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Duplex à vendre

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface145
Coût Total270 060
Loyer Annuel18 069
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 375,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, 2 terrasses, calme, Sans vis-à-vis, Toilettes dans la salle de bains

Magnifique Appartement T5 Atypique avec beaucoup de CACHET au coeur de Bourg au CALME avec Terrasses ! Pas moins de 145 m2 (128 Carrez) sur deux niveaux !

Idéalement situé, au 1er étage d'une copropriété entretenue avec peu de charges, en plein coeur de BOURG EN BRESSE tout en étant au CALME complet ! Appartement en duplex au 1er et 2ème et dernier étage.

PLUS DE PHOTOS SUR MON SITE :

Dès l'entrée, vous êtes séduits par le mélange des matériaux. Beaucoup de CHARME et de LUMINOSOTE pour ce bel appartement proposant pas moins de 4 chambres !

Vous disposez ainsi d'une cuisine équipée semi ouverte sur son vaste séjour très Lumineux avec ses deux TERRASSES dont une grande avec Cave et sans vis-à-vis ! Sur ce même niveau vous profitez d'une belle chambre avec Parquet Massif et Cheminée, ainsi que d'une grande salle de bain récente (douche italienne et baignoire).

Vous disposez ensuite de 3 autres chambres avec Dressings dont la plus grande avec point d'eau et Mezzanine, avec accès balcon extérieur.

Tout le CONFORT est là : Isolation de qualité, Double vitrage, Volets Roulant Electriques, Vélux Electriques, Dressing, CLIMATISATION, FIBRE..

Pour en savoir plus, appelez moi Nombre de lots de la copropriété : 105, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 420 euros soit 35 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°913 965 943 - Greffe de BOURG EN BRESSE) Alexia CONVERT Entrepreneur Individuel Réf.932417

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.204437, 5.226321
Total : 270 060
Prix d'acquisition : 199 500
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 254 100
Frais de notaire : 15 960
Coût estimé : 15 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18069€/an
Fourchette totale : 1180€ - 1922€/mois
Fourchette annuelle : 14154€ - 23066€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 953,13 €/m²
Basé sur :605 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 204
Prix d'achat :199 500
Décote à l'achat :-83 704 (-29.6%)
Marge achat-revente :13 144€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :270 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :78,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 430,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 535,20
Coût de l'assurance :23 630,25
Taxe foncière : 1 806,87€/an
Soit par mois : 150,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 35,00€/mois
Soit par an : 420,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 505,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 616,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour améliorer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et potentiel de gain énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement éventuel des fenêtres pour assurer une bonne isolation.
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 145 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système obsolète.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour le confort et l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant un rafraîchissement pour le confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour l'esthétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 069 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 334 €/an
Base de calcul : Emprunt de 270 060 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 945 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 106
Revenus locatifs : +18 069
Charges déductibles : -67 106
Résultat foncier Année 1 : -49 037(Déficit de 49 037 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 637
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 506 €/an
Revenus locatifs : +18 069
Charges déductibles : -12 506
Résultat foncier Années 2+ : 5 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27636.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 06967 1149 342-49 04621 400 €27 646 €27 646 €
218 43012 2709 0986 160--21 485 €
318 79912 0168 8446 782--14 703 €
419 17511 7548 5827 421--7 282 €
519 55811 4828 3108 076---
619 94911 2018 0288 749---
720 34810 9097 7379 439---
820 75510 6077 43510 148---
921 17010 2957 12310 876---
1021 5949 9716 79911 623---
1122 0269 6366 46412 390---
1222 4669 2896 11613 178---
1322 9168 9295 75713 986---
1423 3748 5575 38514 817---
1523 8418 1714 99915 670---
1624 3187 7724 60016 546---
1724 8047 3594 18717 446---
1825 3016 9303 75818 370---
1925 8076 4873 31519 319---
2026 3236 0282 85620 295---
2126 8495 5532 38021 297---
2227 3865 0601 88822 326---
2327 9344 5501 37823 384---
2428 4934 02285024 470---
2529 0623 47630325 587---
TOTAL578 746269 437135 535309 30921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 309
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 069 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 794-6 420+10 214
2+3 7940+3 794
3+3 7940+3 794
4+3 7940+3 794
5+3 794+238+3 556
6+3 794+2 625+1 169
7+3 794+2 832+962
8+3 794+3 044+750
9+3 794+3 263+531
10+3 794+3 487+307
11+3 794+3 717+77
12+3 794+3 953-159
13+3 794+4 196-402
14+3 794+4 445-651
15+3 794+4 701-907
16+3 794+4 964-1 170
17+3 794+5 234-1 440
18+3 794+5 511-1 717
19+3 794+5 796-2 002
20+3 794+6 088-2 294
21+3 794+6 389-2 595
22+3 794+6 698-2 904
23+3 794+7 015-3 221
24+3 794+7 341-3 547
25+3 794+7 676-3 882
Total+94 850+92 793+2 057
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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