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Détails du bien

Bien expiré
VillePort-de-Bouc (13)
Surface45m²
Coût Total135 220€
Loyer Annuel8 592€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 977,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T2 Lumineux et Spacieux - 44 m²

Découvrez ce charmant appartement T2 d'environ 44 m², situé dans un quartier paisible et bien desservi. Cet appartement non meublé est prêt à accueillir vos idées de décoration et à devenir votre nid douillet.

Imaginez-vous dans ce spacieux salon baigné de lumière naturelle, où chaque rayon de soleil danse sur les murs. La cuisine ouverte, , est un véritable appel à la créativité culinaire. La chambre, chaleureuse et intimiste, vous promet des nuits paisibles et réparatrices.

Cet appartement est libre et prêt à vous accueillir dès maintenant. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre agréable et bien situé.

À proximité, vous trouverez plusieurs commodités pratiques, dont un supermarché à 5 minutes à pied, une école à 10 minutes à pied et plusieurs parcs à 15 minutes à pied. Bien en copropriété - nombre de lots : 3 - taxes foncières:700 - charges de copro: 50/mois Pas de procédure en cours Honoraires TTC charge vendeur Mandat n° 13 535 Réseau MAXImmo - Plus d'informations et consultation de nos tarifs Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 600 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAXImmo : Gaëlle BLAIND Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Port-de-Bouc
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13110
Total : 135 220€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 39 100€
Valeur du bien : 128 100€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 15.91€/m²/mois
Fourchette : 12.74€ - 19.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8592€/an
Fourchette totale : 573€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6878€ - 10732€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 524,59 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 607 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-69 607€ (-43.9%)
Marge achat-revente :23 387€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 862,96€
Coût de l'assurance :11 831,75€
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100 €(869 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-de-Bouc (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 592 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 547 €
Revenus locatifs : +8 592 €
Charges déductibles : -45 547 €
Résultat foncier Année 1 : -36 955 €(Déficit de 36 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an
Revenus locatifs : +8 592 €
Charges déductibles : -6 447 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15554.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 592 €45 551 €4 678 €-36 959 €21 400 €15 559 €15 559 €
28 764 €6 328 €4 555 €2 435 €--13 124 €
38 939 €6 202 €4 428 €2 737 €--10 387 €
49 118 €6 070 €4 297 €3 048 €--7 339 €
59 300 €5 934 €4 161 €3 366 €--3 973 €
69 486 €5 793 €4 020 €3 693 €--280 €
79 676 €5 647 €3 874 €4 029 €---
89 869 €5 496 €3 723 €4 373 €---
910 067 €5 340 €3 566 €4 727 €---
1010 268 €5 177 €3 404 €5 091 €---
1110 473 €5 010 €3 236 €5 464 €---
1210 683 €4 836 €3 063 €5 847 €---
1310 897 €4 656 €2 883 €6 241 €---
1411 114 €4 469 €2 696 €6 645 €---
1511 337 €4 276 €2 503 €7 060 €---
1611 563 €4 076 €2 303 €7 487 €---
1711 795 €3 869 €2 096 €7 925 €---
1812 031 €3 655 €1 882 €8 376 €---
1912 271 €3 433 €1 660 €8 838 €---
2012 517 €3 203 €1 430 €9 313 €---
2112 767 €2 965 €1 192 €9 802 €---
2213 022 €2 719 €945 €10 304 €---
2313 283 €2 463 €690 €10 819 €---
2413 548 €2 199 €426 €11 349 €---
2513 819 €1 925 €152 €11 894 €---
TOTAL275 199 €151 295 €67 863 €123 904 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 904 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804 €-6 420 €+8 224 €
2+1 804 €0 €+1 804 €
3+1 804 €0 €+1 804 €
4+1 804 €0 €+1 804 €
5+1 804 €0 €+1 804 €
6+1 804 €0 €+1 804 €
7+1 804 €+1 125 €+679 €
8+1 804 €+1 312 €+492 €
9+1 804 €+1 418 €+386 €
10+1 804 €+1 527 €+277 €
11+1 804 €+1 639 €+165 €
12+1 804 €+1 754 €+50 €
13+1 804 €+1 872 €-68 €
14+1 804 €+1 994 €-190 €
15+1 804 €+2 118 €-314 €
16+1 804 €+2 246 €-442 €
17+1 804 €+2 378 €-574 €
18+1 804 €+2 513 €-709 €
19+1 804 €+2 651 €-847 €
20+1 804 €+2 794 €-990 €
21+1 804 €+2 941 €-1 137 €
22+1 804 €+3 091 €-1 287 €
23+1 804 €+3 246 €-1 442 €
24+1 804 €+3 405 €-1 601 €
25+1 804 €+3 568 €-1 764 €
Total+45 100 €+37 171 €+7 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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