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Détails du bien

VillePort-de-Bouc (13)
Surface45
Coût Total135 220
Loyer Annuel8 592
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-109
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 977,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement T2 Lumineux et Spacieux - 44 m²

Découvrez ce charmant appartement T2 d'environ 44 m², situé dans un quartier paisible et bien desservi. Cet appartement non meublé est prêt à accueillir vos idées de décoration et à devenir votre nid douillet.

Imaginez-vous dans ce spacieux salon baigné de lumière naturelle, où chaque rayon de soleil danse sur les murs. La cuisine ouverte, , est un véritable appel à la créativité culinaire. La chambre, chaleureuse et intimiste, vous promet des nuits paisibles et réparatrices.

Cet appartement est libre et prêt à vous accueillir dès maintenant. Ne manquez pas cette opportunité de vivre dans un cadre agréable et bien situé.

À proximité, vous trouverez plusieurs commodités pratiques, dont un supermarché à 5 minutes à pied, une école à 10 minutes à pied et plusieurs parcs à 15 minutes à pied. Bien en copropriété - nombre de lots : 3 - taxes foncières:700 - charges de copro: 50/mois Pas de procédure en cours Honoraires TTC charge vendeur Mandat n° 13 535 Réseau MAXImmo - Plus d'informations et consultation de nos tarifs Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 600 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAXImmo : Gaëlle BLAIND Agent commercial (Entreprise individuelle)

Ville : Port-de-Bouc
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13110
Total : 135 220
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 39 100
Valeur du bien : 128 100
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45
Loyer prédit : 15.91€/m²/mois
Fourchette : 12.74€ - 19.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 716€/mois
Loyer annuel estimé : 8592€/an
Fourchette totale : 573€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6878€ - 10732€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 524,59 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 607
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-69 607 (-43.9%)
Marge achat-revente :23 387€ (14.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 716,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 862,96
Coût de l'assurance :11 831,75
Taxe foncière : 700,00€/an
Soit par mois : 58,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 100(869 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Port-de-Bouc (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 716 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 592 €/an
Calcul : 716 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 673 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 547
Revenus locatifs : +8 592
Charges déductibles : -45 547
Résultat foncier Année 1 : -36 955(Déficit de 36 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 555
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 447 €/an
Revenus locatifs : +8 592
Charges déductibles : -6 447
Résultat foncier Années 2+ : 2 145 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15554.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 59245 5514 678-36 95921 400 €15 559 €15 559 €
28 7646 3284 5552 435--13 124 €
38 9396 2024 4282 737--10 387 €
49 1186 0704 2973 048--7 339 €
59 3005 9344 1613 366--3 973 €
69 4865 7934 0203 693--280 €
79 6765 6473 8744 029---
89 8695 4963 7234 373---
910 0675 3403 5664 727---
1010 2685 1773 4045 091---
1110 4735 0103 2365 464---
1210 6834 8363 0635 847---
1310 8974 6562 8836 241---
1411 1144 4692 6966 645---
1511 3374 2762 5037 060---
1611 5634 0762 3037 487---
1711 7953 8692 0967 925---
1812 0313 6551 8828 376---
1912 2713 4331 6608 838---
2012 5173 2031 4309 313---
2112 7672 9651 1929 802---
2213 0222 71994510 304---
2313 2832 46369010 819---
2413 5482 19942611 349---
2513 8191 92515211 894---
TOTAL275 199151 29567 863123 90421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 904
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 592 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 804-6 420+8 224
2+1 8040+1 804
3+1 8040+1 804
4+1 8040+1 804
5+1 8040+1 804
6+1 8040+1 804
7+1 804+1 125+679
8+1 804+1 312+492
9+1 804+1 418+386
10+1 804+1 527+277
11+1 804+1 639+165
12+1 804+1 754+50
13+1 804+1 872-68
14+1 804+1 994-190
15+1 804+2 118-314
16+1 804+2 246-442
17+1 804+2 378-574
18+1 804+2 513-709
19+1 804+2 651-847
20+1 804+2 794-990
21+1 804+2 941-1 137
22+1 804+3 091-1 287
23+1 804+3 246-1 442
24+1 804+3 405-1 601
25+1 804+3 568-1 764
Total+45 100+37 171+7 929
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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