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Achat : Appartement Grigny (91350)

VilleGrigny (91)
Surface88
Coût Total152 320
Loyer Annuel13 828
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+231
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 88 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Ascenseur

91350 - Grigny - Quartier Résidentiel - 5 Pièces - 3 Chambres - 88.2 m² - Idéal Pour Votre FAMILLEefficity, l’agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement situé dans un quartier résidentiel prisé de Grigny. Niché au 6ème étage, ce bien d'une surface de 88.2 m² offre un cadre de vie agréable et lumineux pour votre famille. Les 5 pièces de l'appartement, dont 3 chambres, sont distribuées de manière optimale pour offrir confort et intimité à chacun de ses occupants. Construit avant 1850 en béton, cet appartement allie le charme de l'ancien à des matériaux de construction solides et durables. Sa situation en étage élevé lui confère une luminosité naturelle et une vue dégagée appréciables. Idéalement agencé, ce bien saura séduire les amateurs de beaux espaces à la recherche d'un lieu de vie familial chaleureux et confortable. Ne tardez pas à visiter ce bien rare sur le marché.Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655150, 2.387250
Total : 152 320
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 45 400
Valeur du bien : 144 400
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88
Loyer prédit : 13.09€/m²/mois
Fourchette : 10.53€ - 16.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1152€/mois
Loyer annuel estimé : 13828€/an
Fourchette totale : 927€ - 1432€/mois
Fourchette annuelle : 11125€ - 17189€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 136,2 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 986
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-986 (-1.0%)
Marge achat-revente :-52 334€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :45,70€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 806,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 955,09
Coût de l'assurance :13 708,80
Taxe foncière : 1 382,82€/an
Soit par mois : 115,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 152,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 921,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des installations électriques
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400(516 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 800
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:8 800
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 32 m² × 50€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:2 200
    Peinture salon: 32 m² × 50€/m² = 1200€, Électricité salon: 1 installation × 800€ = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 152 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 828 €/an
Calcul : 1 152 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 548 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 565
Revenus locatifs : +13 828
Charges déductibles : -52 565
Résultat foncier Année 1 : -38 737(Déficit de 38 737 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 337
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 165 €/an
Revenus locatifs : +13 828
Charges déductibles : -7 165
Résultat foncier Années 2+ : 6 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17337.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 82852 5705 239-38 74221 400 €17 342 €17 342 €
214 1057 0335 1017 072--10 270 €
314 3876 8904 9597 497--2 773 €
414 6756 7434 8117 932---
514 9686 5904 6598 378---
615 2676 4324 5018 836---
715 5736 2684 3379 305---
815 8846 0984 1679 786---
916 2025 9233 99210 279---
1016 5265 7413 81010 785---
1116 8575 5533 62211 304---
1217 1945 3583 42711 835---
1317 5385 1573 22512 381---
1417 8884 9483 01712 941---
1518 2464 7322 80013 515---
1618 6114 5082 57614 103---
1718 9834 2762 34514 707---
1819 3634 0362 10515 327---
1919 7503 7871 85615 963---
2020 1453 5301 59916 615---
2120 5483 2641 33317 284---
2220 9592 9881 05717 971---
2321 3782 70377118 676---
2421 8062 40747619 399---
2522 2422 10117020 141---
TOTAL442 923169 63475 955273 28821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 288
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 904-6 420+9 324
2+2 9040+2 904
3+2 9040+2 904
4+2 904+1 548+1 356
5+2 904+2 513+391
6+2 904+2 651+253
7+2 904+2 791+113
8+2 904+2 936-32
9+2 904+3 084-180
10+2 904+3 235-331
11+2 904+3 391-487
12+2 904+3 551-647
13+2 904+3 714-810
14+2 904+3 882-978
15+2 904+4 054-1 150
16+2 904+4 231-1 327
17+2 904+4 412-1 508
18+2 904+4 598-1 694
19+2 904+4 789-1 885
20+2 904+4 984-2 080
21+2 904+5 185-2 281
22+2 904+5 391-2 487
23+2 904+5 603-2 699
24+2 904+5 820-2 916
25+2 904+6 042-3 138
Total+72 600+81 986+-9 386
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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