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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Maixent-l'École (79)
Surface68m²
Coût Total98 700€
Loyer Annuel5 913€
Rentabilité5.99%
Cashflow/mois-73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 808,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, Salon (total 32 m²), 1 chambre

Située à Saint-Maixent, à proximité immédiate de toutes les commodités, découvrez cette maison de ville disposant de 68 m² habitables, une rénovation intérieure est à prévoir. Au rez-de-chaussée, vous bénéficierez d'une pièce de vie avec un coin cuisine simple. À l'étage, un espace bureau d'environ 12 m² ainsi qu'une grande chambre de 21 m² (avec possibilité d'optimisation) vous attendent, accompagnés d'une salle d'eau et de WC. Caractéristiques :

  • Chauffage électrique
  • Assainissement tout-à-l'égout
  • Double vitrage
  • Électricité déjà reprise
  • Toiture à vérifier Un bien idéal pour un premier achat ou un projet locatif, avec de belles perspectives d'aménagement. Contacter l'agence ADI de ST MAIXENT L'ECOLE ou Aurélie PLANTIVEAU au pour obtenir de plus amples renseignements. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)
Ville : Saint-Maixent-l'École
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79400
Coordonnées : 46.420267, -0.204365
Total : 98 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 94 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.76€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5913€/an
Fourchette totale : 391€ - 620€/mois
Fourchette annuelle : 4696€ - 7446€/an
Rentabilité brute :5.99%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 220,06 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 964 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-27 964€ (-33.7%)
Marge achat-revente :-15 736€ (-19.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :488,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,97€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 516,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 951,36€
Coût de l'assurance :8 389,50€
Taxe foncière : 591,32€/an
Soit par mois : 49,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-73,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/eau pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec de nouveaux placards et électroménager, ainsi que peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture des murs et plafonds, et remplacement du revêtement de sol si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage des murs et sol, et mise aux normes de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du revêtement de sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (20 m²) × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€, Parquet flottant: 22 m² × 50€/m² = 1100€, Main d'œuvre: 1040€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Maixent-l'École (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 540 €
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -43 540 €
Résultat foncier Année 1 : -37 627 €(Déficit de 37 627 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 227 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 240 €/an
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -4 240 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16226.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 913 €43 543 €3 316 €-37 630 €21 400 €16 230 €16 230 €
26 032 €4 155 €3 228 €1 876 €--14 354 €
36 152 €4 064 €3 137 €2 088 €--12 266 €
46 275 €3 970 €3 043 €2 305 €--9 960 €
56 401 €3 872 €2 945 €2 528 €--7 432 €
66 529 €3 771 €2 845 €2 757 €--4 675 €
76 659 €3 667 €2 740 €2 992 €--1 682 €
86 792 €3 559 €2 632 €3 233 €---
96 928 €3 447 €2 521 €3 481 €---
107 067 €3 332 €2 405 €3 735 €---
117 208 €3 212 €2 286 €3 996 €---
127 352 €3 089 €2 162 €4 264 €---
137 499 €2 961 €2 034 €4 539 €---
147 649 €2 829 €1 902 €4 821 €---
157 802 €2 692 €1 765 €5 111 €---
167 958 €2 550 €1 623 €5 408 €---
178 118 €2 403 €1 477 €5 714 €---
188 280 €2 252 €1 325 €6 028 €---
198 446 €2 095 €1 168 €6 351 €---
208 614 €1 933 €1 006 €6 682 €---
218 787 €1 765 €838 €7 022 €---
228 962 €1 591 €664 €7 371 €---
239 142 €1 412 €485 €7 730 €---
249 325 €1 226 €299 €8 099 €---
259 511 €1 034 €107 €8 478 €---
TOTAL189 403 €110 424 €47 951 €78 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €0 €+1 242 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €+465 €+777 €
9+1 242 €+1 044 €+198 €
10+1 242 €+1 120 €+122 €
11+1 242 €+1 199 €+43 €
12+1 242 €+1 279 €-37 €
13+1 242 €+1 362 €-120 €
14+1 242 €+1 446 €-204 €
15+1 242 €+1 533 €-291 €
16+1 242 €+1 623 €-381 €
17+1 242 €+1 714 €-472 €
18+1 242 €+1 808 €-566 €
19+1 242 €+1 905 €-663 €
20+1 242 €+2 005 €-763 €
21+1 242 €+2 107 €-865 €
22+1 242 €+2 211 €-969 €
23+1 242 €+2 319 €-1 077 €
24+1 242 €+2 430 €-1 188 €
25+1 242 €+2 543 €-1 301 €
Total+31 050 €+23 694 €+7 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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