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Maison à vendre

VilleBussière-Saint-Georges (23)
Surface125m²
Coût Total113 440€
Loyer Annuel8 824€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 500 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 444 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

REF 41904 L'Agence ORPI Allin Immobilier de Gouzon vous propose cet ensemble de 2 maisons communiquantes entres elles, composé d'une maison principale avec cuisine, salon, salle à manger, 2 chambres, salle d'eau et wc. Une autre partie avec cuisine salle d'eau avec wc, chambre. Possibilité de faire deux logements indépendants ou une seule grande maison. Trois garrages et un magnifique jardin complète ce bien situé dans la campagne Creusoise à 10 mn de Boussac., 30mn de Gouzon, 40mn de Guéret ou Montluçon. Chauffage électrique et fioul, double vitrage. Le tout sur 2678m² de terrain clos. Pour prendre rendez-vous ou DPE G/C Pix FAI 55500 euros Référence agence : 41904

Ville : Bussière-Saint-Georges
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.396675, 2.154434
Total : 113 440€
Prix d'acquisition : 55 500€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 4 440€
Coût estimé : 4 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8824€/an
Fourchette totale : 541€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 6495€ - 11988€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 10.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :827,59 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 448 €
Prix d'achat :55 500 €
Décote à l'achat :-47 948€ (-46.4%)
Marge achat-revente :-9 992€ (-9.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 587,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 206,73€
Coût de l'assurance :8 508,00€
Taxe foncière : 882,40€/an
Soit par mois : 73,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 660,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :74,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et fioul ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec mobilier ancien et électroménager obsolète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 500€
    Isolation des combles: 125 m² × 60€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bussière-Saint-Georges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 824 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 440 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 474 €
Revenus locatifs : +8 824 €
Charges déductibles : -58 474 €
Résultat foncier Année 1 : -49 650 €(Déficit de 49 650 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 974 €/an
Revenus locatifs : +8 824 €
Charges déductibles : -4 974 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28250.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 075 €(65% de 55 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 312 €/an
Calcul : 36 075 € × 3,636% = 1 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 824 €58 478 €3 755 €-49 654 €21 400 €28 254 €28 254 €
29 000 €4 878 €3 655 €4 123 €--24 131 €
39 180 €4 774 €3 551 €4 407 €--19 724 €
49 364 €4 666 €3 444 €4 698 €--15 027 €
59 551 €4 555 €3 333 €4 996 €--10 031 €
69 742 €4 441 €3 218 €5 302 €--4 729 €
79 937 €4 322 €3 099 €5 615 €---
810 136 €4 199 €2 977 €5 937 €---
910 339 €4 072 €2 850 €6 266 €---
1010 545 €3 941 €2 719 €6 604 €---
1110 756 €3 806 €2 583 €6 951 €---
1210 971 €3 665 €2 443 €7 306 €---
1311 191 €3 520 €2 298 €7 671 €---
1411 415 €3 370 €2 148 €8 044 €---
1511 643 €3 215 €1 993 €8 428 €---
1611 876 €3 055 €1 832 €8 821 €---
1712 113 €2 889 €1 666 €9 224 €---
1812 356 €2 718 €1 495 €9 638 €---
1912 603 €2 541 €1 318 €10 062 €---
2012 855 €2 357 €1 134 €10 498 €---
2113 112 €2 168 €945 €10 944 €---
2213 374 €1 972 €749 €11 402 €---
2313 642 €1 769 €546 €11 873 €---
2413 915 €1 560 €337 €12 355 €---
2514 193 €1 343 €120 €12 850 €---
TOTAL282 634 €138 275 €54 207 €144 360 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 360 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 853 €-6 420 €+8 273 €
2+1 853 €0 €+1 853 €
3+1 853 €0 €+1 853 €
4+1 853 €0 €+1 853 €
5+1 853 €0 €+1 853 €
6+1 853 €0 €+1 853 €
7+1 853 €+266 €+1 587 €
8+1 853 €+1 781 €+72 €
9+1 853 €+1 880 €-27 €
10+1 853 €+1 981 €-128 €
11+1 853 €+2 085 €-232 €
12+1 853 €+2 192 €-339 €
13+1 853 €+2 301 €-448 €
14+1 853 €+2 413 €-560 €
15+1 853 €+2 528 €-675 €
16+1 853 €+2 646 €-793 €
17+1 853 €+2 767 €-914 €
18+1 853 €+2 891 €-1 038 €
19+1 853 €+3 019 €-1 166 €
20+1 853 €+3 149 €-1 296 €
21+1 853 €+3 283 €-1 430 €
22+1 853 €+3 421 €-1 568 €
23+1 853 €+3 562 €-1 709 €
24+1 853 €+3 707 €-1 854 €
25+1 853 €+3 855 €-2 002 €
Total+46 325 €+43 308 €+3 017 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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