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Vente Appartement 3 pièces

VilleAramon (30)
Surface51m²
Coût Total117 000€
Loyer Annuel6 085€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 764,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 51 m², 3 pièces, 1 chambre, Toilettes séparées, Cuisine équipée

Iad France - Jeremy Manetti vous propose : Magnifique Appartement T2 avec Bureau et Buanderie à Aramon Situé au cOEur de la charmante ville d'Aramon, cet appartement T2 offre un espace de vie fonctionnel et agréable, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. L'appartement, d'une surface de 51 m², est en excellent état et offre un agencement astucieux. Dès l'entrée, vous serez séduit par le séjour et la cuisine ouverte qui laisse place à vos envies de décoration. La buanderie attenante offre un espace de rangement pratique et discret pour vos besoins du quotidien. L'appartement dispose également d'une chambre, d'un espace bureau, d'une salle d'eau avec douche et d'un wc séparé, pour plus de confort. Situé dans une petite rue au calme, cet appartement est idéalement situé à proximité des commerces, des transports en commun et des écoles, offrant ainsi un cadre de vie pratique et dynamique. Ne manquez pas cette opportunité exceptionnelle d'acquérir un appartement moderne et fonctionnel à Aramon. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L. 561-5 du Code monétaire et financier. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jeremy Manetti mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS France immatriculé au RSAC de NIMES sous le numéro 520624685, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations LOI ALUR : Honoraires charge vendeur. (gedeon )

Ville : Aramon
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30390
Coordonnées : 43.890913, 4.684156
Total : 117 000€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 19 800€
Valeur du bien : 109 800€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.94€/m²/mois
Fourchette : 7.85€ - 12.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6085€/an
Fourchette totale : 400€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 4804€ - 7708€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 625 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-5 625€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-21 375€ (-22.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :576,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 610,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 907,86€
Coût de l'assurance :10 237,50€
Taxe foncière : 608,53€/an
Soit par mois : 50,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 507,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par des modèles plus modernes et efficaces
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager fonctionnel mais daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 800 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 5000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Carrelage (20 m² à 60€/m²): 1200€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafond 12 m²: 30€/m² × 12 = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafond 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aramon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 085 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 869 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 409 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 609 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 687 €
Revenus locatifs : +6 085 €
Charges déductibles : -24 687 €
Résultat foncier Année 1 : -18 602 €(Déficit de 18 602 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 902 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 887 €/an
Revenus locatifs : +6 085 €
Charges déductibles : -4 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7902.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 085 €24 691 €3 873 €-18 606 €10 700 €7 906 €7 906 €
26 207 €4 788 €3 770 €1 419 €--6 486 €
36 331 €4 681 €3 662 €1 651 €--4 836 €
46 458 €4 570 €3 552 €1 888 €--2 948 €
56 587 €4 455 €3 437 €2 132 €--816 €
66 719 €4 337 €3 319 €2 382 €---
76 853 €4 215 €3 197 €2 638 €---
86 990 €4 088 €3 070 €2 902 €---
97 130 €3 957 €2 939 €3 173 €---
107 273 €3 822 €2 804 €3 451 €---
117 418 €3 682 €2 664 €3 736 €---
127 566 €3 537 €2 519 €4 029 €---
137 718 €3 388 €2 370 €4 330 €---
147 872 €3 233 €2 215 €4 639 €---
158 029 €3 073 €2 055 €4 956 €---
168 190 €2 908 €1 890 €5 282 €---
178 354 €2 737 €1 719 €5 617 €---
188 521 €2 560 €1 542 €5 961 €---
198 691 €2 377 €1 359 €6 314 €---
208 865 €2 188 €1 170 €6 677 €---
219 042 €1 993 €975 €7 050 €---
229 223 €1 791 €772 €7 433 €---
239 408 €1 582 €563 €7 826 €---
249 596 €1 365 €347 €8 231 €---
259 788 €1 142 €124 €8 646 €---
TOTAL194 914 €101 159 €55 908 €93 756 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 93 756 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 085 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 278 €-3 210 €+4 488 €
2+1 278 €0 €+1 278 €
3+1 278 €0 €+1 278 €
4+1 278 €0 €+1 278 €
5+1 278 €0 €+1 278 €
6+1 278 €+470 €+808 €
7+1 278 €+792 €+486 €
8+1 278 €+871 €+407 €
9+1 278 €+952 €+326 €
10+1 278 €+1 035 €+243 €
11+1 278 €+1 121 €+157 €
12+1 278 €+1 209 €+69 €
13+1 278 €+1 299 €-21 €
14+1 278 €+1 392 €-114 €
15+1 278 €+1 487 €-209 €
16+1 278 €+1 585 €-307 €
17+1 278 €+1 685 €-407 €
18+1 278 €+1 788 €-510 €
19+1 278 €+1 894 €-616 €
20+1 278 €+2 003 €-725 €
21+1 278 €+2 115 €-837 €
22+1 278 €+2 230 €-952 €
23+1 278 €+2 348 €-1 070 €
24+1 278 €+2 469 €-1 191 €
25+1 278 €+2 594 €-1 316 €
Total+31 950 €+28 127 €+3 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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