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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface145m²
Coût Total270 060€
Loyer Annuel18 069€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 375,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, 2 terrasses, calme, Sans vis-à-vis, Toilettes dans la salle de bains

Magnifique Appartement T5 Atypique avec beaucoup de CACHET au coeur de Bourg au CALME avec Terrasses ! Pas moins de 145 m2 (128 Carrez) sur deux niveaux !

Idéalement situé, au 1er étage d'une copropriété entretenue avec peu de charges, en plein coeur de BOURG EN BRESSE tout en étant au CALME complet ! Appartement en duplex au 1er et 2ème et dernier étage.

PLUS DE PHOTOS SUR MON SITE :

Dès l'entrée, vous êtes séduits par le mélange des matériaux. Beaucoup de CHARME et de LUMINOSOTE pour ce bel appartement proposant pas moins de 4 chambres !

Vous disposez ainsi d'une cuisine équipée semi ouverte sur son vaste séjour très Lumineux avec ses deux TERRASSES dont une grande avec Cave et sans vis-à-vis ! Sur ce même niveau vous profitez d'une belle chambre avec Parquet Massif et Cheminée, ainsi que d'une grande salle de bain récente (douche italienne et baignoire).

Vous disposez ensuite de 3 autres chambres avec Dressings dont la plus grande avec point d'eau et Mezzanine, avec accès balcon extérieur.

Tout le CONFORT est là : Isolation de qualité, Double vitrage, Volets Roulant Electriques, Vélux Electriques, Dressing, CLIMATISATION, FIBRE..

Pour en savoir plus, appelez moi Nombre de lots de la copropriété : 105, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 420 euros soit 35 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°913 965 943 - Greffe de BOURG EN BRESSE) Alexia CONVERT Entrepreneur Individuel Réf.932417

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.204437, 5.226321
Total : 270 060€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 254 100€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18069€/an
Fourchette totale : 1180€ - 1922€/mois
Fourchette annuelle : 14154€ - 23066€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 953,13 €/m²
Basé sur :605 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 204 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-83 704€ (-29.6%)
Marge achat-revente :13 144€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :78,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 430,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 535,20€
Coût de l'assurance :23 630,25€
Taxe foncière : 1 806,87€/an
Soit par mois : 150,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 505,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 616,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour améliorer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres pour assurer une bonne isolation.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 145 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour le confort et l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement pour le confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour l'esthétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 069 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 945 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 106 €
Revenus locatifs : +18 069 €
Charges déductibles : -67 106 €
Résultat foncier Année 1 : -49 037 €(Déficit de 49 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 637 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 506 €/an
Revenus locatifs : +18 069 €
Charges déductibles : -12 506 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27636.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 069 €67 114 €9 342 €-49 046 €21 400 €27 646 €27 646 €
218 430 €12 270 €9 098 €6 160 €--21 485 €
318 799 €12 016 €8 844 €6 782 €--14 703 €
419 175 €11 754 €8 582 €7 421 €--7 282 €
519 558 €11 482 €8 310 €8 076 €---
619 949 €11 201 €8 028 €8 749 €---
720 348 €10 909 €7 737 €9 439 €---
820 755 €10 607 €7 435 €10 148 €---
921 170 €10 295 €7 123 €10 876 €---
1021 594 €9 971 €6 799 €11 623 €---
1122 026 €9 636 €6 464 €12 390 €---
1222 466 €9 289 €6 116 €13 178 €---
1322 916 €8 929 €5 757 €13 986 €---
1423 374 €8 557 €5 385 €14 817 €---
1523 841 €8 171 €4 999 €15 670 €---
1624 318 €7 772 €4 600 €16 546 €---
1724 804 €7 359 €4 187 €17 446 €---
1825 301 €6 930 €3 758 €18 370 €---
1925 807 €6 487 €3 315 €19 319 €---
2026 323 €6 028 €2 856 €20 295 €---
2126 849 €5 553 €2 380 €21 297 €---
2227 386 €5 060 €1 888 €22 326 €---
2327 934 €4 550 €1 378 €23 384 €---
2428 493 €4 022 €850 €24 470 €---
2529 062 €3 476 €303 €25 587 €---
TOTAL578 746 €269 437 €135 535 €309 309 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 309 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 794 €-6 420 €+10 214 €
2+3 794 €0 €+3 794 €
3+3 794 €0 €+3 794 €
4+3 794 €0 €+3 794 €
5+3 794 €+238 €+3 556 €
6+3 794 €+2 625 €+1 169 €
7+3 794 €+2 832 €+962 €
8+3 794 €+3 044 €+750 €
9+3 794 €+3 263 €+531 €
10+3 794 €+3 487 €+307 €
11+3 794 €+3 717 €+77 €
12+3 794 €+3 953 €-159 €
13+3 794 €+4 196 €-402 €
14+3 794 €+4 445 €-651 €
15+3 794 €+4 701 €-907 €
16+3 794 €+4 964 €-1 170 €
17+3 794 €+5 234 €-1 440 €
18+3 794 €+5 511 €-1 717 €
19+3 794 €+5 796 €-2 002 €
20+3 794 €+6 088 €-2 294 €
21+3 794 €+6 389 €-2 595 €
22+3 794 €+6 698 €-2 904 €
23+3 794 €+7 015 €-3 221 €
24+3 794 €+7 341 €-3 547 €
25+3 794 €+7 676 €-3 882 €
Total+94 850 €+92 793 €+2 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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