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Maison de ville 3 pièces 68 m²

VilleAuxerre (89)
Surface68m²
Coût Total122 680€
Loyer Annuel8 383€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 102,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 68 m²

Située au coeur du centre historique d'Auxerre, à proximité immédiate des promenades et des commodités, cette maison de ville offre un beau potentiel .

Elle se compose d'un séjour, d'une cuisine, d'une grande chambre, d'un bureau pouvant convenir pour le télétravail ou une chambre d'appoint, ainsi que d'une salle de bains et d'un WC.

Des travaux sont à prévoir, offrant l'opportunité de repenser et de personnaliser entièrement ce bien selon vos envies.

Idéale pour un premier achat, un projet de rénovation ou un investissement locatif, cette maison bénéficie d'un emplacement recherché en plein coeur de la ville.

À découvrir rapidement.

Surface : 68 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/03/2026

Consommation énergie primaire : 395 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 208 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 270 € et 3 120 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Auxerre
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89000
Coordonnées : 47.799043, 3.571765
Total : 122 680€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 41 680€
Valeur du bien : 116 680€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 10.27€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8383€/an
Fourchette totale : 561€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 6727€ - 10447€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 752,94 €/m²
Basé sur :95 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 200 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-44 200€ (-37.1%)
Marge achat-revente :-3 480€ (-2.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 964,50€
Coût de l'assurance :10 734,50€
Taxe foncière : 838,30€/an
Soit par mois : 69,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 698,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 395 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 680 €(613 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 080€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 60€/m² = 4080€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1500€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambre: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auxerre (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 383 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 680 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 429 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 212 €
Revenus locatifs : +8 383 €
Charges déductibles : -47 212 €
Résultat foncier Année 1 : -38 829 €(Déficit de 38 829 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 429 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 532 €/an
Revenus locatifs : +8 383 €
Charges déductibles : -5 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17429.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 383 €47 216 €4 268 €-38 833 €21 400 €17 433 €17 433 €
28 551 €5 425 €4 157 €3 126 €--14 307 €
38 722 €5 309 €4 041 €3 413 €--10 894 €
48 896 €5 189 €3 922 €3 707 €--7 188 €
59 074 €5 065 €3 798 €4 009 €--3 179 €
69 255 €4 937 €3 669 €4 318 €---
79 441 €4 804 €3 536 €4 636 €---
89 629 €4 666 €3 399 €4 963 €---
99 822 €4 524 €3 256 €5 298 €---
1010 018 €4 376 €3 108 €5 642 €---
1110 219 €4 223 €2 955 €5 996 €---
1210 423 €4 065 €2 797 €6 359 €---
1310 632 €3 900 €2 633 €6 731 €---
1410 844 €3 730 €2 463 €7 114 €---
1511 061 €3 554 €2 287 €7 507 €---
1611 282 €3 372 €2 104 €7 911 €---
1711 508 €3 183 €1 915 €8 325 €---
1811 738 €2 987 €1 720 €8 751 €---
1911 973 €2 784 €1 517 €9 188 €---
2012 212 €2 575 €1 307 €9 638 €---
2112 457 €2 357 €1 089 €10 100 €---
2212 706 €2 132 €864 €10 574 €---
2312 960 €1 899 €631 €11 061 €---
2413 219 €1 657 €389 €11 562 €---
2513 483 €1 407 €139 €12 077 €---
TOTAL268 509 €135 336 €61 965 €133 172 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 172 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 760 €-6 420 €+8 180 €
2+1 760 €0 €+1 760 €
3+1 760 €0 €+1 760 €
4+1 760 €0 €+1 760 €
5+1 760 €0 €+1 760 €
6+1 760 €+342 €+1 418 €
7+1 760 €+1 391 €+369 €
8+1 760 €+1 489 €+271 €
9+1 760 €+1 589 €+171 €
10+1 760 €+1 693 €+67 €
11+1 760 €+1 799 €-39 €
12+1 760 €+1 908 €-148 €
13+1 760 €+2 019 €-259 €
14+1 760 €+2 134 €-374 €
15+1 760 €+2 252 €-492 €
16+1 760 €+2 373 €-613 €
17+1 760 €+2 498 €-738 €
18+1 760 €+2 625 €-865 €
19+1 760 €+2 757 €-997 €
20+1 760 €+2 891 €-1 131 €
21+1 760 €+3 030 €-1 270 €
22+1 760 €+3 172 €-1 412 €
23+1 760 €+3 318 €-1 558 €
24+1 760 €+3 469 €-1 709 €
25+1 760 €+3 623 €-1 863 €
Total+44 000 €+39 952 €+4 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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