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Appartement coup de cœur Hoerdt 4 pièces 155m2

Bien expiré
VilleHoerdt (67)
Surface155m²
Coût Total291 460€
Loyer Annuel22 559€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 200 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 290,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Nous vendons cet appartement coup de cœur situé rue de la République à Hoerdt. Il dispose d’une superficie de 155m2 au sol pour 87,5 en loi Carrez. Il est situé au deuxième étage d’une copropriété, à proximité de toutes les commodités et des écoles. Ce appartement de charme se compose de deux niveaux. Au premier niveau, il y a une grande entrée , deux chambres (17 et 16 m2), une salle de bain avec douche et baignoire, une buanderie /WC et une cuisine entièrement équipée ouverte sur le grand séjour/salle à manger (55m2). À l’étage se trouve une chambre mansardée de 15m2 au sol et des WC séparés. Une cave fait partie du bien. Chaudière individuelle au gaz changée en 2016. Les charges de copropriété s’élèvent à 261€ par an. Elles comprennent l’eau froide, les frais de syndic et assurances. La taxe foncière est de 300€ par an. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Hoerdt
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67720
Coordonnées : 48.698670, 7.784690
Total : 291 460€
Prix d'acquisition : 200 000€
Travaux : 75 460€
Valeur du bien : 275 460€
Frais de notaire : 16 000€
Coût estimé : 16 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 12.13€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1880€/mois
Loyer annuel estimé : 22559€/an
Fourchette totale : 1523€ - 2320€/mois
Fourchette annuelle : 18280€ - 27840€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 423,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 508,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 563,93€
Coût de l'assurance :25 502,75€
Taxe foncière : 300,00€/an
Soit par mois : 25,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 21,75€/mois
Soit par an : 261,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 879,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 33 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 155 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 460 €(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 975€
    Parquet flottant: 33 m² × 75€/m² = 2475€, Main d'œuvre: 25€ = 2500€
  • Chambres - Peinture:2 985€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 45€/m² = 1485€, Main d'œuvre: 15€ = 1500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:21 500€
    Mise aux normes électricité: 155 m² × 100€/m² = 15500€, Main d'œuvre: 4500€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 559 €/an
Calcul : 1 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 460 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 261 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 448 €
Revenus locatifs : +22 559 €
Charges déductibles : -86 448 €
Résultat foncier Année 1 : -63 889 €(Déficit de 63 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 988 €/an
Revenus locatifs : +22 559 €
Charges déductibles : -10 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 571 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42489.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 200 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000 €(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 559 €86 458 €9 417 €-63 898 €21 400 €42 498 €42 498 €
223 010 €10 743 €9 162 €12 267 €--30 231 €
323 471 €10 480 €8 899 €12 990 €--17 241 €
423 940 €10 209 €8 628 €13 731 €--3 510 €
524 419 €9 928 €8 347 €14 491 €---
624 907 €9 638 €8 057 €15 269 €---
725 405 €9 339 €7 758 €16 067 €---
825 913 €9 029 €7 448 €16 884 €---
926 432 €8 709 €7 128 €17 722 €---
1026 960 €8 379 €6 798 €18 581 €---
1127 500 €8 038 €6 457 €19 462 €---
1228 050 €7 685 €6 104 €20 364 €---
1328 611 €7 321 €5 740 €21 290 €---
1429 183 €6 944 €5 363 €22 239 €---
1529 766 €6 555 €4 974 €23 211 €---
1630 362 €6 153 €4 572 €24 208 €---
1730 969 €5 738 €4 157 €25 231 €---
1831 588 €5 309 €3 728 €26 279 €---
1932 220 €4 866 €3 285 €27 354 €---
2032 865 €4 408 €2 827 €28 457 €---
2133 522 €3 935 €2 354 €29 587 €---
2234 192 €3 446 €1 865 €30 746 €---
2334 876 €2 941 €1 360 €31 935 €---
2435 574 €2 419 €838 €33 155 €---
2536 285 €1 880 €299 €34 405 €---
TOTAL722 580 €250 552 €135 564 €472 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 737 €-6 420 €+11 157 €
2+4 737 €0 €+4 737 €
3+4 737 €0 €+4 737 €
4+4 737 €0 €+4 737 €
5+4 737 €+3 294 €+1 443 €
6+4 737 €+4 581 €+156 €
7+4 737 €+4 820 €-83 €
8+4 737 €+5 065 €-328 €
9+4 737 €+5 317 €-580 €
10+4 737 €+5 574 €-837 €
11+4 737 €+5 839 €-1 102 €
12+4 737 €+6 109 €-1 372 €
13+4 737 €+6 387 €-1 650 €
14+4 737 €+6 672 €-1 935 €
15+4 737 €+6 963 €-2 226 €
16+4 737 €+7 263 €-2 526 €
17+4 737 €+7 569 €-2 832 €
18+4 737 €+7 884 €-3 147 €
19+4 737 €+8 206 €-3 469 €
20+4 737 €+8 537 €-3 800 €
21+4 737 €+8 876 €-4 139 €
22+4 737 €+9 224 €-4 487 €
23+4 737 €+9 581 €-4 844 €
24+4 737 €+9 946 €-5 209 €
25+4 737 €+10 322 €-5 585 €
Total+118 425 €+141 608 €+-23 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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