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Achat : Appartement Grigny (91350)

Bien expiré
VilleGrigny (91)
Surface88m²
Coût Total152 320€
Loyer Annuel13 828€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Ascenseur

91350 - Grigny - Quartier Résidentiel - 5 Pièces - 3 Chambres - 88.2 m² - Idéal Pour Votre FAMILLEefficity, l’agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement situé dans un quartier résidentiel prisé de Grigny. Niché au 6ème étage, ce bien d'une surface de 88.2 m² offre un cadre de vie agréable et lumineux pour votre famille. Les 5 pièces de l'appartement, dont 3 chambres, sont distribuées de manière optimale pour offrir confort et intimité à chacun de ses occupants. Construit avant 1850 en béton, cet appartement allie le charme de l'ancien à des matériaux de construction solides et durables. Sa situation en étage élevé lui confère une luminosité naturelle et une vue dégagée appréciables. Idéalement agencé, ce bien saura séduire les amateurs de beaux espaces à la recherche d'un lieu de vie familial chaleureux et confortable. Ne tardez pas à visiter ce bien rare sur le marché.Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655150, 2.387250
Total : 152 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 144 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1152€/mois
Loyer annuel estimé : 13828€/an
Fourchette totale : 927€ - 1432€/mois
Fourchette annuelle : 11125€ - 17189€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,2 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 986 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-986€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-52 334€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 806,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 955,09€
Coût de l'assurance :13 708,80€
Taxe foncière : 1 382,82€/an
Soit par mois : 115,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations électriques
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 800€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 32 m² × 50€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 32 m² × 50€/m² = 1200€, Électricité salon: 1 installation × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 828 €/an
Calcul : 1 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 565 €
Revenus locatifs : +13 828 €
Charges déductibles : -52 565 €
Résultat foncier Année 1 : -38 737 €(Déficit de 38 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 337 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 165 €/an
Revenus locatifs : +13 828 €
Charges déductibles : -7 165 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17337.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 828 €52 570 €5 239 €-38 742 €21 400 €17 342 €17 342 €
214 105 €7 033 €5 101 €7 072 €--10 270 €
314 387 €6 890 €4 959 €7 497 €--2 773 €
414 675 €6 743 €4 811 €7 932 €---
514 968 €6 590 €4 659 €8 378 €---
615 267 €6 432 €4 501 €8 836 €---
715 573 €6 268 €4 337 €9 305 €---
815 884 €6 098 €4 167 €9 786 €---
916 202 €5 923 €3 992 €10 279 €---
1016 526 €5 741 €3 810 €10 785 €---
1116 857 €5 553 €3 622 €11 304 €---
1217 194 €5 358 €3 427 €11 835 €---
1317 538 €5 157 €3 225 €12 381 €---
1417 888 €4 948 €3 017 €12 941 €---
1518 246 €4 732 €2 800 €13 515 €---
1618 611 €4 508 €2 576 €14 103 €---
1718 983 €4 276 €2 345 €14 707 €---
1819 363 €4 036 €2 105 €15 327 €---
1919 750 €3 787 €1 856 €15 963 €---
2020 145 €3 530 €1 599 €16 615 €---
2120 548 €3 264 €1 333 €17 284 €---
2220 959 €2 988 €1 057 €17 971 €---
2321 378 €2 703 €771 €18 676 €---
2421 806 €2 407 €476 €19 399 €---
2522 242 €2 101 €170 €20 141 €---
TOTAL442 923 €169 634 €75 955 €273 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 904 €-6 420 €+9 324 €
2+2 904 €0 €+2 904 €
3+2 904 €0 €+2 904 €
4+2 904 €+1 548 €+1 356 €
5+2 904 €+2 513 €+391 €
6+2 904 €+2 651 €+253 €
7+2 904 €+2 791 €+113 €
8+2 904 €+2 936 €-32 €
9+2 904 €+3 084 €-180 €
10+2 904 €+3 235 €-331 €
11+2 904 €+3 391 €-487 €
12+2 904 €+3 551 €-647 €
13+2 904 €+3 714 €-810 €
14+2 904 €+3 882 €-978 €
15+2 904 €+4 054 €-1 150 €
16+2 904 €+4 231 €-1 327 €
17+2 904 €+4 412 €-1 508 €
18+2 904 €+4 598 €-1 694 €
19+2 904 €+4 789 €-1 885 €
20+2 904 €+4 984 €-2 080 €
21+2 904 €+5 185 €-2 281 €
22+2 904 €+5 391 €-2 487 €
23+2 904 €+5 603 €-2 699 €
24+2 904 €+5 820 €-2 916 €
25+2 904 €+6 042 €-3 138 €
Total+72 600 €+81 986 €+-9 386 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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