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Vends maison - 142m² - 5 pièces, 4 chambres - Vasles 79340

Bien expiré
VilleVasles (79)
Surface142m²
Coût Total188 300€
Loyer Annuel10 006€
Rentabilité5.31%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 500 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 785,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage

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Charmante Maison Ancienne à Vasles…

Ville : Vasles
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79340
Coordonnées : 46.539630, -0.081360
Total : 188 300€
Prix d'acquisition : 111 500€
Travaux : 67 880€
Valeur du bien : 179 380€
Frais de notaire : 8 920€
Coût estimé : 8 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 5.87€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 834€/mois
Loyer annuel estimé : 10006€/an
Fourchette totale : 656€ - 1059€/mois
Fourchette annuelle : 7878€ - 12710€/an
Rentabilité brute :5.31%
Fourchette de rentabilité :4.18% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :54,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 982,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 978,21€
Coût de l'assurance :16 476,25€
Taxe foncière : 1 000,62€/an
Soit par mois : 83,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 065,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'isolation pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 880 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 680€
    Isolation combles: 142 m² × 40€/m² = 5680€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Vasles). Les prix ont été adaptés en tenant compte des coefficients régionaux. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 834 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 006 €/an
Calcul : 834 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 227 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 300 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 001 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 767 €
Revenus locatifs : +10 006 €
Charges déductibles : -75 767 €
Résultat foncier Année 1 : -65 761 €(Déficit de 65 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 887 €/an
Revenus locatifs : +10 006 €
Charges déductibles : -7 887 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44360.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 475 €(65% de 111 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 635 €/an
Calcul : 72 475 € × 3,636% = 2 635 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 006 €75 773 €6 233 €-65 767 €21 400 €44 367 €44 367 €
210 206 €7 726 €6 067 €2 480 €--41 887 €
310 410 €7 554 €5 894 €2 856 €--39 030 €
410 619 €7 376 €5 716 €3 243 €--35 788 €
510 831 €7 192 €5 532 €3 639 €--32 148 €
611 048 €7 001 €5 342 €4 046 €--28 102 €
711 269 €6 804 €5 145 €4 464 €--23 637 €
811 494 €6 601 €4 941 €4 893 €--18 744 €
911 724 €6 390 €4 730 €5 334 €--13 410 €
1011 958 €6 172 €4 513 €5 786 €--7 624 €
1112 198 €5 947 €4 287 €6 250 €--1 374 €
1212 441 €5 714 €4 055 €6 727 €---
1312 690 €5 474 €3 814 €7 217 €---
1412 944 €5 225 €3 565 €7 719 €---
1513 203 €4 967 €3 308 €8 236 €---
1613 467 €4 701 €3 041 €8 766 €---
1713 736 €4 426 €2 766 €9 311 €---
1814 011 €4 141 €2 482 €9 870 €---
1914 291 €3 847 €2 187 €10 444 €---
2014 577 €3 543 €1 883 €11 034 €---
2114 869 €3 228 €1 569 €11 641 €---
2215 166 €2 903 €1 243 €12 263 €---
2315 469 €2 567 €907 €12 903 €---
2415 779 €2 219 €559 €13 560 €---
2516 094 €1 859 €199 €14 235 €---
TOTAL320 502 €199 350 €89 978 €121 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 101 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 101 €-6 420 €+8 521 €
2+2 101 €0 €+2 101 €
3+2 101 €0 €+2 101 €
4+2 101 €0 €+2 101 €
5+2 101 €0 €+2 101 €
6+2 101 €0 €+2 101 €
7+2 101 €0 €+2 101 €
8+2 101 €0 €+2 101 €
9+2 101 €0 €+2 101 €
10+2 101 €0 €+2 101 €
11+2 101 €0 €+2 101 €
12+2 101 €+2 018 €+83 €
13+2 101 €+2 165 €-64 €
14+2 101 €+2 316 €-215 €
15+2 101 €+2 471 €-370 €
16+2 101 €+2 630 €-529 €
17+2 101 €+2 793 €-692 €
18+2 101 €+2 961 €-860 €
19+2 101 €+3 133 €-1 032 €
20+2 101 €+3 310 €-1 209 €
21+2 101 €+3 492 €-1 391 €
22+2 101 €+3 679 €-1 578 €
23+2 101 €+3 871 €-1 770 €
24+2 101 €+4 068 €-1 967 €
25+2 101 €+4 271 €-2 170 €
Total+52 525 €+36 758 €+15 767 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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