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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCacao, Roura (973)
Surface77.6m²
Coût Total109 720€
Loyer Annuel11 947€
Rentabilité10.89%
Cashflow/mois+328€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 77.6 m²
Prix au m² : 1 134,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salon (total 1785 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Maison de village avec cour et terrasse Fort potentiel Saint-André-de-Roquelongue

Située au c½ur du village de Saint-André-de-Roquelongue, cette maison de village élevée d'un étage (R+1) offre un beau potentiel de rénovation et de nombreuses possibilités d'aménagement.

Elle se compose de volumes généreux et atypiques, laissant libre cours à vos projets d'aménagement selon vos envies et vos besoins. L'intérieur nécessite un rafraîchissement, offrant ainsi l'opportunité de créer un lieu de vie à votre image tout en valorisant le charme de l'ancien.

À l'extérieur, vous profiterez d'une agréable cour ainsi que d'une terrasse, des espaces appréciables pour les moments de détente ou les repas en famille.

Que vous recherchiez une résidence principale, une maison secondaire ou un investissement, ce bien constitue une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant révéler tout le potentiel d'une maison de caractère.

À découvrir sans tarder ! Prix : 88000.0 euros, Honoraires charge vendeur.

Ville : Cacao, Roura
Département : Guyane
Région : Guyane
Code postal : 97311
Coordonnées : 47.967561, 7.214811
Total : 109 720€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 14 680€
Valeur du bien : 102 680€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.6m²
Loyer prédit : 12.83€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 18.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 996€/mois
Loyer annuel estimé : 11947€/an
Fourchette totale : 680€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 8162€ - 17487€/an
Rentabilité brute :10.89%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 15.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 567,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 429,15€
Coût de l'assurance :8 229,00€
Taxe foncière : 1 194,73€/an
Soit par mois : 99,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 667,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :328,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage, VMC) dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 680 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Plomberie:3 000€
    Plomberie salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:2 000€
    Électricité salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Cacao, Roura. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 996 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 947 €/an
Calcul : 996 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 629 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 195 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 832 €
Revenus locatifs : +11 947 €
Charges déductibles : -19 832 €
Résultat foncier Année 1 : -7 885 €(Déficit de 7 885 €)
Imputable sur revenu global : 7 885 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 152 €/an
Revenus locatifs : +11 947 €
Charges déductibles : -5 152 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 795 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 947 €19 836 €3 632 €-7 889 €7 889 €--
212 186 €5 059 €3 535 €7 127 €---
312 430 €4 958 €3 435 €7 472 €---
412 679 €4 855 €3 331 €7 824 €---
512 932 €4 747 €3 223 €8 185 €---
613 191 €4 636 €3 112 €8 554 €---
713 455 €4 522 €2 998 €8 933 €---
813 724 €4 403 €2 879 €9 321 €---
913 998 €4 280 €2 756 €9 718 €---
1014 278 €4 153 €2 629 €10 125 €---
1114 564 €4 022 €2 498 €10 542 €---
1214 855 €3 886 €2 363 €10 968 €---
1315 152 €3 746 €2 222 €11 406 €---
1415 455 €3 601 €2 077 €11 854 €---
1515 764 €3 451 €1 927 €12 313 €---
1616 080 €3 296 €1 772 €12 783 €---
1716 401 €3 136 €1 612 €13 265 €---
1816 729 €2 970 €1 446 €13 759 €---
1917 064 €2 798 €1 275 €14 265 €---
2017 405 €2 621 €1 097 €14 784 €---
2117 753 €2 438 €914 €15 315 €---
2218 108 €2 248 €724 €15 860 €---
2318 470 €2 052 €528 €16 418 €---
2418 840 €1 850 €326 €16 990 €---
2519 216 €1 640 €116 €17 576 €---
TOTAL382 676 €105 206 €52 429 €277 469 €7 889 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 367 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 947 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 509 €-2 367 €+4 876 €
2+2 509 €+2 138 €+371 €
3+2 509 €+2 241 €+268 €
4+2 509 €+2 347 €+162 €
5+2 509 €+2 455 €+54 €
6+2 509 €+2 566 €-57 €
7+2 509 €+2 680 €-171 €
8+2 509 €+2 796 €-287 €
9+2 509 €+2 915 €-406 €
10+2 509 €+3 037 €-528 €
11+2 509 €+3 162 €-653 €
12+2 509 €+3 291 €-782 €
13+2 509 €+3 422 €-913 €
14+2 509 €+3 556 €-1 047 €
15+2 509 €+3 694 €-1 185 €
16+2 509 €+3 835 €-1 326 €
17+2 509 €+3 980 €-1 471 €
18+2 509 €+4 128 €-1 619 €
19+2 509 €+4 280 €-1 771 €
20+2 509 €+4 435 €-1 926 €
21+2 509 €+4 595 €-2 086 €
22+2 509 €+4 758 €-2 249 €
23+2 509 €+4 925 €-2 416 €
24+2 509 €+5 097 €-2 588 €
25+2 509 €+5 273 €-2 764 €
Total+62 725 €+83 241 €+-20 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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