 876-4 139
22+4 737+9 224-4 487
23+4 737+9 581-4 844
24+4 737+9 946-5 209
25+4 737+10 322-5 585
Total+118 425+141 608+-23 183
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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