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Maison - 4 pièce(s) - 68 m²

VilleBillio (56)
Surface68m²
Coût Total99 880€
Loyer Annuel7 053€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 786,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE ! Dans un petit hameau en campagne de Billio, maison à rénover entièrement comprenant salon séjour avec cheminée insert, cuisine, wc. A l'étage : palier, 2 chambres, salle d'eau avec wc. Le tout sur un terrain clos de 382 m². Raccordement SAUR (env 2200 euros) et assainissement individuel à prévoir.

Etat général : Travaux à prévoir Surface terrain : 382 Année de construction : 1900 Chauffage : Individuel Chauffage (mode) : Bois Fenêtre : Simple et double vitrage Numéro de mandat : 2334

Ville : Billio
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56420
Coordonnées : 47.866906, -2.647596
Total : 99 880€
Prix d'acquisition : 53 500€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 95 600€
Frais de notaire : 4 280€
Coût estimé : 4 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 8.64€/m²/mois
Fourchette : 6.85€ - 10.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 588€/mois
Loyer annuel estimé : 7053€/an
Fourchette totale : 466€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 5594€ - 8892€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,06 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :80 380 €
Prix d'achat :53 500 €
Décote à l'achat :-26 880€ (-33.4%)
Marge achat-revente :-19 500€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,95€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 541,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 609,38€
Coût de l'assurance :11 985,60€
Taxe foncière : 705,26€/an
Soit par mois : 58,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 587,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1900, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage bois ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 2 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(619 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 68 m² × 100€/m² = 6800€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement 2 chambres: 20 m² × 120€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Billio (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 588 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 053 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 880 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 705 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 766 €
Revenus locatifs : +7 053 €
Charges déductibles : -46 766 €
Résultat foncier Année 1 : -39 714 €(Déficit de 39 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 666 €/an
Revenus locatifs : +7 053 €
Charges déductibles : -4 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18313.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 775 €(65% de 53 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 265 €/an
Calcul : 34 775 € × 3,636% = 1 265 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 053 €46 770 €3 485 €-39 717 €21 400 €18 317 €18 317 €
27 194 €4 579 €3 394 €2 615 €--15 702 €
37 338 €4 485 €3 300 €2 853 €--12 849 €
47 484 €4 387 €3 202 €3 097 €--9 752 €
57 634 €4 286 €3 101 €3 348 €--6 404 €
67 787 €4 181 €2 997 €3 605 €--2 799 €
77 942 €4 073 €2 888 €3 870 €---
88 101 €3 960 €2 776 €4 141 €---
98 263 €3 844 €2 659 €4 419 €---
108 429 €3 723 €2 539 €4 705 €---
118 597 €3 599 €2 414 €4 998 €---
128 769 €3 469 €2 285 €5 300 €---
138 944 €3 335 €2 151 €5 609 €---
149 123 €3 196 €2 012 €5 927 €---
159 306 €3 053 €1 868 €6 253 €---
169 492 €2 904 €1 719 €6 588 €---
179 682 €2 749 €1 565 €6 932 €---
189 875 €2 590 €1 405 €7 286 €---
1910 073 €2 424 €1 239 €7 649 €---
2010 274 €2 253 €1 068 €8 022 €---
2110 480 €2 075 €890 €8 405 €---
2210 689 €1 891 €706 €8 799 €---
2310 903 €1 700 €516 €9 203 €---
2411 121 €1 503 €318 €9 618 €---
2511 344 €1 298 €114 €10 045 €---
TOTAL225 897 €122 326 €50 609 €103 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 481 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 481 €-6 420 €+7 901 €
2+1 481 €0 €+1 481 €
3+1 481 €0 €+1 481 €
4+1 481 €0 €+1 481 €
5+1 481 €0 €+1 481 €
6+1 481 €0 €+1 481 €
7+1 481 €+321 €+1 160 €
8+1 481 €+1 242 €+239 €
9+1 481 €+1 326 €+155 €
10+1 481 €+1 412 €+69 €
11+1 481 €+1 500 €-19 €
12+1 481 €+1 590 €-109 €
13+1 481 €+1 683 €-202 €
14+1 481 €+1 778 €-297 €
15+1 481 €+1 876 €-395 €
16+1 481 €+1 976 €-495 €
17+1 481 €+2 080 €-599 €
18+1 481 €+2 186 €-705 €
19+1 481 €+2 295 €-814 €
20+1 481 €+2 407 €-926 €
21+1 481 €+2 521 €-1 040 €
22+1 481 €+2 640 €-1 159 €
23+1 481 €+2 761 €-1 280 €
24+1 481 €+2 886 €-1 405 €
25+1 481 €+3 014 €-1 533 €
Total+37 025 €+31 071 €+5 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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