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Achat : Maison Gargenville (78440)

Bien expiré
VilleGargenville (78)
Surface163m²
Coût Total325 310€
Loyer Annuel26 325€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+272€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 1 503,07 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 163 m², 7 pièces, 5 chambres, 1 balcon, 710 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison de 163 m2 sur un terrain de 7,10 ares avec grand balcon et jardin. Maison de belle maçonnerie et bien agencée sur 3 niveaux. Au rez de chaussée, 1 cuisine équipée avec sa cheminée donnant sur une petite cour et le jardin, 1 grand garage, 1 atelier, buan...

Ville : Gargenville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78440
Coordonnées : 48.994160, 1.811480
Total : 325 310€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 60 710€
Valeur du bien : 305 710€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 13.46€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 2194€/mois
Loyer annuel estimé : 26325€/an
Fourchette totale : 1705€ - 2823€/mois
Fourchette annuelle : 20455€ - 33881€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 310€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 607,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :94,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 702,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 005,26€
Coût de l'assurance :28 464,62€
Taxe foncière : 2 632,52€/an
Soit par mois : 219,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 193,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 921,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :271,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 710 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:13 010€
    Isolation combles: 163 m² × 40€/m² = 6520€, Main d'œuvre: -30€ (ajustement) = 6490€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€/fenêtre = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gargenville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 510€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 194 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 325 €/an
Calcul : 2 194 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 310 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 710 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 336 €
Revenus locatifs : +26 325 €
Charges déductibles : -75 336 €
Résultat foncier Année 1 : -49 011 €(Déficit de 49 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 611 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 626 €/an
Revenus locatifs : +26 325 €
Charges déductibles : -14 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27611.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 325 €75 347 €10 866 €-49 022 €21 400 €27 622 €27 622 €
226 852 €14 348 €10 576 €12 504 €--15 117 €
327 389 €14 048 €10 277 €13 340 €--1 777 €
427 937 €13 739 €9 968 €14 198 €---
528 495 €13 419 €9 648 €15 077 €---
629 065 €13 088 €9 317 €15 978 €---
729 646 €12 745 €8 974 €16 901 €---
830 239 €12 391 €8 620 €17 848 €---
930 844 €12 025 €8 253 €18 820 €---
1031 461 €11 646 €7 875 €19 815 €---
1132 090 €11 254 €7 483 €20 837 €---
1232 732 €10 848 €7 077 €21 884 €---
1333 387 €10 429 €6 658 €22 958 €---
1434 055 €9 995 €6 224 €24 059 €---
1534 736 €9 547 €5 775 €25 189 €---
1635 430 €9 083 €5 311 €26 348 €---
1736 139 €8 603 €4 831 €27 536 €---
1836 862 €8 106 €4 335 €28 756 €---
1937 599 €7 593 €3 822 €30 006 €---
2038 351 €7 062 €3 290 €31 289 €---
2139 118 €6 512 €2 741 €32 606 €---
2239 900 €5 944 €2 173 €33 956 €---
2340 698 €5 356 €1 585 €35 342 €---
2441 512 €4 748 €977 €36 764 €---
2542 342 €4 120 €349 €38 223 €---
TOTAL843 205 €311 993 €157 005 €531 212 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 212 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 528 €-6 420 €+11 948 €
2+5 528 €0 €+5 528 €
3+5 528 €0 €+5 528 €
4+5 528 €+3 726 €+1 802 €
5+5 528 €+4 523 €+1 005 €
6+5 528 €+4 793 €+735 €
7+5 528 €+5 070 €+458 €
8+5 528 €+5 355 €+173 €
9+5 528 €+5 646 €-118 €
10+5 528 €+5 945 €-417 €
11+5 528 €+6 251 €-723 €
12+5 528 €+6 565 €-1 037 €
13+5 528 €+6 887 €-1 359 €
14+5 528 €+7 218 €-1 690 €
15+5 528 €+7 557 €-2 029 €
16+5 528 €+7 904 €-2 376 €
17+5 528 €+8 261 €-2 733 €
18+5 528 €+8 627 €-3 099 €
19+5 528 €+9 002 €-3 474 €
20+5 528 €+9 387 €-3 859 €
21+5 528 €+9 782 €-4 254 €
22+5 528 €+10 187 €-4 659 €
23+5 528 €+10 603 €-5 075 €
24+5 528 €+11 029 €-5 501 €
25+5 528 €+11 467 €-5 939 €
Total+138 200 €+159 364 €+-21 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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