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Appartement à vendre

VilleMaurepas (78)
Surface101
Coût Total346 780
Loyer Annuel18 559
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-406
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 574,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition est, Pas de balcon

Dans la charmante ville de Coignières, à proximité de toutes les commodités, Christine de BLB Immobilier a le plaisir de vous faire découvrir cette maison familiale de 101 m², située dans un quartier résidentiel paisible. Cette maison se compose, au rez-de-chaussée, d'une entrée desservant une salle à manger lumineuse, une cuisine semi-ouverte aménagée et équipée, un WC indépendant ainsi qu'une buanderie pratique. Vous aurez accès à un bel extérieur pour les barbecues en famille et amis. À l'étage, vous serez accueilli par un très beau séjour baigné de lumière naturelle, idéal pour y partager des moments conviviaux. Une première chambre, spacieuse et confortable, se trouve également sur ce niveau, offrant un espace de repos agréable. Au dernier étage, vous découvrirez une salle de bain moderne, deux autres chambres bien agencées, un WC indépendant et un espace mezzanine pouvant servir de bureau ou de coin lecture. Une place de parking extérieure complète ce bien, offrant un stationnement facile. // LES PLUS : 3 CHAMBRES - BEAU SEJOUR - ENVIRONNEMENT TRÈS PAISIBLE - 1 PLACE DE PARKING // Charges de copropriété mensuelles : 69,73€. Pas de procédure en cours. Taxe foncière : 769€ / an DPE : D - GES : D. Contactez Christine de BLB Immobilier, joignable 7J/7 dès aujourd'hui pour échanger sur votre projet et organiser une visite pour découvrir votre futur chez-vous ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de E.I. Christine LAMY, RSAC VERSAILLES n° 824942437 - Agence de Maurepas.

Ville : Maurepas
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78310
Coordonnées : 48.770533, 1.927493
Total : 346 780
Prix d'acquisition : 260 000
Travaux : 65 980
Valeur du bien : 325 980
Frais de notaire : 20 800
Coût estimé : 20 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 15.31€/m²/mois
Fourchette : 13.28€ - 17.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1547€/mois
Loyer annuel estimé : 18559€/an
Fourchette totale : 1341€ - 1783€/mois
Fourchette annuelle : 16097€ - 21398€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.64% - 6.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 768,08 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 576
Prix d'achat :260 000
Décote à l'achat :-19 576 (-7.0%)
Marge achat-revente :-67 204€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 717,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :101,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 818,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 475,93
Coût de l'assurance :30 343,25
Taxe foncière : 769,00€/an
Soit par mois : 64,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 69,73€/mois
Soit par an : 836,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 546,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 952,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-405,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 980(653 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:450
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurepas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 559 €/an
Calcul : 1 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 780 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 214 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 837 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 980
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 440
Revenus locatifs : +18 559
Charges déductibles : -80 440
Résultat foncier Année 1 : -61 881(Déficit de 61 881 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 481
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 460 €/an
Revenus locatifs : +18 559
Charges déductibles : -14 460
Résultat foncier Années 2+ : 4 099 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40481.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 55980 45111 652-61 89221 400 €40 492 €40 492 €
218 93014 16211 3424 768--35 724 €
319 30913 84211 0225 467--30 257 €
419 69513 51110 6916 184--24 073 €
520 08913 16810 3496 921--17 152 €
620 49112 8149 9947 677--9 475 €
720 90012 4479 6288 453--1 022 €
821 31812 0689 2489 251---
921 74511 6758 85610 069---
1022 18011 2708 45010 910---
1122 62310 8508 03011 774---
1223 07610 4157 59612 661---
1323 5379 9667 14613 572---
1424 0089 5016 68114 507---
1524 4889 0206 20015 469---
1624 9788 5225 70316 456---
1725 4788 0075 18817 470---
1825 9877 4754 65518 513---
1926 5076 9244 10419 583---
2027 0376 3543 53420 683---
2127 5785 7642 94421 814---
2228 1295 1542 33422 976---
2328 6924 5231 70324 169---
2429 2663 8701 05025 396---
2529 8513 19437526 657---
TOTAL594 451304 943168 476289 50821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 508
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 897 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 897-6 420+10 317
2+3 8970+3 897
3+3 8970+3 897
4+3 8970+3 897
5+3 8970+3 897
6+3 8970+3 897
7+3 8970+3 897
8+3 897+2 469+1 428
9+3 897+3 021+876
10+3 897+3 273+624
11+3 897+3 532+365
12+3 897+3 798+99
13+3 897+4 071-174
14+3 897+4 352-455
15+3 897+4 641-744
16+3 897+4 937-1 040
17+3 897+5 241-1 344
18+3 897+5 554-1 657
19+3 897+5 875-1 978
20+3 897+6 205-2 308
21+3 897+6 544-2 647
22+3 897+6 893-2 996
23+3 897+7 251-3 354
24+3 897+7 619-3 722
25+3 897+7 997-4 100
Total+97 425+86 852+10 573
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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