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Maison 9 pièces 212 m²

VilleSoultz-Haut-Rhin (68)
Surface212
Coût Total371 260
Loyer Annuel28 713
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+181
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 282 000 €
Surface : 212 m²
Prix au m² : 1 330,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 212 m²

A visiter en EXCLUSIVITE parvotre Agence AM Immobilier Sur la charmante commune de SOULTZ, Maison bourgeoise de 212 m² comprenant au RDC une entrée, un cabinet comprenant une salle d'attente, une pièce de consultation, un toilette, une cuisine indépendante aménagée et équipée, une chambre, une salle d'eau, un toilette, au 1er étage un appartement privatif comprenant un salon-séjour double, une cuisine indépendante aménagée et équipée, une buanderie, une salle de bains avec douche et toilette, un toilette indépendant, 4 chambres, au sous-sol deux chaufferies, 2 caves, à l'extérieur un garage ainsi qu'une cour, Les plus : idéal pour profession libérale, maison grande-famille ou maison bi-famille Laissez vous charmer par son architecture et sa cour intérieure

Votre conseiller AM Immobilier : Frédéric ZINDY Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 212 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/07/2022

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 860 € et 3 920 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Soultz-Haut-Rhin
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68360
Coordonnées : 47.886460, 7.228069
Total : 371 260
Prix d'acquisition : 282 000
Travaux : 66 700
Valeur du bien : 348 700
Frais de notaire : 22 560
Coût estimé : 22 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 212
Loyer prédit : 11.29€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 15.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 2393€/mois
Loyer annuel estimé : 28713€/an
Fourchette totale : 1801€ - 3179€/mois
Fourchette annuelle : 21610€ - 38150€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 260
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 864,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :108,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 972,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :188 118,13
Coût de l'assurance :32 485,25
Taxe foncière : 2 871,27€/an
Soit par mois : 239,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 392,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 212,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :180,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 212 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 212 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 600
    Isolation combles: 212 m² × 50€/m² = 10600€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:19 500
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€
  • Entrée - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soultz-Haut-Rhin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 713 €/an
Calcul : 2 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 260 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 299 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 871 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 813
Revenus locatifs : +28 713
Charges déductibles : -83 813
Résultat foncier Année 1 : -55 100(Déficit de 55 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 700
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 113 €/an
Revenus locatifs : +28 713
Charges déductibles : -17 113
Résultat foncier Années 2+ : 11 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33699.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 282 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 300(65% de 282 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 665 €/an
Calcul : 183 300 € × 3,636% = 6 665
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 71383 82512 954-55 11221 400 €33 712 €33 712 €
229 28716 78712 61612 500--21 212 €
329 87316 43712 26613 436--7 776 €
430 47016 07411 90314 396---
531 08015 69811 52815 381---
631 70115 30911 13816 392---
732 33514 90610 73517 429---
832 98214 48810 31818 494---
933 64214 0569 88519 586---
1034 31413 6089 43720 707---
1135 00113 1438 97321 857---
1235 70112 6638 49223 038---
1336 41512 1647 99424 250---
1437 14311 6497 47825 494---
1537 88611 1146 94326 772---
1638 64410 5606 39028 083---
1739 4169 9875 81629 429---
1840 2059 3935 22230 812---
1941 0098 7774 60732 231---
2041 8298 1403 96933 689---
2142 6667 4803 30935 186---
2243 5196 7962 62536 723---
2344 3896 0871 91638 302---
2445 2775 3531 18239 924---
2546 1834 59342241 590---
TOTAL919 677359 085188 118560 59221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 560 592
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 030-6 420+12 450
2+6 0300+6 030
3+6 0300+6 030
4+6 030+1 986+4 044
5+6 030+4 614+1 416
6+6 030+4 918+1 112
7+6 030+5 229+801
8+6 030+5 548+482
9+6 030+5 876+154
10+6 030+6 212-182
11+6 030+6 557-527
12+6 030+6 911-881
13+6 030+7 275-1 245
14+6 030+7 648-1 618
15+6 030+8 032-2 002
16+6 030+8 425-2 395
17+6 030+8 829-2 799
18+6 030+9 244-3 214
19+6 030+9 669-3 639
20+6 030+10 107-4 077
21+6 030+10 556-4 526
22+6 030+11 017-4 987
23+6 030+11 491-5 461
24+6 030+11 977-5 947
25+6 030+12 477-6 447
Total+150 750+168 178+-17 428
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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